Камбоджа — небольшая страна на берегу Сиамского залива между Таиландом и Вьетнамом.
Благодаря туризму и торговле Камбоджа становится одной из самых динамичных и растущих в Юго-Восточной Азии. Интерес к стране растет и со стороны туристов, и со стороны инвесторов: этому способствуют сниженные валютные риски, понятные механизмы владения недвижимостью и растущая доходность от аренды на фоне развития туризма и урбанизации.
В материале разбираем географию страны, особенности ее экономики, туристический потенциал и перспективы развития. Отдельно рассматриваем аспекты, важные для инвестора: налоги, возможные риски и варианты вложений в недвижимость.
Камбоджа расположена в центре материковой Юго-Восточной Азии, граничит с Таиландом, Вьетнамом и Лаосом, и является удобным транзитным хабом для торговли и путешествий. Выход к Сиамскому заливу позволяет стране развивать торговые порты в прибрежной зоне.
Природа Камбожди разнообразна: на небольшой территории расположены горные джунгли, равнины с древними храмами и тропические пляжи.
На юго-западе — побережье Сиамского залива с белоснежным песком, кокосовыми рощами и десятками живописных островов. Путешественники называют этот регион камбоджийской Ривьерой. Цены на отдых там ниже, а туристов меньше, чем в соседнем Таиланде.
На северо-западе — низменность озера Тонлесап, крупнейшего пресноводного озера Юго-Восточной Азии. На его берегу расположен легендарный Ангкор — археологический парк XII века с древним храмовым комплексом, включенным в список наследия ЮНЕСКО. Большая часть туристов приезжает в Камбоджу, чтобы увидеть этот древний город.
На северо-востоке страны начинаются с предгорья. Зеленые холмы и густые джунгли пересекает Меконг — крупнейшая река Юго-Восточной Азии. В тропических лесах живут слоны, а в реке пресноводные дельфины. Этот край известен полноводными водопадами, мангровыми зарослями и племенами, которые сохранили традиционный уклад жизни.
В отличие от соседнего Тайланда, природа Камбоджи не облагорожена для туристов, а остается дикой и нетронутой. В страну едут, чтобы увидеть первозданную красоту и уникальные явления. Например, река Тонлесап дважды в год меняет направление течения: в сезон дождей полноводный Меконг, в который она впадает, разворачивает Тонлесап вспять.
Другой пример — дикие джунгли, которых не встретишь больше нигде в Азии. В лесах у Кардамоновых гор на юго-западе Камбоджи до сих пор обитают азиатские слоны, малайские медведи и почти истребленные в других местах сиамские крокодилы.
Благодаря ландшафтному разнообразию путешественники едут в Камбоджу круглый год. С декабря по март выбирают пляжный отдых, в остальное время — исследуют Ангкор и другие древние храмы, посещают с экскурсиями джунгли и озера. Всесезонный туристический спрос делает недвижимость в стране ликвидным активом со стабильной доходностью.
Ангкор-Ват — каменный город XII века под охраной ЮНЕСКО. В 2025 году его посетили около 1 млн туристов. Источник фото: freepik
Камбоджа все чаще оказывается в поле зрения инвесторов. Среди причин — понятные для иностранцев условия покупки, широкое использование доллара в расчетах, растущий арендный спрос и низкий порог входа по сравнению с другими странами региона.
Разберем основные причины, которые делают Камбоджу привлекательным направлением для покупки недвижимости.
Макроэкономика. ВВП страны стабильно растет после спада во время пандемии. Показатель увеличился с 33 млрд долларов в 2018 году до 48,8 млрд в 2025. По прогнозам Азиатского банка развития, в 2026 рост сохранится на уровне 6%. Основные драйверы экономики — текстильная промышленность, туризм, сельское хозяйство и строительство.
Долларизация. В Камбодже доллар США используют наравне с местным риелем. Цены и арендные ставки в сфере недвижимости указывают в американской валюте. Это защищает инвестора от колебаний курса, который часто снижает прибыль в других странах ЮВА.
Открытость для иностранцев. Гражданам других государств разрешено владеть этажами в кондоминиумах по праву собственности. Также можно арендовать землю на 50 лет с правом продления.
Низкий порог входа. В столице Камбоджи можно купить недвижимость с бюджетом от 60–70 тыс. долларов. В Бангкоке или Хошимине цена будет в 2–3 раза выше.
Спрос на аренду. Жилье снимают не только туристы. В стране живет много экспатов, работающих в международных организациях. Молодые жители Камбоджи предпочитают жить в современных кондоминиумах с развитой инфраструктурой, а не в старых семейных домах.
В Камбодже есть три локации, в которых инвесторы обычно покупают объекты. Каждая со своими особенностями и аудиторией.
Столица и деловой центр Камбоджи. Стоит на слиянии трех рек: Меконг, Тонлесап и Бассак. В городе живет 2,1 млн человек, население продолжает расти. Там строят небоскребы и современные торговые центры, международные компании открывают офисы. Среди резидентов — Adidas, BRED Bank, Philips, Inabata & Co, SMC Corporation. Активно развивается дорожная сеть и городская инфраструктура.
Кто арендует недвижимость?
Туристический центр и ворота к Ангкор-Вату, главному храмовому комплексу страны. В 2023 году при поддержке Китая в городе открыли аэропорт с пропускной способностью 7 млн пассажиров в год.
Сиемреап застроен объектами размещения для туристов — от бюджетных гостевых домов до люксовых пятизвездочных отелей мировых брендов. В городе работают турфирмы, прокаты байков, массажные салоны и сувенирные магазины.
Кто арендует недвижимость?
Город на берегу Сиамского залива с пляжами, глубоководным портом и особыми экономическими зонами. Там находятся международный аэропорт и железная дорога. Скоростная трасса соединяет город со столицей, поездка занимает два часа.
В Сиануквиле работают современные торговые центры, супермаркеты, рестораны мировых сетей. Вдоль берега строят отели и кондоминиумы, благоустраивают набережные.
В провинции функционируют пять особых экономических зон. В них расположено 270 фабрик, которые работают с текстилем, обувью, товарами для дома и мебелью. В 2024 году правительство запустило специальную программу по привлечению инвестиций с налоговыми льготами для новых проектов.
Кто арендует недвижимость?
Типы недвижимости
Кондоминиумы. Современные жилые комплексы с развитой инфраструктурой: бассейнами, фитнес-центрами, лаунж-зонами и круглосуточной охраной. В таких ЖК продаются студии, квартиры с 1–3 спальнями, пентхаусы, часто с чистовой отделкой и мебелью.
Самый популярный и понятный вид недвижимости для иностранцев. На него распространяется свидетельство Strata Title — право 100% собственности. Иностранцы могут владеть суммарно не более 70% от общей площади всех квартир в кондоминиуме.
Земля — участки под жилую и коммерческую застройку, сельскохозяйственные угодья. Формат собственности для крупных девелоперов, инвесторов с долгосрочным горизонтом и агропромышленных компаний. Напрямую иностранцам земля не продается, но есть легальные способы ее контролировать:
заключить договор аренды на 50 лет с правом продления еще на 50. Документ регистрируют в Земельном кадастре и получают официальное свидетельство о праве аренды. На такой земле можно построить дом и оформить строение в собственность;
зарегистрировать юрлицо, 51% акций которого будет принадлежать гражданам Камбоджи, и оформить землю на компанию;
взять землю в концессию или долгосрочную аренду в рамках инвестиционного режима через Совет по развитию Камбоджи.
Виллы и бигхаусы. Жилые дома с земельными участками. Бигхаусы обычно строят блоками, а виллу — как отдельно стоящий особняк с бассейном, садом и приватной территорией. Такие объекты расположены в элитных коттеджных поселках и приносят доход за счет сдачи в аренду состоятельным туристам.
Иностранцу нельзя купить дом в Камбодже в прямую собственность — негражданам запрещено владеть землей. На практике для контроля такой недвижимости используют те же механизмы, что и в случае с участками: оформление через юрлицо и долгосрочную аренду.
Еще собственность на дом можно оформить через траст. Инвестор передает средства лицензированной трастовой компании, которая регистрирует на себя землю и дом, но контроль и экономическая выгода от владения сохраняются за инвестором. Такой механизм помогает защитить активы, упрощает передачу имущества по наследству и не требует регистрации собственной компании. При этом важно учитывать расходы на оформление траста и его ежегодное обслуживание.
Коммерческая недвижимость: офисы, магазины, рестораны и склады. Доходность выше, чем у жилья — до 10–12% годовых.
У формата есть особенность: коммерческие объекты продаются в виде бетонной коробки с коммуникациями, но без отделки. Инвестор самостоятельно приводит помещение в порядок под конкретного арендатора.
Требования у бизнеса разные. Ресторану нужна мощная вентиляция и специальная электрика, магазину — витринное остекление и широкий вход, офису — разводка под серверное оборудование. Если помещение не подходит под стандарты, сдать его будет сложно. Затраты на ремонт могут достигать 200–500 долларов за кв. м. Поиск арендатора занимает время, удаленно управлять коммерцией сложно — нужен местный управляющий.
Типы недвижимости в Камбодже
|
Тип недвижимости |
Стартовая цена / долл. |
Расположение |
Владение |
Кто покупает |
|
Кондоминиумы (студии, 1-3 комн. квартиры, пентхаусы) |
от 40–50 тыс. на окраинах Пномпеня, от 100 тыс. и выше в центре. |
Пномпень — районы BKK1, Tonle Bassac, Russian Market; Сиануквиль — на первой береговой линии; Сиемреап — центр города. |
Полная собственность по Strata Title. Иностранцам можно владеть до 70% площади комплекса в сумме. | Иностранцы из Китая, Сингапура, Малайзии, США, Европы и России, обеспеченные местные жители. |
| Виллы и бигхаусы |
Бигхаусы — от 150–200 тыс.; виллы — от 500 тыс. |
Окраины Пномпеня — уединенные районы Koh Norea, Chroy Changvar; пригороды Сиемреапа и Сиануквиля. |
Прямая покупка запрещена. Можно взять в долгосрочную аренду на 50+ лет; выкупить дом через юрлицо; назначить трастового партнера. | Семьи с высоким доходом, иностранцы для долгосрочного проживания, инвесторы под сдачу в аренду туристам. |
| Коммерческая недвижимость (офисы, ритейл) |
Помещения под кафе — от 80–100 тыс.; офисы в небоскребах — от 2–3 тыс. за кв. м. |
В деловых центрах Пномпеня — BKK1, Tonle Bassac, бульвары Нородом, Монивонг; на оживленных- улицах в курортных зонах. |
Офис/магазин в многоэтажке — полная собственность по Strata Title, как на кондоминиумы. Отель, ресторан, склад — аренда на 50+ лет; через юрлицо с местными партнерами или траст. Крупный инвестпроект — через Совет по развитию Камбоджи с налоговыми льготами и правом долгосрочной аренды земли. |
Инвесторы для диверсификации портфеля, предприниматели под туристический бизнес. |
| Земля (участки под застройку, сельхозугодья) | От 300–500 за кв. м на окраинах и до 8–10 тыс. за кв. м в центре Пномпеня. | По всей стране: от центральных районов столицы до провинций. |
Долгосрочная аренда на 50+ лет; через юрлицо с местными партнерами; участие в инвестпроекте через CDC. |
Крупные девелоперы, агрохолдинги, инвесторы с долгосрочными планами. |
Прозрачность налоговой системы в Камбодже — важное преимущество для инвесторов. Разобрали основные платежи, с которыми связано инвестирование в недвижимость: покупка, владение и сдача в аренду.
При покупке инвестор уплачивает Transfer Tax — налог на передачу прав собственности. Он равен 4% от оценочной стоимости недвижимости, оплачивается при регистрации права в кадастре. Еще от 500 до 1,5 тыс. долларов нужно заплатить за услуги юристов и регистрационные сборы.
За владение недвижимостью взимают ежегодный налог в размере 0,1% от оценочной стоимости, превышающей 100 млн камбоджийских риелей, или около 25 тыс. долларов. Например, если квартира оценена в 150 тыс. долларов, налог составит 125 долларов в год.
Владельцы объектов в кондоминиумах дополнительно оплачивают счета за обслуживание — от 0,5 до 1,5 долларов за квадратный метр. В них входит охрана, уборка мест общего пользования, работа лифтов. Коммунальные платежи вносят отдельно по счетчикам.
При сдаче недвижимости в аренду уплачивают сбор на доход: 10% от суммы аренды, если собственник недвижимости — резидент страны, и 14%, если нерезидент. На практике многие владельцы сдают жилье без официального оформления, но крупные управляющие компании работают прозрачно и включают налог в расчеты.
При продаже недвижимости к 2027 году планируют ввести налог на прирост капитала — Capital Gains Tax со ставкой 20% от прибыли.
|
Этап |
Платеж |
Размер |
|
Покупка |
Transfer Tax — налог на передачу прав Юридические услуги и регистрация |
4% от оценочной стоимости 500–1500 долларов |
|
Владение |
Ежегодный налог на недвижимость Обслуживание: охрана, уборка, лифты Коммунальные платежи |
0,1% от оценочной стоимости свыше 25 тыс. долларов 0,5–1,5 долларов за кв. м в месяц По счетчикам |
|
Аренда |
Налог на доход от аренды |
10% для резидентов |
|
Продажа |
Планируют ввести налог на прирост капитала Capital Gains Tax |
20% от прибыли |
Рынок недвижимости в Камбодже имеет свои особенности. Инвестору важно понимать не только доходность, но и возможные сложности и ограничения. Разобрали основные риски и способы их минимизации.
Иностранцам разрешено владеть только квартирами в кондоминиумах выше первого этажа. На отдельные дома с землей и коммерческую недвижимость на своих участках право собственности не распространяется — доступна только долгосрочная аренда или владение через компанию с местными партнёрами. Бывают случаи двойных продаж и спорных документов.
Как минимизировать риск?
Работать только с проверенными юристами и покупать объекты с готовым Strata Title либо с прописанным в договоре механизмом его получения после сдачи дома. Для оформления аренды, компании или траста привлекать местного специалиста с глубоким знанием рынка.
На развивающихся рынках часто запускают проекты, которые затем замораживают или продают по двойным схемам. В результате деньги инвесторов могут зависнуть или сгореть, если застройщик не выполнит обязательства.
Как минимизировать риск?
Выбирать крупных девелоперов с историей сданных объектов. Например, Megakim World Corporation, JP Group, Chip Mong. Перед покупкой проверять наличие лицензии на строительство и разрешения на продажу иностранцам.
За пределами городов качество дорог, электричества и водоснабжения может быть нестабильным. В удаленных районах Пномпеня, Сиануквиля и Сиемреапа перебои со светом и водой случаются чаще. Это влияет на комфорт проживания и загрузку объектов в аренду.
Как минимизировать риск?
Выбирать проекты в районах с развитой инфраструктурой или комплексы известных застройщиков, которые закладывают в бюджет резервные источники энергии и воды.
С мая по октябрь в Камбодже идет дождь. В низинных районах Пномпеня случаются подтопления. Если при строительстве не учли качественную ливневку, первые этажи и паркинги может заливать.
Как минимизировать риск?
Выбирать районы на возвышенностях — BKK1, часть Russian Market. Проверять, как построен дренаж в проекте. Известные застройщики закладывают качественные инженерные решения, которые снижают последствия ливней для недвижимости.
Вторичный рынок в Камбодже только формируется. Продать квартиру быстро без скидки будет сложно. Рынок перегрет предложением новых строек, поэтому перепродажа может занять долгое время.
Как минимизировать риск?
Рассматривать инвестиции на горизонте 5–7 лет, делая ставку на стабильный арендный доход, а не на быструю перепродажу. Покупать в локациях с реальным спросом со стороны экспатов, туристов и местных жителей.
Прогнозы по рынку Камбоджи выглядят оптимистично, и опираются не на пустые обещания, а на реальные вложения в экономику.
Китай — главный локомотив развития. На КНР приходится больше половины всех прямых иностранных инвестиций в Камбоджу. Китайские компании вкладываются в порты, новые аэропорты, особые экономические зоны и гидроэлектростанции. Современная инфраструктура создает рабочие места, тянет за собой логистику и повышает стоимость недвижимости в прилегающих районах.
Региональная интеграция открывает рынки. Камбоджа входит в крупнейшее в мире торговое соглашение RCEP, которое объединяет 15 стран Азии. Членство гарантирует, что производство и логистика в стране будут развиваться. Вслед за ними будет расти спрос на жилье для рабочих, инженеров и менеджеров.
Туризм возвращается и меняется. К 2028 году Министерство туризма прогнозирует 8–9 млн иностранных гостей в год. Важно, что растет доля путешественников с высоким бюджетом, которые выбирают не хостелы, а качественные апартаменты и отели.
Турпоток поддерживают и простые условия въезда. Для граждан большинства стран, включая Россию, доступны электронная и виза по прибытии. В обоих случаях нужно заплатить сбор в размере 30 долларов, а для оформления потребуются паспорт, анкета и фотография. Документ позволяет находиться в стране до 30 дней.
Растут города, а вместе с ними и внутренний спрос. К 2030 году население Пномпеня может достичь 3 млн человек. Все больше кхмеров переезжают из провинций в столицу, чтобы жить в современных кондоминиумах с развитой инфраструктурой. Этот внутренний спрос будет только расти и создаст устойчивую базу для арендного рынка.
Камбоджа сегодня — страна масштабного строительства. Там возводят новые аэропорты, скоростные трассы, особые экономические зоны и современные жилые комплексы. Инфраструктуру развивают при поддержке Китая, Японии и международных банков.
Недвижимость в стране покупают ради:
пассивного дохода — стабильный спрос на аренду в курортных локациях и столице за счет экспатов, туристов и обеспеченных кхмеров дает доходность 8–10% годовых;
роста капитала — квартиры в хороших проектах за время стройки увеличиваются в цене на 25–50%;
диверсификации — в случае экономических или политических потрясений в стране проживания или проблем в привычных инвестиционных локациях, активы в Камбодже останутся защищенными.
Дальше описали три проекта, которые соответствуют этим целям. Два из них находятся в Пномпене, один — в курортной провинции Сиануквиль.
47-этажная жилая башня от застройщика Megakim World Corporation в районе Russian Market. Это первый небоскреб в динамично развивающемся районе, который уже называют новой точкой притяжения инвесторов.
В проекте представлены объекты с чистовой отделкой и встроенной кухней: студии, 1–3‑комнатные квартиры. Площадь варьируется от 40 до 111 кв. м. Архитекторы разработали волнообразные фасады, вдохновленные океаном, а дизайнеры создали три концепции интерьеров на выбор.
Инфраструктура включает скай-бассейн, теннисный корт, кинотеатр, фитнес-зал и лаунж-зоны, а также кафе и просторный паркинг. Управлять Times Square 8 будет профессиональная компания, обеспечивая резидентам премиальный сервис.
До рынка, кафе, ресторанов и международных школ можно дойти пешком за 5–10 минут. Благодаря выезду на бульвар Мао Цзэдуна, путь до аэропорта на машине займет 20 минут.
Условия покупки: рассрочка 0% на 38 месяцев, первый взнос 20%, далее 30% и оставшиеся 50% при передаче ключей.
36-этажный жилой комплекс от застройщика Kingston Holding в районе Boeing Trabek. Он расположен вдоль бульвара Хун Сена — новой 10-километровой магистрали, которая соединяет центр города с национальными трассами. Район активно застраивается, при этом земля там пока дешевле, чем в центре, что создает потенциал для роста стоимости недвижимости
В комплексе представлено 310 квартир с 1–2 спальнями с премиальной отделкой, готовой мебелью и техникой. Площади — от 40 до 85 кв.м.
Будущим жителям Kingston Royale Residence будут доступны: бассейн, сауна, тренажёрный зал, студия йоги, сад на крыше, джакузи, супермаркет на территории, круглосуточная охрана и профессиональный сервис.
В пешей доступности — крупнейший ТЦ Chip Mong 271 Mega Mall, международные школы, госпитали, рынки и рестораны. Рядом — кольцевая дорога и выезд на бульвар Монивонг. До Русского рынка и AEON Mall 10 минут езды.
Условия покупки: первый взнос 30%, рассрочка на 36 месяцев и 34% при завершении строительства. Можно оформить ипотеку.
Масштабный премиальный проект на первой береговой линии в Сиануквиле. Комплекс состоит из трех современных волнообразных башен по 39 этажей каждая.
Для покупки доступны планировки с 1–4 спальни с панорамными видами на море. Инфраструктура уровня 5* включает смотровую площадку на крыше, бассейны, лаундж-зоны, рестораны.
Комплекс расположен на пляже Отрес, в зоне активного строительства отелей и премиальной инфраструктуры. До центра города — 15 минут езды, до Пномпеня по новой скоростной трассе — 2 часа.
Условия покупки: первый взнос 20%, рассрочка 40% на 40 месяцев, остаток 40% при сдаче объекта.
Специалисты BARNES Moscow помогут подобрать перспективный инвестиционный объект в Камбодже, разобраться в нюансах рынка, проверить документы и оформить сделку.
Камбоджа — растущий рынок с понятной экономической базой. Страна развивается за счет туризма, крупных китайских инвестиций, урбанизации и расширения местного среднего класса.
Низкий порог входа делает рынок доступным для частного инвестора. Стартовые цены на жилье в столице начинаются от 40–50 тыс. долларов — это в 2–3 раза ниже, чем в соседних Таиланде и Вьетнаме.
Спрос на аренду остается устойчивым в течение всего года. Жилье снимают туристы, экспаты, сотрудники особых экономических зон и местные жители, что создает основу для стабильного пассивного дохода.
Налоговая система выглядит прозрачной и предсказуемой. Обязательных платежей немного, а их уровень остается сравнительно низким: например, при покупке недвижимости в Камбодже базовая налоговая нагрузка составляет 4%, тогда как в Таиланде сопутствующие сборы достигают 6–7%.
Основные риски можно контролировать при грамотном подходе. Юридические особенности, вероятность недостроя, инфраструктурные ограничения и климатические факторы во многом снижаются за счет правильного выбора застройщика, юриста и локации.
Перспективы рынка до 2030 года опираются на реальные драйверы роста. Инвестиции в инфраструктуру, восстановление туризма, рост городов и увеличение внутреннего спроса на современное жилье формируют базу для дальнейшего развития рынка.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
