В 2025 году ключевая ставка в России последовательно снижалась, и доходность банковских вкладов уменьшалась вслед за ней. Пока депозиты еще обгоняют инфляцию, но по прогнозам ЦБ весь 2026 год ставка будет падать, что сделает классические вклады еще менее выгодными.
В этих условиях инвесторы начинают искать активы, которые обеспечат стабильный доход. Решением может стать готовый арендный бизнес (ГАБ) — коммерческая недвижимость с действующим арендатором и долгосрочным договором аренды. Растущий интерес к объектам приведет к их подорожанию, поэтому выгоднее войти в рынок до ажиотажа.
В аналитике разберем, в чем преимущества ГАБ, проанализируем потенциал формата и расскажем о лучших объектах для пассивного дохода в 2026 году.
Проценты по банковским вкладам снижались весь 2025 год. И если в конце 2024 года депозиты в крупных банках приносили в среднем на 1–4% больше ставки рефинансирования, то к осени 2025 года ситуация изменилась. При ключевой ставке 16–17% доходность по вкладам в топ-20 банков опустилась до 14–15%.
Ожидания дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики усиливают тренд. Согласно базовому прогнозному сценарию ЦБ, ставка снизится до 13–15% в 2026 году, а доходность по вкладам может упасть до 12–12,5% годовых.
Ключевая ставка и средние проценты по рублевым вкладам в топ-10 банков России
В то же время рынок коммерческой недвижимости Москвы многие годы демонстрирует стабильный рост: за пять последних лет инвестиционная доходность выросла на 20%. В 2024 году объем инвестиций в сегмент превысил 600 млрд рублей, что на 70% выше 2023 и рекорд с 2014 года.
С января по март 2025 года инвестиции в покупку готовых объектов коммерческой недвижимости в Москве составили 164 млрд рублей, что почти на 80% больше, чем за аналогичный период 2024 года. К осени 2025 года объем вложений в торговую недвижимость достиг 99 млрд рублей, что соответствует росту на 72% за год.
В декабре 2025 года средняя доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости — 8–12% годовых. Кроме того, покупатель зарабатывает на увеличении рыночной стоимости самого актива — капитализации, которая составляет в среднем 8% в год. То есть общая доходность коммерческой недвижимости достигает 16–20%. Этот показатель уже превышает проценты по вкладам, которые находятся в диапазоне от 11,4 до 15,4%. На фоне дальнейшего снижения ключевой ставки разрыв будет увеличиваться.
Одновременно со снижением доходности вкладов растет аренда и стоимость коммерческой недвижимости. По данным Домклик, с сентября 2024 по сентябрь 2025 года, помещения для производств подорожали на 66,7%, торговые площади — на 57,5%, склады — на 55,6%. Аренда помещений для общепита наценилась на 58,4%, торговых площадей — на 36,8%.
Изменение стоимости коммерческой недвижимости и арендных платежей с сентября 2024 по сентябрь 2025 гг.
|
Категория |
Динамика цен, продажа |
Динамика цен, аренда |
|
Производственные помещения |
+66,7% |
+24,8% |
|
Торговые помещения |
+57,5% |
+36,8% |
|
Склады |
+55,6% |
+13,2% |
|
Офисы |
+23,6% |
-5,3% |
|
Помещения свободного назначения |
+16,5% |
+2,1% |
|
Кладовые |
+10,6% |
+13,6% |
|
Отели |
+4,7% |
+25% |
|
Общепит |
0% |
+58,4% |
Инвестору, который хочет вложить деньги в коммерческую недвижимость, доступны два варианта. Первый — купить пустое помещение, самостоятельно найти арендатора и настроить все бизнес-процессы. Второй — выбрать готовый арендный бизнес — ГАБ: помещение, где уже есть арендатор, а все вопросы по сдаче и обслуживанию решены.
Плюсы покупки ГАБ:
экономия времени и ресурсов. Не нужно тратить месяцы на поиск арендатора, ремонт помещения и согласование условий аренды;
готовый к работе актив. Объект не простаивает, а сразу приносит доход;
понятная доходность. Долгосрочный договор аренды обеспечивает стабильные поступления, позволяет планировать бюджет и возврат инвестиций;
снижение рисков. Арендатор проверен временем и имеет историю платежей;
высокая ликвидность. ГАБ с надежным арендатором — востребованный актив, который в случае необходимости проще продать, чем пустое помещение.
Ключевой фактор успеха ГАБ — арендатор. От него зависит стабильность и размер дохода. Одни компании гарантируют инвестору минимальные риски, другие — максимальную прибыль.
Примеры арендаторов:
сетевые супермаркеты — Пятерочка, Перекресток, Чижик, Дикси, Магнит, Вкусвилл, Азбука вкуса;
аптеки — Аптека 36.6, Апрель, Ригла, Планета здоровья и др.;
алкомаркеты — Красное & Белое, ВинЛаб, Бристоль, Ароматный мир.
Что арендуют: чаще всего помещения стрит-ритейла — первые этажи с отдельным входом площадью 100–300 кв. м в жилых районах с высоким пешеходным трафиком.
Преимущества для инвестора:
долгосрочные договоры. Крупные сети заключают контракты на 5–15 лет с ежегодной индексацией арендной ставки;
автоматические платежи. Централизованный учет в сетях обеспечивает своевременную оплату без задержек;
минимальный риск. Предсказуемый спрос и финансовая дисциплина крупных компаний делают сегмент одним из самых надежных для пассивного дохода.
Примеры арендаторов:
сетевые и премиальные магазины одежды, обуви, аксессуаров — Gloria Jeans, Kari, ECCO, Rendez-Vous, Эконика;
ювелирные салоны — 585 Золотой, SOKOLOV;
цветочные салоны и магазины подарков.
Что арендуют: помещения в премиальном стрит-ритейле на центральных пешеходных улицах, в торговых галереях и на первых этажах бизнес-центров.
Преимущества для инвестора:
стратегический актив в престижной локации. Объект в центре с высоким трафиком с повышенной ликвидностью и потенциалом роста стоимости;
инвестиции в оформление от арендатора. Сети вкладываются в дизайн и витрины, что поддерживает внешний вид и привлекательность помещения;
стабильность на фоне сезонных всплесков. Высокая выручка арендатора в периоды праздников и распродаж обеспечивает надежность регулярных платежей в течение всего года.
Примеры арендаторов:
кофейни и сетевые рестораны — Surf Coffee, Дринкит, KFC, Burger King, Вкусно — и точка, ;
фитнес-студии;
салоны красоты и барбершопы с развитой франшизой.
Что арендуют: стрит-ритейл и помещения в деловых кластерах.
Преимущества для инвестора:ремонт за счет арендатора. Сети оформляют помещения под свой бренд, что повышает рыночную стоимость объекта;
высокий всесезонный спрос. Узнаваемая точка привлекает постоянный поток людей, что повышает ликвидность актива и его стоимость в будущем;
долгосрочные договора. Арендатор вкладывается в помещение и трафик, поэтому заинтересован в аренде минимум на несколько лет.
Примеры арендаторов:
маркетплейсы — Ozon, Wildberries, Яндекс Маркет;
логистические компании;
дистрибьюторские центры.
Что арендуют: небольшие помещения на первых этажах под ПВЗ в спальных и деловых районах, складские комплексы категории «А».
Преимущества для инвестора:
минимальные риски простоя. Растущий рынок онлайн-торговли поддерживает высокий и устойчивый спрос на логистические площади;
надежность платежей. Крупные маркетплейсы зависят от бесперебойной работы своих пунктов, что косвенно гарантирует их платежеспособность и дисциплину.
Примеры арендаторов:
IT-компании;
консалтинговые и финансовые фирмы;
коворкинги.
Что арендуют: офисные помещения и блоки в бизнес-центрах.
Преимущества для инвестора:
стабильный денежный поток. Офис — ключевой инструмент для такого формата бизнеса, поэтому компании платят вовремя, чтобы не потерять помещение;
долгосрочные договоры. Частые переезды рискованны — сотрудники могут уйти из-за смены локации, клиенты найти другого подрядчика;
рост цены актива. Арендаторы часто сами проводят дорогостоящий ремонт и оснащение офиса, что увеличивает общую стоимость и привлекательность объекта.
предприятия легкой промышленности — швейные, пищевые цеха;
автосервисы и мастерские;
лаборатории.
Что арендуют: помещения формата light industrial — гибридные пространства, совмещающие производственную зону, склад и офис.
Преимущества для инвестора:
долгосрочные контракты. Арендаторы готовы заключать договоры на 10 и более лет, что обеспечивает максимальную предсказуемость доходов;
устойчивость к рыночным колебаниям. Спрос на производственные и сервисные площади меньше зависит от потребительских настроений, что снижает риски простоя.
Когда ставки по вкладам снижаются, готовый арендный бизнес становится не просто альтернативой, а новым эффективным решением с тремя ключевыми преимуществами.
Быстрая окупаемость. Инвестиции в ГАБ возвращаются за 12–15 лет, в то время как срок окупаемости жилой недвижимости составляет в среднем 18–20 лет.|
Округ |
Ставка капитализации |
Срок окупаемости |
|
ЦАО |
6,5–7,5% |
13–15 лет |
|
ЮЗАО, ЮАО |
8,5–10,5% |
9–11 лет |
|
ВАО, ЮВАО |
7,0–8,5% |
11–14 лет |
|
Новая Москва |
9,0–11,0% |
9–12 лет |
Тщательно проверить документы и сам объект. Закажите независимую экспертизу перед покупкой. Юрист изучит договор аренды, историю платежей и чистоту сделки, чтобы исключить скрытые долги, обременения и досрочное расторжение договора арендатором. Технический специалист оценит состояние инженерных сетей и конструкций, что убережет от неожиданных расходов на ремонт после покупки.
Выбрать долгосрочный договор аренды с индексацией платежей. Приоритет — объекты с арендатором-сетью на пять и более лет. В договоре должно быть прописано ежегодное повышение платежей с учетом инфляции, а также право собственника увеличить аренду при росте затрат на содержание, например, из-за роста налоговых ставок. Это защитит доход от снижения при увеличении расходов и высокой инфляции.
Передать управление профильной компании. ГАБ требует постоянного администрирования: коммуникация с представителями бизнеса, контроль платежей, решение текущих вопросов. Профессиональная управляющая компания берет эту рутину на себя, гарантируя сохранение хороших отношений, что снижает вероятность ухода арендатора и потери дохода.
Диверсифицировать инвестиции. Распределяйте капитал между разными типами недвижимости и локациями. Такой подход снижает зависимость от спада в отдельной отрасли и проблем в конкретном районе, сглаживая общую доходность портфеля и повышая его устойчивость.
Сетевые ритейлеры — супермаркеты, аптеки, алкомаркеты — считаются самым надежным вариантом для инвестиций в готовый арендный бизнес за счет устойчивого спроса на товары первой необходимости. Такие сети заключают договоры аренды на
5–10 лет с ежегодной индексацией ставки, что создает для владельца стабильный и растущий доход.
Статистика рынка это подтверждает: по итогам первого полугодия 2025 года уровень вакантности в сегменте стрит-ритейла снизился до 6,2%. Наибольший дефицит площадей — в локациях с высоким пешеходным трафиком: у метро и в крупных жилых районах.
Рассмотрим конкретный объект, который соответствует всем критериям надежного ГАБа: помещение площадью 323 кв. м в ЖК 2021 года постройки в трёх минутах ходьбы от станции метро. Арендатор — федеральная сеть «Магнит».
Что делает объект удачной инвестицией:
Показатели на уровне рынка: доходность 10% годовых, срок окупаемости — 12 лет.
Надежный арендатор: «Магнит» работает с товарами повседневного спроса, что гарантирует стабильную выручку и платежеспособность даже в кризис.
Локация с гарантированным трафиком: ЖК сдан четыре года назад и полностью заселен. Близость к метро обеспечивает постоянный поток покупателей.
Доход с первого дня: на момент покупки объект уже работает по долгосрочному договору с ежегодной индексацией арендной платы.
Пример наглядно показывает, что сочетание надежного арендатора, правильной локации и готовой бизнес-модели создает инструмент для стабильного пассивного дохода. В условиях растущего спроса и дефицита качественных предложений на рынке, подобные объекты — оптимальный выбор для консервативной части инвестиционного портфеля.
Активное развитие района. За 13 лет в Новой Москве, которая включает Новомосковский и Троицкий административные округа, были построены три линии метро, магистрали, медицинские, образовательные и деловые центры. На стадии проектирования еще шесть станций метрополитена, к 2030 году троицкую линию продлят до города Троицка. В округе активно строят жилье, что создает спрос на магазины, аптеки и сервисы.
Ранний вход в рынок. Покупка актива в строящейся локации позволяет зафиксировать цену до ее пика. В 2025 году кадастровая стоимость торговых объектов в Новой Москве увеличилась на 15% — это самый высокий показатель среди районов столицы. При этом разрыв с центром значителен, и цены в Новой Москве продолжают расти.
Выгодное соотношение цены и дохода. Стоимость коммерческих объектов ниже, чем в центре. В 2025 году средняя цена коммерции в ЦАО — 777 тыс. рублей, в Новой Москве — 336 тыс. рублей за кв. м. При этом недвижимость в Новой Москве приносит доход 9–11% годовых при окупаемости в 9–12 лет. В историческом центре эти показатели составляют 6,5–7,5% и 13–15 лет соответственно.
Растущий спрос и дефицит предложения. За 2025 год объем лотов в новостройках Новой Москвы сократился почти на 50%. Внутри МКАД тенденция также отрицательная, но менее выраженная: за год предложение сократилось на 13,1%. Разница в темпах спада подтверждает, что фаза активного строительства в Новой Москве пройдена.
Массовое заселение района создает гарантированный спрос на магазины, кафе и сервисы. Через 2–3 года рынок может столкнуться с нехваткой качественных предложений в сегменте коммерческой недвижимости Новой Москвы, что приведет к росту стоимости объектов и арендных ставок.
Смещение фокуса на Новую Москву в 2025—2026 гг. — рациональный выбор инвестора, который ищет стабильный доход с консервативным уровнем риска и высокими перспективами.
Сравнение ГАБ в Новой Москве и в историческом центре
|
Параметр |
ГАБ в Новой Москве |
ГАБ в историческом центре |
|
Цена входа |
Средняя |
Высокая |
|
Типовой арендатор |
Сетевой ритейл: продукты, лекарства, алкоголь |
Нишевые бутики, рестораны премиум-класса |
|
Доходность |
9–11% |
6,5–7,5% |
|
Срок окупаемости |
9–12 лет |
13–15 лет |
|
Фактор роста |
Формирование инфраструктуры, рост населения |
Престиж, ограниченность предложения |
|
Ключевой риск |
Скорость освоения территории |
Зависимость от туристического потока и спроса на люксовые товары и услуги |
С 1 января 2026 года вступили в силу поправки в Налоговый кодекс, которые напрямую влияют на доходность и окупаемость ГАБ.
Главное изменение — снижение порога освобождения от НДС. Организации и ИП на УСН, чьи доходы по итогам 2025 года превысили 20 млн рублей, обязаны начислять и уплачивать НДС уже с 1 января 2026 года. Если же порог будет превышен в течение 2026 года, то обязанности плательщика НДС возникают с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения.
Для многих собственников ГАБ новые правила означают дополнительные расходы. Ранее «упрощенка» была выгодной моделью: до 60 млн рублей обязанности по НДС не возникало, при снижении порога до 20 млн налог становится обязательным для большого числа владельцев.
НДС можно платить по двум вариантам. Первый — по базовой ставке, когда начисленный налог можно уменьшать на сумму входного НДС по расходам. Второй — по сниженным ставкам без права вычета: 5% при годовом доходе до 250 млн рублей, и 7%, если доход выше. Обычно собственники ГАБ выбирают сниженные ставки, так как в арендном бизнесе немного входного НДС, который можно было бы зачесть.
Налог начисляется не только на арендные платежи: если собственник уже является плательщиком НДС на момент сделки, обязанность возникает и при продаже объекта, что может сокращать прибыль и снижать привлекательность стратегии «купил — удержал — продал дороже».
Также с 1 января 2026 года выросла базовая ставка НДС с 20% до 22%. Это влияет на стоимость входа на рынок: повышение увеличивает затраты девелоперов на строительство новых коммерческих объектов, что ведет к их удорожанию. Рост цен на первичном рынке неизбежно потянет за собой и вторичный — купить ГАБ станет дороже, сроки окупаемости бизнеса начнут увеличиваться.
Таким образом, затраты на приобретение и содержание ГАБ в 2026 году будут расти, что приведет к постепенному снижению фактической доходности и увеличению сроков окупаемости. Поэтому лучше покупать ГАБ в первой половине 2026 года, пока рынок не в полной мере отреагировал на новые правила и еще можно зафиксировать условия, близкие к прошлогодним.
Несмотря на изменения, ГАБ по-прежнему выигрывает в сравнении с другими инструментами. На фоне снижения ключевой ставки доходность депозитов продолжит снижаться. Сдача в аренду жилой недвижимости также становятся менее привлекательной из-за роста налогов, при этом заработок в сегменте и так невелик и составляет в среднем 5–7% в год. ГАБ с его предсказуемым денежным потоком и относительной устойчивостью к инфляции по-прежнему остается одним из наиболее надежных способов сохранить и приумножить капитал.
В период роста издержек важна избирательность. Мы рекомендуем фокусироваться на объектах, которые соответствуют трем ключевым критериям.
Надежный арендатор. Лучший выбор — федеральные сети, которые продают продукты, лекарства, средства гигиены. Благодаря стабильному спросу они обеспечивают максимально устойчивый денежный поток, что защищает инвестиции даже в период экономической неопределенности.
Долгосрочный договор с возможностью индексации ставок. Приоритет — контракты сроком от пяти лет. Помимо ежегодного роста аренды на уровень инфляции стоит прописать возможность повышения в случае существенного увеличения издержек, например, из-за налогов.
Стоит также проанализировать, соответствует ли зафиксированная в договоре аренда текущей рыночной. Завышенная ставка несет риски: арендатор может найти более выгодное предложение и расторгнуть договор, что сделает высокий доход в моменте рискованным в перспективе.
Перспективная и ликвидная локация. Районы с растущей инфраструктурой и населением, такие как Новая Москва, дают двойную выгоду. Доходность ГАБ там выше, а цены растут быстрее, чем в центральных районах столицы. Но многое зависит от объекта: стоит выбирать помещения с удобной планировкой в проходимых местах. В случае ухода арендатора его будет проще и пересдать.
В 2026 году готовый арендный бизнес — стратегический актив для диверсификации капитала. Его ключевое преимущество — способность генерировать двойную доходность: стабильный денежный поток от аренды и повышение стоимости самого актива. Это выгодно отличает ГАБ от банковского депозита, который приносит только процентный доход при неизменной капитале. На фоне снижающихся ставок и ужесточения налоговой политики ГАБ становится одним из наиболее сбалансированных инструментов.
Решение, принятое в ближайшие месяцы, позволит войти в рынок до того, как новые экономические реалии в полной мере отразятся на стоимости объектов.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
