Инвестиции в курортные регионы России

Инвестиции в курортную недвижимость России: новые перспективы и оценка окупаемости

Туризм в России набирает обороты. В 2024 году страну посетило 9,7 млн иностранных туристов. Общее число туристических поездок превысило 92 млн, что на 18% больше, чем годом ранее, и на 37% — чем в 2021 году.

Государство планирует выделить более 501 млрд рублей на развитие курортных направлений из федерального бюджета до 2030 года. Общая сумма инвестиций в отрасль составит 3,56 трлн рублей.

Многие курорты только начинают застраивать, поэтому инвесторы могут купить объекты на старте продаж и заработать на росте стоимости, как это было в Сочи. Когда в 2007 году город выбрали местом проведения Олимпиады, в строительство дорог, гостиниц, объектов энергетики и телекоммуникаций вложили 1,2 трлн рублей. Инвестиции в курорт повлияли на рынок недвижимости: средняя стоимость квадратного метра выросла с 90 тыс. рублей в 2007 году до 385 тыс. рублей в 2025 году. Рост составил 328% за 18 лет, или 18% в год.

Главное об инвестициях в курортную недвижимость России

1. Инвесторы в курортную недвижимость зарабатывают на сдаче в аренду и росте стоимости объекта до 40% в год. Средняя окупаемость вложений — 8 лет.
2. За счет господдержки туристическая отрасль будет активно развиваться до 2030 года, курорты России выйдут на международный уровень.
3. На этапе застройки курортных регионов инвесторы получают доступ к объектам по наиболее выгодным ценам.
4. Ключевые направления для инвестиций — черноморское побережье России, Архыз и Алтай.
5. Для заработка на росте стоимости покупают дома и виллы, для создания пассивного источника дохода — апартаменты, чтобы максимизировать доходность от сдачи — квартиры.

Выбрать недвижимость для инвестирования в регионах России помогут эксперты BARNES Moscow. В нашей базе представлены объекты в продаже со всех российских курортов.

Планы по развитию курортной отрасли России до 2030 года

Чтобы сделать путешествия по России доступными, комфортными и безопасными в 2021 году стартовал нацпроект "Туризм и гостеприимство". Цели проекта — к 2030 году увеличить количество турпоездок по стране до 140 млн в год и долю туризма в ВВП до 5%.

В рамках проекта будут развивать курортную инфраструктуру. Модернизируют существующие и создадут 12 новых всесезонных курортов на побережьях Балтийского, Азовского, Черного, Каспийского, Японского морей и озера Байкал. Построят и реконструируют аэропорты, дороги, горнолыжные комплексы, парки развлечений. Российские курорты выйдут на тот же уровень транспортной доступности, комфорта и разнообразия досуга, что и и популярные зарубежные направления, такие как Турция и Египет.

Еще одна цель нацпроекта — повысить удовлетворенность качеством туристических услуг до 80%. Для этого разработают новые образовательные программы, профессиональные стандарты, подготовят квалифицированных специалистов.

Чтобы планировать путешествия было удобнее, создадут единую цифровую платформу для туристов по аналогии с Госуслугами. В приложении можно будет бронировать жилье и туры, узнавать о мероприятиях, составлять маршрут поездки. Оно будет работать на русском и иностранных языках.

Для роста турпотока из-за рубежа работают над запуском прямых рейсов, развивают туристические связи со странами Азии и Ближнего Востока. В 2023 году ввели электронную визу для граждан 64 стран — получить ее проще и быстрее, чем традиционную. Менее чем за два года электронное разрешение оформили 940 тыс. иностранцев.

О промежуточных итогах реализации нацпроекта регулярно отчитываются на заседаниях и форумах, таких как ПМЭФ и "Путешествуй!".

Чтобы быть в курсе актуальных новостей и лучших направлений для инвестиций в курортную недвижимость России, подписывайтесь на наш телеграмм-канал.

Опыт Сочи наглядно показывает, как господдержка влияет на туристические регионы. Масштабные федеральные инвестиции и комплексное развития инфраструктуры перед Олимпиадой позволили создать современный круглогодичный курорт. Результат — стабильная загрузка объектов на уровне 80–90% в среднем по году и статус самого популярного курорта России.

Тот же системный подход применяют при реализации нацпроекта "Туризм и гостеприимство". Значительный бюджет, централизованное планирование, контроль на федеральном уровне гарантируют быстрое развитие и востребованность новых курортов. А значит, инвесторы могут рассчитывать на устойчивый рост цен на недвижимость в этих локациях.

В какие направления курортной недвижимости России лучше всего инвестировать

В 2025 году наиболее перспективные гостиничные регионы России — курорты Архыз, Алтай и города черноморского побережья.

Курорт Архыз в Карачаево-Черкесии — лидер по росту стоимости. Недвижимость для инвестиций в этом регионе РФ дорожает на 20–25% в год, доходность от аренды доходит до 15%.

Динамика связана с высоким спросом и развитием инфраструктуры. Среднегодовая заполняемость курорта — более 70%. К 2029 году в часе езды откроется новый аэропорт, в разработке проект автодороги от Архыза к Красной Поляне. К 2030 году протяженность горнолыжных трасс увеличится с 27 км до 58 км, а количество канатных дорог — с 9 до 14.

Алтай занимает вторую позицию по доходности с ростом цен на 20% в год и заработком на аренде 12%. В регионе модернизируют аэропорты в Горно-Алтайске и Барнауле, горнолыжные комплексы, развивают игорную зону, строят и ремонтируют дороги к курортам. Создают условия для активного отдыха вне зимнего сезона: прокладывают маршруты для треккинга, сплавов по горным рекам, джип-туров и конных прогулок.

Черноморское побережье остается популярным направлением для инвестиций в недвижимость на море. На сдаче зарабатывают в среднем 10% годовых при росте цен на 20%.

Господдержка усиливает потенциал региона. В Геленджике построят туристический кластер площадью 4 тыс. га с гольф-академией, винодельней, охотничьим хозяйством и экопарком. В Анапе возведут три новых отеля и современный детский лагерь. Эти проекты укрепят привлекательность региона для туристов и поддержат рост стоимости комплексов у моря.

Какой формат курортной недвижимости выбрать инвестору

Курортная недвижимость открывает новые инвестиционные возможности. Выбор формата зависит от готовности участвовать в управлении объектом и срока, на который инвестор хочет вложить деньги.

Пассивный доход с минимумом усилий — инвестиции в апартаменты в курортных зонах. Такие объекты обычно сдаются "под ключ" — с ремонтом и мебелью. Заботы по поиску арендаторов, бронированию, заселению и уборке можно передать управляющей компании. Из-за комиссии УК доход инвестора будет ниже, чем от сдачи квартиры, но и принимать участие в управлении объектом не придется.

Активная работа ради повышенной доходности: покупка квартиры в ЖК. Владелец сам решает, как обставить квартиру, кому и по какой цене ее сдавать, сколько платить за уборку и какую часть прибыли направлять на текущий ремонт. За счет личного участия можно снизить расходы на содержание, но нужно закладывать время на управление недвижимостью.

Долгосрочные инвестиции для заработка на росте стоимости: вложения в виллу или частный дом. Доходность от сдачи таких объектов ниже из-за высоких затрат на содержание и обслуживание. Зато дома сильнее растут в цене по мере развития курорта и инфраструктуры вокруг. Состоятельные покупатели готовы заплатить больше за приватное жилье в удобной локации, поэтому недвижимость можно выгодно перепродать в будущем.

Курортная недвижимость России и другие финансовые инструменты: что выгоднее?

Городская недвижимость на примере Москвы приносит до 7% годовых от сдачи в аренду, средний рост цен — около 5% в год. Больше можно заработать на элитной недвижимости столицы: в 2024 году она подорожала на 21%. Но нужно быть готовым инвестировать крупную сумму, элитные новостройки продают в среднем по 2,6 млн рублей за кв. м в 2025 году.

Инвестиционная курортная недвижимость предлагает более высокую доходность — до 40% годовых при цене от 200 тыс. рублей за кв. м. После реализации нацпроекта цены вырастут в несколько раз и такой доступной точки входа уже не будет.

Зарубежная недвижимость приносит в разных странах от 1 до 12% годовых от сдачи в аренду. Максимальный рост стоимости составил 15% в 2024 году.

Инвестировать в недвижимость за границей сложнее, чем внутри страны: нужно учитывать ограничения на право собственности, вывоз валюты, международные переводы и особенности местного налогообложения. Для решения вопросов, которые требуют личного присутствия потребуется виза. Дорога в страны без прямого авиасообщения занимает много часов.

Вложения в зарубежную недвижимость оправданы, если цель — получение вида на жительство или второго паспорта, а не доходность. Для инвестора, ориентированного на прибыль и управляемость актива, российские курорты предлагают более предсказуемые условия.

Банковский вклад — пассивный инструмент с минимальными усилиями инвестора. На фоне высокой ключевой ставки доход по вкладам выше, чем от сдачи недвижимости в аренду. Но когда это показатель начнет снижаться, проценты по депозитам также пойдут вниз.

Курортная недвижимость не только приносит доход от сдачи в отличии от вклада, но и приумножает основной капитал за счет роста рыночной цены объекта.

Инвестиции в акции могут принести высокую доходность, но они волатильны и требуют глубоких знаний рынка. Недвижимость сохраняет капитал и приносит доход даже в периоды геополитической нестабильности.

Инвесторы, которые вкладывают деньги в курортные регионы России, зарабатывают на посуточной аренде и росте стоимости больше, чем дают проценты по вкладам, долгосрочная аренда городской или зарубежной недвижимости. При этом управление объектом не требует такого погружения в отрасль и регулярного участия, как инвестиции в ценные бумаги, и гарантирует владельцу сохранение капитала даже в кризис.

Минусы инвестиций в курортную недвижимость и как с ними работать

Сезонность спроса. Многие туристические регионы исторически зависели от купального и горнолыжного сезона. Но в рамках нацпроекта "Туризм и гостеприимство" создаются всесезонные курорты с высокой загрузкой в течении года. Чтобы снизить колебания доходности, инвесторам стоит выбирать проекты с инфраструктурой для разных вариантов отдыха и насыщенной программой мероприятий.

Управление объектом. Самостоятельная сдача недвижимости в посуточную аренду занимает много времени. Но все вопросы можно делегировать управляющей компании. Она обеспечит стабильную загрузку и возьмет на себя заботы по обслуживанию. Многие курорты сотрудничают с ведущими УК с большим опытом сдачи недвижимости для отдыха.

Перенасыщение рынка. За счет бурного роста внутреннего туризма и постепенного восстановления въездного объекты для аренды на популярных курортах России с 2023 года в дефиците. Но даже после ввода новых комплексов жилье в лучших локациях, с эксклюзивной инфраструктурой и высоким уровнем сервиса будет привлекать туристов в первую очередь. Поэтому при выборе недвижимости стоит обращать внимание на местоположение и наполнение проекта.

Юридические особенности. Инвестиции в недвижимость в курортных зонах имеют свою специфику: статус земли, наличие необходимых разрешений, легальность сдачи в аренду. В базе BARNES Moscow только проверенные объекты от надежных застройщиков. Юристы компании проводят комплексную проверку недвижимости, чтобы выявить потенциальные проблемы до подписания договора.

Инвестиционные показатели главных курортных регионов России

Собрали для вас топ-10 проектов курортной недвижимости для инвестиций