Российский рынок курортной недвижимости стремительно взрослеет, превращаясь из поля для эмоциональных покупок в арену для взвешенных инвестиционных стратегий. Сегодня это уже не просто история о росте турпотока, а сложная экосистема, формируемая четырьмя мощными мегатрендами. Они кардинально меняют правила игры, смещая фокус со стандартных предложений на специализированные форматы и расширяя инвестиционную географию далеко за пределы традиционных центров.
Современный инвестор получает доступ к целому спектру возможностей — от пассивного дохода через управляемые апартаменты до вложений в устойчивое развитие и новые перспективные локации. Эти структурные изменения свидетельствуют о переходе рынка в качественно новую, зрелую фазу, открывая уникальные окна возможностей для тех, кто готов ориентироваться в обновленной реальности.
Текущие тенденции указывают на его переход в фазу зрелости и формирование устойчивых инвестиционных моделей. Мы уже наблюдаем, что рынок переживает структурную трансформацию, выходящую далеко за рамки простого увеличения турпотока.
Сегодня он формируется под влиянием четырех взаимосвязанных мегатрендов, которые кардинально меняют правила игры для инвесторов. Это не просто рост, а качественное изменение спроса, где на смену стандартным предложениям приходят специализированные форматы, а география капиталовложений расширяется далеко за пределы традиционных центров.
Современный инвестор получает возможность выбирать из целого спектра стратегий — от пассивного дохода через управляемые апартаменты до вложений в устойчивое развитие и работу с новой географией покупателей. Эти изменения свидетельствуют о взрослении рынка и создают уникальные возможности для тех, кто готов ориентироваться в новой инвестиционной реальности.
.png)
Растет интерес россиян к уникальным типам путешествий. Теперь туристы все чаще выбирают отдых в России, что требует от курортов новых предложений и качественных услуг. Это стимулирует развитие инфраструктуры и сервисов, создает новые точки роста для всей отрасли. И подтверждает, что внутренний туризм не только восстановился, но и перешел на качественно новый уровень.
В статье более подробно рассказали про виды современного отдыха и какая польза для инвесторов.
.jpg)
Апартаменты с профессиональной УК остаются самыми востребованными, на них приходится около 65–70% продаж. Такой формат гарантирует пассивный доход 7–12% годовых и высокую заполняемость.
В России большинство гостиничных операторов курортной недвижимости — крупные сетевые бренды, такие как Cosmos Hotel Group, AZIMUT Hotels, ZONT Group, Mantera Group, Alean Collection и Radisson Hotel Group. Компании присоединяются к проектам на стадии проектирования, во время строительства или сами инвестируют в развитие и реновацию курортов, как ГК Mantera в Архызе или Cosmos Hotel Group в Горном Алтае и Приморском крае. Как пример, Cosmos Hotel Group наращивает нормерной фонд от Анапы до Чукотки, а AZIMUT Hotels откроет два отеля в Архызе к новому горнолыжному курорту.
Большинство компаний используют долевую систему распределения доходов, что удобно для инвесторов. Все поступления сначала аккумулируются в общем фонде, а затем распределяются между инвестором и отелем по заранее согласованным пропорциям — 40/60, 50/50, 60/40 или 70/30. Отчеты собственники получают в приложениях оператора, находятся в курсе бронирований и будущей прибыли.
На рынке курортной недвижимости экология и климат считаются одними из главных рисков для отрасли. Поэтому инвесторы и девелоперы все больше ориентируются на экологичность. Сейчас большинство проектов строят с акцентом на принципы устойчивого развития: с использованием солнечных панелей и возобновляемой энергии, системами рециклинга воды и ответственным освоением территорий.
Такие комплексы, как эко-отель Harland Village и курорт Черные камни в Карелии, получают преимущество, пользуются спросом среди арендаторов и быстрее окупаются. В среднем экономия от использования альтернативных источников энергии в комплексе достигает 3% в год.
Спрос характеризуется высокой активностью и обновленной географией инвесторов. К традиционным клиентам из Москвы с их 32% сделок и 18% из Санкт-Петербурга активно подключились состоятельные покупатели из Урала и Сибири, совокупная доля которых достигла 35%.
Основной интерес покупателей сфокусирован на объектах, сочетающих инвестиционный потенциал с доходностью 7–15% годовых через УК и перспективы капитализации благодаря развитию инфраструктуры. Спросом пользуются проекты на побережье Черного моря, в Ставрополье, на курортах Алтая, Архыза и Кемеровской области.
В 2025 году Россия остается привлекательной для зарубежных инвесторов. Сейчас на рынке курортной недвижимости на сделки с иностранцами приходится менее 5%, но государство старается привлечь иностранных покупателей. Их не ограничивают в правах — резиденты и нерезиденты РФ имеют одинаковые возможности на покупку курортной недвижимости, за исключением земель сельхозназначения и приграничных территорий.
Основной интерес отмечаем со стороны граждан Узбекистана, Казахстана, Белоруссии и других стран СНГ. Больше всего их привлекает недвижимости на курортах Краснодарского края, где вложения в высоколиквидные премиальные проекты могут принести доходность до 20%. Рост интереса будет зависеть от укрепления экономических связей, миграционных процессов и расширения числа иностранных бизнес-проектов в России.
Составили прогноз на основании драйверов, рисков, госполитики и инвестиционных трендов. Анализ носит информационный характер и может меняться под воздействием внешних факторов.
На основе анализа макроэкономических показателей формируется картина устойчивого и динамичного роста рынка курортной недвижимости России. Ключевым драйвером становится мощная государственная поддержка через нацпроект «Туризм и индустрия гостеприимства», которая стимулирует как инфраструктурное развитие, так и частные инвестиции, объем которых к 2026 году может достигнуть 2,7 трлн рублей.
Внутренний турпоток, остающийся основой рынка, продолжит уверенный рост и приблизится к отметке в 110 миллионов поездок, что свидетельствует о глубокой трансформации предпочтений россиян в пользу отечественных курортов.
Параллельно намечается важный тренд на восстановление и рост въездного туризма, чему способствуют меры по либерализации визового режима и расширению авиасообщения со странами Азии и Ближнего Востока.
Наиболее значительной трансформации подвергается сама структура рынка недвижимости: доля управляемых апартаментов становится доминирующей, превысив к 2026 году 75% продаж. Это однозначно указывает на переход от эмоциональных покупок к взвешенным инвестициям, где инвесторы позиционируют гарантированную доходность и профессиональное управление активами.
В совокупности эти факторы формируют зрелый, прогнозируемый и высоколиквидный рынок, привлекательный для капиталовложений.
|
Параметр |
2025 (прогноз) |
2026 (прогноз) |
Драйверы |
|
Турпоток, внутренний |
98–100 млн |
105–110 млн |
Рост доступности курортов, госпрограммы |
|
Турпоток, въездной |
3–3.5 млн |
4–4.5 млн |
Электронные визы, рейсы в Азию/ОАЭ |
|
Объем инвестиций |
1.9 трлн руб. |
2,7 трлн руб. |
Нацпроект «Туризм», частные инвесторы |
|
Доля управляемых апартаментов |
70% продаж |
75%+ продаж |
Гарантированная доходность, спрос на «под ключ» |
Анализ ценовой динамики в ключевых курортных регионах показывает формирование двух четких инвестиционных стратегий, основанных на стадии развития рынка.
Первая — Сочи, демонстрируя постепенное замедление темпов роста, вступает в фазу зрелости, где дальнейшая доходность обеспечивается не стремительным подорожанием, а устойчивым спросом на премиум-сегмент и надежностью актива.
Вторая — Архыз и Алтай, которые сохраняют роль локомотивов роста с рекордными показателями, что напрямую связано с активной фазой реализации их инфраструктурного потенциала — строительством аэропорта в Архызе и развитием уникальных эко-резиденций на Алтае, например, в 2025 году тут открылся самый большой модульный отель.
Особый интерес представляет Приморский край, где прогнозируется ценовой скачок в 2026 году. Это классическая модель «раннего входа»: текущие умеренные темпы роста сменятся резким ускорением после запуска флагманских проектов, что создает уникальное окно возможностей для инвесторов.
В то же время, Калининград и Кавказские Минеральные Воды предлагают стратегию умеренной, но стабильной доходности, привлекая консервативных инвесторов, для которых важна предсказуемость и низкая волатильность.
В целом, рынок движется к сбалансированной модели, где инвестор может выбирать между высокорисковыми активами с максимальной отдачей и надежными направлениями со стабильным доходом.
|
Регион |
Рост цен (2025) |
Рост цен (2026) |
Комментарий |
|
Сочи |
+15–18% |
+10–12% |
Замедление из-за перегрева, фокус на премиум |
|
Архыз |
+25–30% |
+20–25% |
Лидер роста. Драйвер: инфраструктура (аэропорт-2028) |
|
Алтай |
+18–22% |
+15–20% |
Спрос на эко- и премиум-объекты («ЗаГорье») |
|
Калининград |
+12–15% |
+10–12% |
Стабильность + интерес иностранцев |
|
Приморье |
+10–15% |
+20–30% |
Скачок после старта проектов («Бухта Алеут») |
|
КМВ |
+10–12% |
+8–10% |
Умеренный рост, стабильная лечебная ниша |
Среднероссийский рост: +18% в 2025, +15% в 2026.
Структурные изменения на рынке курортной недвижимости выходят за рамки ценовой динамики и охватывают саму суть инвестиционных стратегий. Намечается фундаментальный сдвиг в географии капиталов: рынок перестает быть прерогативой столичных инвесторов, уступая растущей финансовой мощи регионов Урала и Сибири, совокупная доля которых достигает 40%.
Параллельно усиливается международное присутствие, где фокус смещается в сторону Азии и Ближнего Востока, что требует от девелоперов адаптации продуктовой линейки и платежных сервисов. Это закономерно приводит к формированию диверсифицированных портфелей, где ликвидные активы традиционных лидеров балансируются с высокодоходными, но более рискованными вложениями в кластеры будущего.
Одновременно происходит технологическая и экологическая трансформация отрасли. «Зеленые» стандарты из маркетингового тренда превращаются в обязательное требование для премиум-сегмента, обеспечивая не только репутационные выгоды, но и прямую экономию операционных затрат.
Цифровизация процессов управления делает инвестиции максимально прозрачными и контролируемыми, что повышает доверие со стороны капитала. В ответ на эволюцию спроса формируются принципиально новые продуктовые ниши — от гибридных форматов работы и отдыха (bleisure), отвечающих запросам современного профессионала, до агротуризма, поддерживаемого государственными грантами и раскрывающего потенциал малых территорий.
Эти тенденции в совокупности рисуют картину зреющего, сегментированного и технологически продвинутого рынка, ориентированного на долгосрочную устойчивость.
Доминирование управляемых апартаментов. Около 70-75% продаж приходится на объекты с сервисным управлением, которые гарантируют пассивный доход в 7–12% годовых за счет партнерства с сетевыми операторами и прозрачных схем распределения прибыли.
Устойчивое развитие как новая норма. «Зеленые» стандарты превратились из тренда в обязательное условие для конкурентоспособности проектов, обеспечивая не только экологичность, но и прямую экономию до 3% на операционных расходах.
Географическая диверсификация спроса и предложения. К традиционным инвесторам из Москвы и Петербурга активно подключились покупатели с Урала и из Сибири (совокупно до 35%).
Новые центры роста. К ним относим Архыз, Алтай и Приморье, где инфраструктурный бум даст рекордную доходность.
Рост интереса иностранных инвесторов. Несмотря на пока скромную долю (менее 5%), намечается тренд на приток капитала из стран СНГ и Азии, привлекаемого ликвидностью премиальных активов в Краснодарском крае.
Формирование зрелого и сегментированного рынка. К концу 2026 года объем инвестиций может достигнуть 2,7 трлн рублей. Рынок предлагает четкий выбор стратегий: от консервативных вложений в стабильные регионы до высокорисковых, но высокодоходных — в «локомотивы роста» или активы «раннего входа».
Появление новых продуктовых ниш. Спрос эволюционирует в сторону гибридных форматов отдыха, агротуризма и уникальных эко-резиденций. Это открывает новые точки роста для девелоперов, готовых предлагать специализированные, а не типовые решения.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
