Рынок курортной недвижимости уверенно растет: объем предложения в первом полугодии 2025 года увеличился на 10–15%, достигнув максимума за последнее десятилетие. Наиболее заметен прирост сегмента управляемых апартаментов, с новыми проектами в Архызе, Сочи, Анапе, Алтае и Санкт-Петербурге.
Текущие темпы продаж подтверждают устойчивый спрос: на Черноморском побережье, самом развитом рынке, фиксируется в среднем 25 сделок в квартал, что сопоставимо с городским жильем, а в отдельных комплексах объемы достигают 40 резиденций в квартал. Более половины всего отечественного предложения сосредоточено в ключевых регионах: Калининградской, Ленинградской и Кемеровской областях, Алтае и Северном Кавказе.
Кемеровская область выделяется проектами горнолыжного курорта Шерегеш с предложением около 24 тыс. кв. м апартаментов. В Калининградской области крупнейшим станет проект «Белая Дюна» на 11 тыс. номеров для 1,5 млн туристов в год, строящийся к 2034 году. В Ленинградской области реализуется проект «Рощино Residence» площадью около 9 тыс. кв. м, а в Архызе (Северный Кавказ) к экспозиции добавились апартаменты отеля «Феникс» в Лунной Поляне площадью свыше 6 тыс. кв. м.
По федеральным округам лидером предложения является Сибирский ФО с около 30 тыс. кв. м курортных апартаментов, за ним следуют Северо-Западный и Северо-Кавказский ФО (по 20 тыс. кв. м).
Ценовая динамика ярко выражена на региональном уровне: Черноморское побережье, особенно Сочи, лидирует с ростом цен на 40% за год. Анапа и Геленджик показывают рост в 15–25%, а горнолыжные кластеры, такие как Архыз, выросли на 35% с начала 2025 года.
Средняя цена курортных резиденций по России составляет 500–800 тыс. рублей за кв. м. Анализ выявляет существенные различия в инвестиционном профиле регионов – от высоколиквидных премиальных активов Сочи до формирующихся рынков с другими рисками и потенциалом.
Сочи сохраняет статус курорта мирового уровня с уникальным сочетанием моря благодаря субтропическому побережью и горам — Красная Поляна. В отличие от многих регионов, здесь уже есть ключевая инфраструктура: международный аэропорт, объекты наследия Олимпиады-2014 и статус центра делового/событийного туризма.
Турпоток в 2024 году вырос на 5%, достигнув 8 млн человек. Для дальнейшего роста запланированы госинвестиции в размере 139 млрд руб. до 2030 года. Рынок недвижимости Сочи характеризуется доминированием премиум-сегмента управляемых апартаментов и апарт-отелей. Есть присутствие международных брендов — Radisson, Alean.
Основные локации застройки: Красная Поляна, Центральный Сочи, Имеретинка. Средняя стоимость «квадрата» в новых проектах превышает 800 тыс. туб. Наблюдается бурный рост — +25% за год — предложения эксклюзивных вилл и таунхаусов с видами и приватностью.
Всего на рынке Сочи представлено порядка 450 объектов в крупных комплексах — Скайвиль, Volna Resort & Residence.
Подписывайтесь на наш ТГ-канал, чтобы быть в курсе последних новостей по всей курортной отрасли России.
среднегодовая заполняемость: 85–90%;
доходность от аренды: свыше 10% годовых;
капитализация: до 20%.
Основные покупатели — состоятельные инвесторы из Москвы, Санкт-Петербурга, других крупных городов РФ и экспаты, сочетающие доходность с личным отдыхом.
За последние 5 лет цены выросли на 50–70%. В 2024-2025 годах темпы роста достигли максимума.
Главный драйвер — острый дефицит качественных предложений в топовых локациях. Ключевой риск для будущего развития — исчерпание привлекательных земельных участков под застройку.
Анапа сохраняет статус крупнейшего в России семейного морского курорта с уникальными 45 км песчаных пляжей и доступным ценником. Специализация направления: детский, оздоровительный, спортивный, винный и гастрономический туризм.
Турпоток в 2024 вырос на 10% и увеличился до 5.5 млн человек даже при закрытом аэропорте. При возобновлении авиасообщения ожидается дополнительный рост на 30%.
Ключевой драйвер — мегапроект «Новая Анапа», входит в нацпроект «Пять морей». Государство планирует вложить 1 трлн руб. до 2031 года на обновление пляжей, строительство курортных зон и привлечение 1,5 млн туристов.
Рынок предлагает апартаменты в управляемых комплексах со средней стоимостью 500 тыс. руб./кв. м и классические квартиры. Среди операторов: Alean, AZIMUT, Cosmos Hotel Group, а в проекте «Лучи» участвует итальянская сеть Domina.
Целевая аудитория — семьи среднего класса. Курорт привлекает инвесторов, ориентированных на арендный доход, и покупателей второго жилья для личного отдыха из Юга России, Центра и Поволжья.
Ключевые инвест-параметры:
сезонная заполняемость: 45% (апрель-октябрь);
доходность от аренды: 8–10% годовых;
капитализация: до 30%.
Главные преимущества:
Низкая точка входа по сравнению с Сочи.
Стабильный сезонный доход.
Участие международных операторов, таких как Domina.
За 5 лет цены выросли на 60%, а в 2024-2025 гг. темпы роста достигли исторического максимума.
Ключевые риски: острая конкуренция между новыми проектами, дефицит участков с лучшей пляжной и транспортной доступностью и ярко выраженная сезонность.
Архыз утвердился как ведущий всесезонный курорт Северного Кавказа, став победителем премии «Горы России» в 2024 году и привлекающий любителей активного отдыха.
Турпоток в 2024 году достиг 1,1 млн человек при цели в 2 млн к 2030 году. Горная инфраструктура активно развивается: к 2027 году протяженность трасс вырастет в 2+ раза (до 57 км), а количество канатных дорог увеличится с 9 до 14.
Статус особой экономической зоны (ОЭЗ) привлекает крупный бизнес: госчастные инвестиции превышают 60 млрд рублей — +10 млрд в 2024 г.
Ключевые инфраструктурные проекты: аэропорт на 2 млн пассажиров, который откроется с 2028 г. и трасса до Сочи — будет готова к 2034 г. Как раз, когда будут введены в эксплуатацию основные курортные проекты.
85% предложения — апартаменты формата ski-in/ski-out в управляемых комплексах премиум-класса, например Лунная Поляна.
В 2025 году на рынке Архыза представлено свыше 1 000 элитных объектов. Планируется ввод 13 000 новых мест размещения в ближайшие 5 лет.
Ведущие операторы: Mantera Group, которые планируют инвестировать 27 млрд руб. до 2028 г., и AZIMUT Hotels, которые построят 2 новых отеля на 400 номеров к 2026 г.
Круглогодичная загрузка:
Зима: горнолыжный спорт.
Лето: экотропы, фестивали.
Показатели для инвесторов:
заполняемость: 75+%;
доходность аренды: от 12%;
капитализация: 20–25% в год.
Основные покупатели: инвесторы, ориентированные на рост стоимости, и поклонники активного отдыха, совмещающие личное использование с инвестициями.
Рекордный рост цен — стоимость на недвижимость выросла на 35% с начала 2025 года, а средняя цена сейчас за квадратный метр 600 тыс. руб.
Главный драйвер: дефицит предложения в топовых локациях у склонов.
Ключевой риск: несинхронное развитие жилья и инфраструктуры → риск перегрузки сервиса и экосистемы.
Алтай утвердился как федеральный всесезонный курорт с уникальным сочетанием горнолыжного спорта, эко-туризма, термального оздоровления и статусом «места силы».
Ключевые активы: реликтовые леса, разнообразие активностей и игорная зона «Сибирская монета».
Турпоток в 2024 году вырос на 10%, достигнув 5 млн человек. Главный вызов — транспортная доступность, решаемый масштабными инвестициями: 12 млрд рублей в проект «Большой Алтай», где ключевой инфраструктурный объект — новый терминал аэропорта Горно-Алтайска на 1,5 млн пассажиров/год, реконструкция аэропорта Барнаула.
На рынке представлены как апартаменты, так и элитные шале:
Управляемые апартаменты от 200 тыс. руб./кв. м.
Премиальные шале и виллы, например, проект «ЗаГорье» – от 20 млн руб. за объект.
И недавно открылся самый большой модульный отель в России.
Ключевые локации: федеральная курортная зона Белокуриха и премиальные участки у Горно-Алтайска. В Белокурихе наблюдается экспресс-рост цен — только за первое полугодие 2025 стоимость квадратного метра выросла на 15–20%.
Сейчас на рынке такие представители — отельный оператор Cosmos Hotel Group и Сбер, который представляет кластер «Манжерок».
Целевая аудитория:
Семейные туристы, выбирающие природу и активный отдых.
Деловые гости и корпорации.
Состоятельные клиенты, предпочитающие игорные зоны.
Ключевые показатели:
заполняемость: 85%;
доходность аренды: от 14%;
капитализация: от 20% в год.
Инвесторы: покупатели для пассивного дохода и поклонники премиум-отдыха, совмещающие инвестиции с личным использованием.
Что развивает туристическую и инвестиционную привлекательность Алтая — уникальность природы, статус федерального курорта, развитие инфраструктуры.К ключевым рискам относится пока что логистическая сложность удаленных районов и ограничения на строительство в заповедных зонах и у водоемов.
Кавказские Минеральные Воды — крупнейший федеральный бальнеологический курорт с уникальной лечебной базой для оздоровления, реабилитации и премиального спа. Главное конкурентное преимущество — развитая транспортная доступность: международный аэропорт Минеральные Воды с прямыми рейсами по РФ/СНГ.
Турпоток в 2024 году превысил 1,5 млн человек с круглогодичным спросом.
Ключевой вызов — модернизация инфраструктуры советского периода. В 2025 году запускается особая экономическая зона (ОЭЗ) в 4 городах — Ессентуки, Лермонтов, Железноводск, Кисловодск.
План к 2030 году:
35 гостиничных и 54 санаторных комплекса;
30 000 новых мест размещения.
Рынок специализируется на объектах под коммерческую эксплуатацию таких, как апартаменты/номера в лечебно-оздоровительных комплексах с начальной ценой за квадратный метр — 150 тыс. руб./кв. м. Здесь минимум элитных вилл — фокус на доходность от медицинского туризма.
Основные гости:
Семьи и возрастные туристы.
Состоятельные клиенты 50+.
Иностранные медицинские туристы.
Инвестиционные показатели:
заполняемость круглый год: 60–70%;
доходность аренды: 10–12%;
капитализация: до 15%.
Покупатели недвижимости: операторы медтуризма, девелоперы, частные инвесторы преимущественно из Сибири/Урала, рассматривающие объекты как вложение + будущее личное оздоровление.
Чего можно ожидать в ближайшие пару лет — умеренного роста цен на объекты в ОЭЗ и топ-локациях и повышение среднего чека за счет обновления инфраструктуры.
Главные возможности:
Налоговые льготы в ОЭЗ.
Редевелопмент существующих санаториев, где проявляется интерес застройщиков из Сочи.
Риски: конкуренция с соседними регионами и темпы модернизации.
Кавказские Минеральные Воды — крупнейший федеральный бальнеологический курорт с уникальной лечебной базой для оздоровления, реабилитации и премиального спа. Главное конкурентное преимущество — развитая транспортная доступность: международный аэропорт Минеральные Воды с прямыми рейсами по РФ/СНГ.
Турпоток в 2024 году превысил 1,5 млн человек с круглогодичным спросом.
Ключевой вызов — модернизация инфраструктуры советского периода. В 2025 году запускается особая экономическая зона (ОЭЗ) в 4 городах — Ессентуки, Лермонтов, Железноводск, Кисловодск.
План к 2030 году:
35 гостиничных и 54 санаторных комплекса;
30 000 новых мест размещения.
Рынок специализируется на объектах под коммерческую эксплуатацию таких, как апартаменты/номера в лечебно-оздоровительных комплексах с начальной ценой за квадратный метр — 150 тыс. руб./кв. м. Здесь минимум элитных вилл — фокус на доходность от медицинского туризма.
Основные гости:
Семьи и возрастные туристы.
Состоятельные клиенты 50+.
Иностранные медицинские туристы.
Инвестиционные показатели:
заполняемость круглый год: 60–70%;
доходность аренды: 10–12%;
капитализация: до 15%.
Покупатели недвижимости: операторы медтуризма, девелоперы, частные инвесторы преимущественно из Сибири/Урала, рассматривающие объекты как вложение + будущее личное оздоровление.
Чего можно ожидать в ближайшие пару лет — умеренного роста цен на объекты в ОЭЗ и топ-локациях и повышение среднего чека за счет обновления инфраструктуры.
Главные возможности:
Налоговые льготы в ОЭЗ.
Редевелопмент существующих санаториев, где проявляется интерес застройщиков из Сочи.
Риски: конкуренция с соседними регионами и темпы модернизации.
Дальний Восток — формирующийся рынок курортной недвижимости с огромным, но нереализованным потенциалом. Турпоток в регион составляет 7 млн человек в 2024 году, из которых 4 млн приходятся на Приморский край. Планы по развитию амбициозны: удвоение потока через нацпроект «Туризм и гостеприимство».
Инфраструктурные инвестиции колоссальны: 10 трлн руб. за последнее десятилетие + 462 млрд руб. госинвестиций в туризм до 2030 г. Основные точки притяжения — Байкал, который является объектом ЮНЕСКО, и Приморье.
Байкал позиционируется как статусное направление для эко-туризма и премиального отдыха в формате «природа-люкс». Развитие ведется в ОЭЗ — «Байкальская гавань», «Ворота Байкала» — с фокусом на экологичность. Текущий турпоток – 900 тыс. человек/год, но ключевой рост начнется после 2030 г. с вводом флагманов: «Байкальская Слобода», «Волшебный Байкал» Это премиальные кластеры с эко-отелями и шале, органично интегрированными в ландшафт.
Что сейчас можно купить:
Частные гостевые дома, усадьбы
Советские санатории с летней заполняемостью почти 100%.
Целевые инвесторы:
Крупные венчурные капиталы, нацеленные на проекты ОЭЗ.
Покупатели статусной недвижимости «для себя».
Инвесторы, рассчитывающие на капитализацию от роста турпривлекательности с перспективой окупаемости +10 лет.
Приморье формируется как перспективный всесезонный кластер с эксклюзивным сочетанием моря, гор и санитарной зоны. Морской отдых представлен пляжами Японского моря и бухтой Алеут, горнолыжный курорт — Арсеньев, бальнеология — санатории Амгу, Горноводное. Отдельное направление, набирающее сейчас популярность — игорные зоны.
Главный барьер — транспортная инфраструктура на стадии запуска, в её развитие уже вложено свыше 3 трлн рублей. Регион пока уступает Краснодарскому краю по сервису, но нацпроект «Туризм и гостеприимство» меняет правила игры.
Текущее предложение:
Гостиницы, глэмпинги с летняя заполняемостью 100% из-за дефицита.
Земля под премиальную застройку (активная фаза оформления разрешений.
Флагманские проекты:
«Три вулкана» на Камчатке.
Морской курорт Бухта Алеут морской курорт
«Горный Воздух» на Сахалине с 2 600+ объектов.
Стартовая цена: от 200 тыс. руб./кв. м.
Операторы: Cosmos Hotel Group, Accor.
Регион предлагает европейский формат отдыха: культурный туризм в Санкт-Петербурге, исторические достопримечательности Калининграда и приморские курорты Финского залива.
В 2024 году зафиксирован рекордный турпоток:
Санкт-Петербург: 11,5 млн гостей.
Калининградская область: 2,5 млн гостей.
Уникальный актив: крупнейшая доля иностранных туристов в России — свыше 25% въездного потока.
Для роста инвестировано 2 трлн руб. в инфраструктуру СПб и 0,5 млрд руб. в Калининград в 2024 году. Сейчас строится или уже введено в эксплуатацию:
|
Санкт-Петербург |
Ленобласть |
Калининград |
|
|
|
Средние цены:
СПб/ЛО: 400 тыс. руб./кв.м.
Калининград: 250 тыс. руб./кв.м.
Ключевые преимущества:
Стабильная заполняемость: 80% годовых.
Доходность аренды: до 10%.
Рост цен: 20–25% в год.
Инвесторы:
Покупатели для краткосрочной аренды, ориентированные на доход и капитализацию.
Жители Ленобласти, которые предпочитают сезонное использование или выбирают в качестве второго жилья.
Перспективы развития регионов сейчас такие — рост иностранного турпотока на 3–5% ежегодно после смягчения визового режима и восстановления регулярного авиасообщения с дружественными странами.
Сейчас рынок представлен такими масштабными проектами:
«Санкт-Петербург Марина» в Ленобласти.
«Белая Дюна» в Калининграде — 11 тыс. номеров к 2034 г.
«Рощино Residence» в Ленобласти, 9 тыс. кв. м.
Главные риски на текущий момент:
геополитическая уязвимость Калининграда;
сезонность пригородных зон Ленобласти;
визовые барьеры для иностранцев.
|
Регион |
Стоимость кв.м (руб) |
Доходность (% год) |
Ликвидность |
Особенности / Ниша |
|
Сочи |
> 800 000 |
10-18% |
Высокая |
Премиум, события, горы+море, гарантии |
|
Анапа |
> 500 000 |
8-10% |
Средне-Выс. |
Семейный, доступный, песок, вино |
|
Архыз (СК) |
> 600 000 |
10-15% |
Средняя |
Всесезонный, горы, ОЭЗ, быстрый рост |
|
Алтай |
> 200 000 |
от 12% |
Средняя |
Природа, эко, игорная зона, «место силы» |
|
Ставрополье (КМВ) |
~ 150 000 |
10-12% |
Средняя |
SPA/лечение, стабильность, ОЭЗ (в процессе) |
|
СПб / Ленобласть |
~ 400 000 |
до 10% |
Высокая |
Культура, история, пригородный отдых |
|
Калининград |
~ 430 000 |
7-10% |
Средняя |
Европейский формат, море, история |
|
Дальний Восток |
~ 200 000 |
от 5% (потенциал >) |
Низкая |
Долгосрочный, уникальная природа, госинвестиции |
Рынок демонстрирует уверенный рост: объем предложения курортной недвижимости достиг максимума за десятилетие, увеличившись на 10–15% в первом полугодии 2025 года, при этом спрос остается устойчивым.
Сегмент управляемых апартаментов стал ключевым драйвером: наблюдается наиболее заметный прирост именно в этом формате, с новыми проектами по всей России, от Сочи до Алтая.
Цены растут рекордными темпами, особенно в премиум-сегменте: лидером по росту является Сочи, после идет Архыз, остальные постепенно набирают обороты.
Инвестиционная привлекательность зависит от региона: высокодоходные активы Сочи соседствуют с более доступными, но сезонными рынками вроде Анапы и формирующимися рынками Дальнего Востока с высокими рисками, но и большим потенциалом.
Развитие инфраструктуры является критически важным фактором: крупные государственные и частные инвестиции в аэропорты, трассы и курортную инфраструктуру напрямую влияют на рост рынка и стоимость недвижимости.
Наблюдается четкая специализация курортов: каждый регион занимает свою нишу: Сочи — премиум и деловой туризм, Анапа — семейный, КМВ — медицинский, Архыз/Алтай — активный отдых, что определяет тип недвижимости и целевую аудиторию.
Главными рисками для рынка остаются дефицит качественных земель, инфраструктурные ограничения и сезонность.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
