Уровень готовых офисов в Москве достиг исторического минимума, осталось около 3–5% свободных площадей для аренды. Поэтому на рынке офисной недвижимости столицы формируется новый тренд — компании и частные инвесторы все чаще покупают крупные блоки и здания целиком под штаб-квартиры.
В статье разберем, чем выгодны такие крупные сделки, кто и как покупает целые этажи и офисные центры.
Компании рассматривают покупку собственного офисного центра как защиту капитала от инфляции. Так они экономят средства на аренду и получают доход от капитализации. Спрос на формат растет — в 2024 году в Москве на крупные сделки приходилось около 60% от всего сектора.
Корпорации, инвестиционные фонды и государственные структуры выбирают башни или бизнес-центры целиком. Частные инвесторы чаще покупают этажи.
Среди ярких примеров — крупнейшая в истории московского офисного рынка сделка. В 2024 году РЖД купили две башни Moscow Towers в деловом центре Москва-Сити. Общая площадь этого актива составила порядка 350 тыс. кв. м, а сумма сделки достигла 200 млрд рублей. РЖД переносят в башни свою штаб-квартиру.
В 2025 году прошла сделка между Riverstretch Trading & Investments и Т-Банком. Коммерческий банк купил здание Центрального телеграфа на Тверской улице. Общая площадь составила свыше 55 тыс. кв. м, а стоимости договора не разглашается, но, вероятно, цена была на уровне 35–40 млрд рублей. Сейчас ведется реконструкция проекта под новый кампус Центрального университета Т-Банка.
В начале 2025 года ЛУКОЙЛ купили бизнес-центр AFI2B у фонда «Структурные инвестиции-7». Общая площадь здания свыше 50 тыс. кв. м, а стоимость сделки превышает 20–25 млрд рублей. Бизнес-центр у метро Белорусская станет новой штаб-квартирой нефтяной компании.
В ближайшее время закроется одна из крупнейших сделок 2025 года. Фонд «Московский инновационный кластер» покупает у «Корпорации А.Н.Д.», которая входит в группу САФМАР, бизнес-центр Амальтея в Сколково. Общая площадь здания 78 тыс. кв. м, сумма договора не разглашается, но, вероятно, цена сделки будет на уровне 8–14 млрд рублей. Переговоры находятся на завершающей стадии.
Поиск подходящего готового объекта часто затягивается на год и дольше. А острый дефицит готовых больших площадей нужного качества и в необходимой локации вынуждает компании оценивать варианты и планировать покупку заранее. Поэтому для крупных сделок наиболее эффективны два подхода.
Первый — покупка на этапе строительства. Такая сделка гарантирует, что вы получите необходимый объем и по выгодной стоимости. Инвесторы, купившие этажи и целые здания на ранней стадии в 2019 году, к моменту их ввода в 2022-2023 году фиксировали рост стоимости на 35–40%.
Второй подход — реализация проекта через fee-девелопера. Компания покупает землю или права на участок и привлекает профессионального застройщика. Так MR Group в 2020 году начал строить новый офис для Яндекса у Воробьевых гор, строго под требования с фиксированным бюджетом и сроками, обеспечив максимальную кастомизацию и контроль над издержками.
Строители реагируют на рост интереса: свыше 60% новых коммерческих площадей, которые сдадут в ближайшие два года, предназначены именно для продажи, а не для аренды.
В 2025 году в центре столицы еще продаются готовые и строящиеся здания класса А и выше. Такие крупные активы подходят для формирования штаб-квартиры и отличаются высокой ликвидностью благодаря своему расположению рядом с ключевыми инфраструктурными объектами, транспортными узлами и популярными торговыми центрами.
Бизнес-центр строится в исторически сложившемся и престижном Белорусском деловом районе, на первой линии улицы Ходынская, рядом с выездом на Ленинградский проспект. Объект представляет собой здание с 9 этажами, панорамным остеклением и подземным паркингом. Общая площадь — свыше 16 тыс. кв. м. Бизнес-центр продается с ремонтом shell&core — подведут коммуникации, установят стеклопакеты, но стиль и планировку покупатели выбирают и делают самостоятельно под уникальные задачи. Благодаря гибким планировкам и инженерным решениям такое здание подойдет для компаний с индивидуальными требованиями.
Вы можете рассчитывать, что к сдаче проекта стоимость кв. м вырастет с 480 тыс. рублей до 700–800 тыс. рублей или более.
Новое здание строится на Ходынке, где формируется будущий деловой хаб. Проект площадью 70 тыс. кв. м подойдет для корпоративных гигантов, планирующих флагманскую штаб-квартиру. В бизнес-центре будут потолки от 3,75 м, панорамное остекление и современные инженерные системы.
Кроме здания покупатель получает в собственность и земельный участок площадью 0,9 га, что гарантирует полный контроль над территорией. К моменту завершения строительства можно ожидать, что стоимость кв. м недвижимости вырастет с 420 тыс. рублей до 600–800 тыс. рублей.
Бизнес-центр строится в рамках Ленинградского делового коридора, который связывает центр и аэропорт Шереметьево. Это три башни, объединенные стилобатом, в авторском деловом комплексе на Ходынском бульваре, дизайн которых разработали специалисты ведущего бюро ADM Architects. Одну башню, площадью 25,8 тыс. кв. м, можно купить целиком. Остальные реализуются мелкой нарезкой от 90 кв. м.
Архитектурная выразительность, соседство с парком и знаковыми проектами, такими как крупнейший в Европе ТРК Авиапарк, формируют уникальный имидж для будущего актива и повышают его ликвидность. Можно ожидать, что кв. м в проекте вырастет в цене с 581 тыс. рублей до 750–800 тыс. рублей к вводу в эксплуатацию.
Спрос на готовые офисные здания в Москве превышает предложение в 1,5 раза, что провоцирует рост цен на аренду и покупку. Число свободных качественных зданий сократилось на 40% за последние 2 года, а стоимость кв. м за тот же период увеличилась на 30%.
Поэтому последние годы покупатели зданий часть площади, которую не используют под собственные нужды, продают блоками или сдают в аренду и получают стабильный доход. В 2025 году стоимость аренды кв. м в офисах класса А и выше составляет более 55 тыс. рублей за кв. м в год.
Но доход не единственный плюс покупки зданий.
Концентрация ключевых подразделений или штаб-квартира в собственном, полностью контролируемом здании позволит сэкономить до 10–20% годового бюджета на аренде и логистике, и дает компании стратегическое преимущество в эффективности, корпоративной культуре и имидже.
Можно решать, когда проводить модернизацию по мере необходимости, поддерживать высокую эффективность и привлекательность объекта. Владелец сам определяет планировку, инженерные решения и отделку помещений, может идеально подгонять пространство под специфические бизнес-процессы.
Крупные объемы всегда в итоге реализуются по меньшей стоимости за кв. м, чем при продаже мелкой нарезкой. В результате вы значительно экономите бюджет — до 15% от рыночной стоимости. Если потребуется, то часть средств можно вложить в ремонт или модернизацию помещения.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
