Предложение на рынке элитных новостроек Санкт-Петербурга в 2025 году снизилось до исторического минимума: в продаже оставалось менее 500 лотов общей площадью около 60 тыс. кв. м. При этом средняя цена квадратного метра приблизилась к 900 тыс. рублей.
Количество сделок сократилось главным образом из-за дефицита продукта. Рынок несколько месяцев не получал новых элитных проектов, а три крупных комплекса были полностью распроданы и вышли из экспозиции. Осенью, когда в продаже появились новые объекты, активность выросла, число сделок удвоилось.
В 2026 году ожидается расширение предложения. На рынок могут выйти четыре крупных проекта общей площадью более 90 тыс. кв. м, что способно вернуть объем экспозиции к уровню 2023 года.
Инвестору, который хочет сохранить и приумножить капитал. Расскажем, куда сместился спрос, какие форматы и локации обеспечивают максимальную ликвидность. Это поможет сформировать стратегию покупки и выстроить переговорную позицию.
Покупателю, который выбирает резиденцию для жизни. Покажем, что сейчас продается, по какой цене, в каких районах и когда будет готово. Таблица проектов поможет быстро сопоставить доступные варианты.
Профессионалу рынка недвижимости. Разберем ключевые тренды и цифры — динамику по сегментам, ценам и сделкам. Это даст возможность точнее оценивать риски новых проектов и прогнозировать ликвидность активов.
В 2025 году поведение покупателей и застройщиков определяли четыре фактора: ключевая ставка, курс рубля, расходы на строительство и налоговые изменения. Разберем каждый.
2025 год начался с ключевой ставки в 21% — это был исторический максимум. К декабрю она снизилась до 16%, в среднем за год показатель составила 19,2%.
Ипотеку в элитном сегменте используют редко — около 10% сделок за год. Но как и везде по рынку, высокая ставка бьет по девелоперам: проектное финансирование дорожает, себестоимость растет, запуск проектов откладывается. До осени в продажу не вывели ни один новый жилой комплекс.
Покупатели ориентируются на ключевую ставку при выборе между недвижимостью и депозитом. В начале года вклады приносили до 22,3%, и многие предпочитали держать деньги в банке. К зиме доходность снизилась до 15,3% годовых, и часть покупателей переключилась на поиск объектов недвижимости, которые в долгосрочной перспективе принесут больше.
Рубль за год укрепился со 102 до 78 руб. за доллар, рублевые активы стали выглядеть надежнее. Но многие состоятельные покупатели привыкли считать в долларах, и их валютные сбережения в пересчете на рубли заметно просели.
Застройщикам крепкий рубль в теории помог бы сэкономить на импортных отделочных материалах, в люксовых проектах таких большинство. Но на практике удешевления не произошло: логистика по-прежнему затруднена, мировые цены продолжают расти. В итоге укрепление курса только немного сдержало рост стоимости импорта.
Строить в 2025 году стало заметно дороже: себестоимость элитного жилья в Петербурге за год выросла на 22%.
Причин несколько. Проектное финансирование при ставке 16–21% стало для застройщиков более затратным. К этому добавился дефицит рабочих кадров и рост зарплат на стройках. В итоге девелоперы перекладывали возросшие расходы в стоимость квадратного метра.
В 2025 году вступили в силу несколько изменений, которые увеличили налоговую нагрузку на элитный сегмент.
Госпошлина за регистрацию права собственности стала прогрессивной. Для объектов дороже 20 млн рублей она выросла до 0,02% от кадастровой стоимости с потолком в 500 тыс. рублей.
Повышены НДФЛ и налог на имущество. При перепродаже недвижимости раньше минимального срока владения с 2025 года НДФЛ уплачивают по двум ставкам: 13% с налоговой базы до 2,4 млн рублей, 15% — с суммы превышения. В элитном сегменте прибыль часто выходит за этот порог.
Налог на имущество для объектов с кадастровой стоимостью выше 300 млн рублей также был увеличен: предельная ставка выросла с 2% до 2,5%.
Пересмотрена ставка НДС. С 1 января 2026 года налог изменен с 20% до 22%, но застройщики учитывали повышение уже в 2025 году, закладывая новую ставку в финансовые модели будущих проектов.
Ни одно из изменений по отдельности не стало критичным для сделок. Но в совокупности налоговая нагрузка на элитную недвижимость заметно выросла. Это влияет на итоговую доходность при инвестициях: покупатели теперь внимательнее считают экономику сделки и тщательнее сравнивают варианты перед покупкой.
Если выбирать одну причину, которая сильнее всего повлияла на рынок элитных новостроек Петербурга в 2025 году, то это дефицит. Три проекта были полностью распроданы, новые запуски не компенсировали потери. Падение предложения объясняет и рост цен, и снижение числа сделок.
К концу 2025 года в продаже осталось менее 500 объектов — абсолютный минимум за всю историю наблюдений. За год предложение снизилось на 17–19% по площади и числу лотов. При этом средняя стоимость резиденции впервые перешагнула отметку в 100 млн рублей: продукт становится не только редким, но и более дорогим.
Экспозиция в элитном сегменте сокращается каждый квартал начиная с 2023 года. Главная причина — дефицит новых запусков. Во второй половине 2024 рынок не получил ни одного нового проекта. Пауза длилась около девяти месяцев до начала 2025 года, когда стартовали продажи в Mariinka Deluxe. Осенью добавились Визионер и Коллекционер. Но три новых проекта не компенсировали потерю трех полностью распроданных: баланс остался отрицательным.
Также за весь 2025 год не сдали ни одного жилого комплекса. В результате доля готовых домов в продаже упала с 41% до 30%.
Масштаб дефицита хорошо виден в динамике по годам. В 2024-м на рынок вышло около 57 тыс. кв. м нового предложения, в 2025-м — только 25 тыс. кв. м, в 2,3 раза меньше.
|
Показатель |
Конец 2024 |
Конец 2025 |
Изменение |
|
Площадь в продаже |
74 тыс. кв. м |
60 тыс. кв. м |
–19% |
|
Количество лотов |
600 |
500 |
–17% |
|
Средняя площадь лота |
125 кв. м |
120 кв. м |
–4% |
|
Средняя стоимость лота |
94 млн руб. |
100 млн руб. |
+6,4% |
В начале 2025 года в Адмиралтейском районе стартовали продажи в Mariinka Deluxe от Группы Эталон — камерном клубном доме делюкс-класса на 94 квартиры.
Осенью рынок получил более весомое пополнение. Группа RBI запустила продажи в двух премиум-проектах на Петроградской стороне — Визионере и Коллекционере. Вместе это около 25 тыс. кв. м и почти 300 лотов. Именно они заметно повлияли и на объем экспозиции, и на среднюю цену.
Отдельно стоит сказать про Остров Первых от Fizika Development. Продажи в ЖК были открыты в апреле, дом позиционируется как премиум-класс Но по параметрам он ближе к бизнесу: в продаже более 1300 квартир, в том числе студии от 21 кв. м, а цены начинаются от 420 тыс. руб. за кв. м, что вдвое ниже среднего по элитному рынку. Мы включаем его в таблицу проектов, но не в основную статистику элитного сегмента. Для покупателя классической элитки появление этого проекта картину дефицита не меняет.
В течение года рынок также терял проекты. Мадонна Бенуа от ГК Еврострой, Петровская Доминанта от Эталона и Петровская коса, 1 от СПК были полностью распроданы на стадии строительства и ушли из экспозиции. То, что покупатели раскупили все лоты до сдачи домов, показывает, насколько остро рынок ощущал нехватку продукта. Итоговый баланс остался отрицательным: ушло больше, чем пришло.
В структуре предложения по-прежнему преобладает премиум — около 60% от общего объема. Делюкс занимает оставшиеся 40%, и эта доля постепенно растет. Премиум-лоты раскупают быстрее, а делюкс-квартиры с большими площадями и высокими ценами дольше задерживаются в экспозиции.
Квартиры составляют около 75% предложения, апартаменты — 25%. Отделка в основном отсутствует: 70% лотов продают без нее, 25% — с предчистовой, и только 5% — с финишной. Самый ходовой формат — квартиры с двумя и тремя спальнями, по трети рынка на каждый тип.
Элитное строительство в Санкт-Петербурге сконцентрировано в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах. Внутри этой тройки лидирует Петроградская сторона — около 45% всего предложения. Петровский остров удерживает около 17%, но его доля продолжает сокращаться. Крестовский остров занимает 16% рынка.
На вторичном рынке объем предложения за год практически не изменился. Собственники ведут себя сдержанно. Многие из тех, кто хотел бы улучшить жилищные условия, заняли выжидательную позицию: на первичном рынке нет подходящих альтернатив, и продавать свою квартиру без понимания, куда переехать, нет смысла.
Наибольшая доля вторичного предложения сосредоточена на Крестовском острове и Петроградской стороне — по 25% на каждую локацию.
Цены в элитном сегменте Петербурга в 2025 году росли, но неравномерно. Первое полугодие показало резкий рост на фоне дефицита, второе — статистическую коррекцию после накопления объема нового предложения. Чтобы правильно оценить ситуацию, важно разобраться в механике этих изменений.
К концу 2025 года средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке элитного жилья в Петербурге составила около 900 тыс. рублей — +13% за год. Но динамика в течение года была неравномерной.
В первой половине года цены взлетели на фоне дефицита на 18%. Мы фиксировали это в нашем полугодовом отчете: средневзвешенная стоимость тогда превысила 940 тыс. руб. за кв. м. Предложение было настолько ограниченным, что спрос толкал цены вверх даже в условиях высоких ставок по депозитам.
Во втором полугодии показатель откатился примерно на 4%. На рынок вышли ЖК Визионер и Коллекционер. Оба проекта относятся к премиум-сегменту, где цена за квадратный метр ниже, чем в делюксе, а планировки более компактные.
Важно понимать: цены в уже продававшихся проектах не снизились — они продолжили расти. Эффект статистический: когда в выборку добавляется крупный объем лотов по 700–750 тыс. руб. за кв. м при среднем уровне около 940 тыс., средневзвешенная цена снижается. Это не удешевление рынка, а появление нового предложения в более доступной части премиума.
Средняя стоимость лота в экспозиции впервые превысила 100 млн рублей. А средний бюджет реальной покупки составил 72 млн рублей. Покупатели целенаправленно выбирают более компактные и доступные варианты из того, что есть на рынке.
В делюкс-сегменте средняя цена первичных объектов составила около 1,2 млн руб. за кв. м — +9% за год. В премиуме — около 730 тыс. руб. за кв. м, но рост оказался вдвое быстрее и составил 20%. Ценовой разрыв между сегментами продолжает сокращаться. За год он уменьшился на 18%.
Самая дорогая локация Петербурга — «Золотой треугольник»: Невский проспект, Фонтанка, Дворцовая набережная. Квадратный метр стоил там в 2025 году около 2,5 млн рублей, что на 25% больше, чем в 2024.
На Литейном проспекте, Крестовском и Каменном островах, у Таврического сада объекты цены держались в диапазоне 1–1,3 млн руб. за кв. м. Заметный рывок совершил Петровский остров — впервые пересек отметку в 1 млн руб., прибавив 22% за год.
На Петроградском острове недвижимость продавалась за 730 тыс. руб. за кв. м, рост в 2025 году составил 12%. Старо-Невский проспект показал +20% и дошел до 870 тыс. руб. за кв. м, но объем предложения в этой локации невелик.
Самая доступная точка входа в элитный сегмент — Адмиралтейский район с ценами порядка 450 тыс. руб. за кв. м. Такая низкая средняя стоимость — следствие старта Острова Первых с нетипичными для элитки ценами.
Средняя цена на вторичном рынке элитного жилья по итогам года — около 900 тыс. руб. за кв. м, или +20% за год. В отличие от первичного рынка, где во втором полугодии зафиксировали статистическую коррекцию, на вторичке цены росли каждый квартал.
Самые дорогие локации — «Золотой треугольник» и Крестовский остров. Это единственные места на вторичном рынке, где цена превышает 1 млн руб. за кв. м.
Падение числа сделок в 2025 году — следствие дефицита, а не потери интереса. Как только на рынок вышел новый продукт, спрос моментально активизировался. Так, в третьем квартале число сделок выросло почти вдвое по сравнению со вторым.
По итогам 2025 года на первичном рынке прошло около 400 сделок — на четверть меньше, чем в рекордном 2024-м, когда мы фиксировали около 550 сделок.
Первое полугодие было тихим — около 140 сделок. Новые проекты только выходили на рынок, выбор оставался скудным. Перелом наступил осенью: после запуска двух новых ЖК число сделок в третьем квартале выросло почти вдвое к предыдущему. Рынок наглядно подтвердил — спрос никуда не делся, ему просто нужен продукт.
Покупатели перешли на более компактные форматы: средняя площадь сделки сократилась со 128 до 100 кв. м. Это потянуло вниз и средний бюджет покупки, и совокупную выручку застройщиков.
|
Показатель |
2024 |
2025 |
Изменение |
|
Количество сделок |
550 |
400 |
–27% |
|
Площадь сделок |
70 тыс. кв. м |
40 тыс. кв. м |
–42% |
|
Средняя площадь лота |
128 кв. м |
100 кв. м |
–22% |
|
Средний бюджет |
76 млн руб. |
72 млн руб. |
–5% |
|
Совокупная выручка |
40 млрд руб. |
28 млрд руб. |
–30% |
В прошлогоднем обзоре мы отмечали, что более 80% сделок приходилось на готовые объекты. В 2025 году картина изменилась: 58% сделок прошло в строящихся домах. Это принципиальный сдвиг, за которым стоят три причины:
готовое предложение исчерпано, ликвидных вариантов почти не осталось;
в новых проектах больше компактных и функциональных планировок;
рассрочки от застройщиков стали основным инструментом продаж и перетянули спрос на строящиеся дома.
Петроградская сторона — абсолютный лидер: на нее пришлось около 70% всех сделок. Тройка самых продаваемых проектов 2025 года расположена именно здесь: ЛДМ от Эталона, Северная Корона от ПСК и «Визионер» от RBI.
Петровский остров занял около 16% спроса, Старо-Невский — 7%, остальные локации — менее 3% каждая.
Изменился портрет сделки по числу спален: 31% покупателей выбирали трехкомнатные резиденции, 30% — двухкомнатные, 28% выбрали однокомнатные квартиры.
По сравнению с 2024 годом доля однокомнатных выросла на 13%, четырехкомнатных — упала с 23% до 8%. Образовался устойчивый тренд: покупатели выбирают компактные и доступные варианты.
94% сделок пришлось на премиум-сегмент: премиум-объектов на рынке больше, и порог входа ниже.
.png)
Число запросов на покупку сократилось примерно на треть. Это закономерно после трех лет стабильно высокого интереса: качественное предложение постепенно вымывалось, лучшие варианты ушли, а новых поступлений не хватало.
При этом средняя запрашиваемая площадь на вторичном рынке выросла — до 154 кв. м. Это на 8 кв. м больше, чем годом ранее. Покупатели ищут просторные квартиры, которые на первичном рынке найти все сложнее: новые проекты выходят с более компактной нарезкой.
Средний возраст покупателя — около 45 лет, почти 60% — женщины. Региональные покупатели занимают до 40% сделок, а в отдельных проектах их доля достигает 60%. Петербург все активнее притягивает капитал из Москвы и других крупных городов. Северная столица превращается из локального рынка жилья в полноценный инвестиционный актив для состоятельных покупателей со всей страны.
Инвестиционный спрос за год вырос на 18%. Основной мотив — сохранение капитала на фоне снижения доходности вкладов и ограниченных возможностей для зарубежных инвестиций. Рассрочка стала главным инструментом, ипотечные сделки составили 10%.
Тройка лидеров по продажам 2025 года — ЖК ЛДМ, Северная Корона и Визионер. Все три комплекса расположены на Петроградской стороне. ЛДМ на Аптекарском острове привлекает набережной Малой Невки и зимним садом со стеклянной крышей. Северная Корона на Каменноостровском проспекте выросла на месте 30-летнего недостроя и предлагает рекордный двор площадью 2,3 гектара. Визионер от Группы RBI стал главной новинкой осени.
В Центральном районе стоит обратить внимание на Моисеенко 10 — первый элитный проект в локации за последние 10 лет. В Адмиралтейском — на Mariinka Deluxe, камерный клубный дом с архитектурой во французском стиле, и Остров Первых, который дает самую доступную точку входа в престижную локацию от 10 млн рублей.
Ключевой проект в категории апартаментов — 17/33 Петровский остров от Element Development. В продаже около 890 юнитов с сервисом уровня пятизвездочного отеля. Для инвесторов апартаменты остаются достойной альтернативой квартирам: порог входа ниже, а арендный потенциал сопоставим.
Позитивный сигнал для сегмента — решение Конституционного суда о временной регистрации в апартаментах. Вопрос прописки всегда был слабым местом формата. Теперь эта проблема частично снята, и интерес к апартаментам может вырасти.
|
|
Район |
Сегмент и формат |
Цена от |
Срок сдачи |
|
Проекты прошлых лет |
||||
|
Петроградский, Аптекарский остров |
Премиум, квартиры |
30 млн |
IV кв. 2027 |
|
|
Северная Корона |
Петроградский, наб. Карповки |
Премиум, квартиры |
25,8 млн |
2026 |
|
Петроградский, Петровский остров |
Премиум, апартаменты |
15,5 млн |
2026–2029 |
|
|
Центральный |
Делюкс, квартиры |
18,4 млн |
2027–2028 |
|
|
Grand View |
Петроградский, Петровский остров |
Премиум, квартиры |
15,2 млн |
Первая очередь сдана |
|
NEVA HAUS |
Петроградский, Петровский остров |
Премиум, квартиры |
10,4 млн |
Первая очередь сдана |
|
Центральный |
Премиум, квартиры |
19,15 млн |
Сдан |
|
|
АСТРУМ |
Крестовский остров |
Делюкс, квартиры |
125,2 млн |
II кв. 2026 |
|
Новые проекты 2025 года |
||||
|
Адмиралтейский, Матисов остров |
Делюкс, квартиры |
41,7 млн |
IV кв. 2027 |
|
|
Адмиралтейский, Матисов остров |
Премиум, квартиры |
10 млн |
2028–2029 |
|
|
Визионер |
Петроградский |
Премиум, квартиры |
30,03 млн |
III кв. 2030 |
|
Петроградский |
Премиум, квартиры |
30,8 млн |
III кв. 2029 |
|
2025 год довел дефицит до предела, и именно поэтому 2026-й может стать переломным. Рынок накопил отложенный спрос, застройщики готовят к выходу новые проекты, а макроэкономический фон постепенно меняется в пользу покупателей. Разберем, чего ждать.
2026 год может стать переломным. Анонсирован выход четырех крупных проектов общей площадью более 90 тыс. кв. м. Если все стартуют по плану, предложение вернется к уровню 2023 года, и рынок выйдет из режима дефицита.
Три из четырех ЖК строятся в традиционных для элитного жилья районах: Центральном и Адмиралтейском. Акватория в Приморском районе — заметное исключение: впервые за долгое время проект премиум-класса выходит за пределы привычной географии.
По Евгеньевскому, Фонтанке 130 и Акватории уже известны некоторые параметры: архитектурные концепции, число лотов. По объекту на Галерной набережной пока объявлено лишь о намерении начать строительство до конца года.
В эксплуатацию в 2026 году планируют ввести около 27 тыс. кв. м — разрешения на ввод должны получить Северная Корона и АСТРУМ.
|
Проект |
Девелопер |
Емкость |
Прогноз цены, руб. за кв. м |
|
Делюкс-квартал Евгеньевский |
Formula City |
260 резиденций |
700 000 – 1 500 000 |
|
КД Фонтанка 130 |
Еврострой |
110 квартир |
1 000 000 – 1 100 000 |
|
ЖК Акватория на Выборгской набережной |
ПСК |
366 квартир |
— |
|
Проект на Галерной |
Fizika Development |
— |
— |
Эксперты BARNES прогнозируют рост цен на 10–15% в 2026 году, средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках составит 1 млн руб. за кв. м. Новые проекты выйдут с ценой на 15–25% выше текущего уровня и зададут ценовой ориентир для всего рынка.
Спрос должен восстановиться — при условии, что застройщики сохранят рассрочки, а ЦБ продолжит снижать ставку. Однако повторить рекорды 2024 года вряд ли удастся. Новые проекты в 2026 году будут на ранних стадиях строительства, эффект от снижения ставок будет проявлятся с задержкой, а накопленный на депозитах капитал — переходить в недвижимость постепенно.
Масштабная реализация отложенного спроса скорее придется на 2027 год, когда ставка опустится ниже, готовность объектов повысится и отток с депозитов наберет полную силу.
Фундамент будущего роста — дефицит предложения. Менее 500 лотов на весь элитный Петербург — это структурный дисбаланс, который не исчезнет за один год даже при выходе четырех новых проектов.
Снижение ключевой ставки ЦБ удешевит проектное финансирование и снизит привлекательность вкладов. Переток средств с депозитов в недвижимость уже начался осенью 2025-го и будет набирать силу.
Работает и фактор ограниченных альтернатив. Инвестировать за рубеж по-прежнему сложно, и состоятельные покупатели фокусируются на внутреннем рынке. Прежде всего на Москве и Санкт-Петербурге. Второй выигрывает за счет более низких цен в элитном сегменте.
Еще один драйвер — ожидание высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург. Для столичных покупателей, которые уже совершают до 40% сделок, сокращение времени в пути дополнительно повысит привлекательность рынка.
Если ставка ЦБ останется высокой дольше ожидаемого, переток с депозитов замедлится, а проектное финансирование продолжит давить на себестоимость. Рост НДС до 22% уже увеличил затраты застройщиков, и в 2026 году это отразится на ценах новых проектов.
Налоговая нагрузка на дорогую недвижимость продолжит расти. Повышенный НДФЛ при перепродаже и увеличенный налог на имущество делают экономику инвестиционных сделок менее привлекательной. Покупатели будут внимательнее считать доходность.
Площадки в элитных локациях заканчиваются. На Крестовском острове строить больше негде, на Петровском — последние проекты. Это не столько риск, сколько сигнал: тем, кто планирует покупку в этих районах, откладывать решение не стоит.
Предложение обновило исторический минимум — менее 500 лотов на конец декабря. Три проекта были полностью распроданы на стадии строительства, а новые запуски не компенсировали потери.
Средняя цена квадратного метра выросла примерно на 13% и приблизилась к 900 тыс. рублей.
Сделок стало меньше на четверть, но причина — дефицит продукта, а не падение интереса. Тем, кто искал объект для жизни и инвестиций, не из чего было выбирать.
Покупатели перешли от готового жилья к строящемуся: 58% сделок в 2025-м против 18% годом ранее. Рассрочка стала основным инструментом оплаты.
Региональные покупатели занимают до 40% сделок. Петербург становится полноценным инвестиционным рынком для состоятельных покупателей из Москвы и регионов.
В 2026 году выход четырех проектов общей площадью более 90 тыс. кв. м может вернуть предложение к уровню 2023 года. Прогноз по ценам — рост на 10–15%.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
