Петербурженка не смогла прописать родственницы в своих апартаментах и обратилась в Конституционный суд. Высший орган постановил: если помещение пригодно для проживания, запрет регистрации вне закона. Решение вступило в силу 3 февраля 2026 года.
Разбираемся, как нововведение повлияет на рынок апартаментов — цены, спрос и ликвидность объектов.
Апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, оформить постоянную или временную регистрацию в них было нельзя. Поэтому владельцы и арендаторы обычно жили там, а регистрировались по другим адресам.
Ситуацию изменила жалоба Виктории Пиуновой из Санкт-Петербурга, которая не смогла зарегистрировать родственницу в своих апартаментах. Суды всех инстанций поддержали решение, но Конституционный суд встал на сторону истца. Он постановил, что если в апартаментах есть кухня, жилые комнаты, санузел, отопление и электричество, запрет на регистрацию нарушает конституционные права граждан и ограничивает право собственности.
Теперь россияне могут оформить временную регистрацию в апартаментах по месту пребывания. Для этого нужно подать заявление в МФЦ, МВД или через «Госуслуги», приложить паспорт, документ о праве собственности и согласие владельца помещения. Такие нормы будут действовать до внесения поправок в законодательство.
Временную регистрацию могут оформить собственники и их близкие при нотариальном согласии и подтверждении родства. Арендаторов регистрировать запрещено.
Само помещение должно быть похожим на квартиру, не входить в номерной фонд гостиницы и иметь документы, подтверждающие, что здание, где находятся апартаменты, пригодно для жизни. Иначе в регистрации откажут.
Апарт-отели — самый динамично растущий сегмент туристического жилья
Решение Конституционного суда может изменить отношение покупателей к апартаментам, что повлияет на интерес к объектам сегмента и цены.
Увеличится спрос на апартаменты для себя. Покупатели, которые раньше отказывались от объектов из-за невозможности «прописки», теперь могут рассматривать их как полноценную замену квартире. Особенно с учетом того, что формат чаще дешевле.
Вырастут цены. Из-за повышения спроса на апартаменты, вырастет их ликвидность. Как следствие, собственники смогут продавать такие лоты дороже.
Ожидается, что на аренде апартаментов нововведение не отразится — зарегистрировать арендаторов по-прежнему нельзя, поэтому снимать объекты все также будут для отпуска, командировок и при наличии регистрации по другому адресу.
После решения Конституционного суда у собственников апартаментов появился прецедент, на который можно ссылаться при оформлении временной регистрации. Это делает формат привлекательнее для тех, кто рассматривает апартаменты для постоянного проживания. Юридический статус помещения при этом не меняется: апартаменты остаются коммерческой недвижимостью, и перед покупкой важно учесть все риски и ограничения.
Чтобы регистрацию одобрили, объект должен соответствовать всем критериям: быть пригодны для проживания, не входить в номерной фонд и находиться в здании, предназначенном для пребывания людей. Если хотя бы одно условие не выполняется, документ не дадут.
Риск отказа в регистрации по-прежнему есть. Нормы еще не закреплены законом и прописаны только в Постановлении Конституционного суда № 4-П. При отрицательном решении собственник может оспорить решение, но на это потребуется время.
Правила могут измениться. До принятия нового закона лучше не рассматривать апартаменты как способ получения регистрации. Законодатели могут ужесточить требования. Пока нет никаких гарантий, что текущий порядок будет принят без изменений.
В 2025 году изменились правила расчета госпошлины при покупке недвижимости: максимальная плата составляет теперь 500 тыс. рублей
Временная регистрация в апартаментах возможна, но с оговорками. Инвесторы могут расценивать это как дополнительное преимущество, делающее объект более ликвидным для собственного проживания и последующей продажи.
На рынок аренды постановление не повлияет, а юридическая неопределенность будет действовать до принятия профильного закона. Поэтому перед оформлением сделки лучше консультироваться со специалистами и уточнять требования и судебную практику конкретного региона.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
