В 2024 году рынок элитных новостроек Москвы остается стабильным. Продолжилась тенденция роста предложения и спроса. В ноябре на рынке экспонировалось 2,9 тыс. лотов — на 27–30% больше, чем год назад. Что касается сделок, то до конца года прогнозируется не менее 1,8 тыс. покупок — новый рекорд на рынке.
Высокобюджетная недвижимость остается одним из главных вариантов для покупателей, чтобы сохранить средства. В связи с чем, на фоне повышенного спроса застройщики предлагают новые проекты.
Рост ключевой ставки и стоимости финансирования слабо влияет на рынок элитных новостроек. Застройщики продолжают активно выводить новые элитные проекты.
К концу 2024 года на рынке элитной недвижимости Москвы можно ожидать свыше 3 тыс. лотов. Это уже исторический максимум.
По информации из разных источников, в ноябре 2024 года на первичном элитном рынке экспонировалось от 2,9 тыс. до свыше 4 тыс. лотов, что на 27–30% превысило показатель прошлого года.
Первичный рынок элитной недвижимости поддерживает тренд устойчивого роста: сегмент делюкс увеличился более чем вдвое за последние три года, а премиум-класс — на 61%.
За год на рынке элитной недвижимости Москвы было представлено 17 новых комплексов классов премиум и делюкс общей площадью 390 тыс. кв. м.
Из них 9 проектов класса делюкс составляют 89 тыс. кв. м жилья. Крупнейшие из новых комплексов — ЖК «Фрунзенская набережная» на 36,3 тыс. кв. м, Phantom площадью 14 тыс. кв, Никитский,6 на 12 тыс. кв. м. и др. Всего представлены свыше 500 новых лотов.
В классе премиум было представлено 8 новых комплексов общей площадью 262 тыс. кв. м. Среди них — Vesper Кутузовский на 85 тыс. кв. м и «Татарская 35» площадью 57 тыс. кв. м. В новых премиум-проектах заявлено свыше 2,3 тыс. лотов.
Некоторые застройщики предложили проекты в формате закрытых продаж, например, новый комплекс элитных апартаментов от PetroStyle. Продолжаются продажи в ранее анонсированном проекте от MR Group на Никольской.
Руководитель отдела продаж в секторе новостроек в BARNES MOSCOW — Александр Машкин считает, что рост предложения связан с высоким спросом на элитную недвижимость и трендом на укрупнение площади новых проектов.
Проекты теперь расположены не только в тесных районах ЦАО, но и в СВАО, ЗАО. Как и в первом полугодии, в основном девелоперы выводят проекты в формате комплексной застройки.
Самые высокие цены наблюдаются в ЦАО, где стоимость квадратного метра для высокобюджетных объектов достигает рекордных значений.
Остоженка и Пречистенка стали лидерами с самым дорогим жильем. Кв. м в элитной новостройке в этой локации обойдется в среднем в 3,4 млн руб.
Далее идут Патриаршие пруды со средней ценой в 2,88 млн руб. На третьем месте Хамовники и Чистые пруды. Тут за метр платят 2,69 млн руб.
На четвертом и пятом месте находятся Тверской район и Якиманка. Здесь кв. м можно купить за 2,67 млн и 2,63 млн соответственно.
Средняя стоимость кв. м превысила 1,9 млн рублей и продолжает расти. Это связано как с выходом проектов в престижных локациях, так и с увеличением себестоимости строительства. Показатель увеличился на 4% за квартал и на 17% за год.
Отдельно по сегментам стоимость тоже демонстрирует рост. Для премиум проектов средняя цена составляет 1,3 млн руб. за кв. м. Рост составил 3% за квартал и 13% за год. Для делюкс лотов — 2,8 млн руб. за кв. м. Так же рост 3% за квартал и на 20% за год.
Наблюдается смещение предложения среди элитных квартир в новостройках в сторону лотов стоимостью более 1 млрд рублей. Число таких объектов увеличилось в 17 раз. Сейчас в экспозиции находятся 85 подобных лотов.
В начале года спрос был на быстрые сделки. Сейчас же клиенты предпочитают взвешенный подход, детальный анализ предложений. Высокая процентная ставка повлияла на стоимость инвестиций, поэтому решения принимаются более осмотрительно.
В числе прочих тенденций, что наметились на рынке элитных новостроек Москвы в 2024 году
На фоне роста рыночной стоимости ипотеки наметился спрос на рассрочку. В течение года доля таких сделок в элитном сегменте выросла на 15–20%.
Застройщики предлагают выгодные варианты рассрочки, в том числе и беспроцентные, и скидки за покупку объектов на ранних стадиях строительства. Рассрочки можно оформить на срок от нескольких месяцев до 10 лет со средним первоначальным взносом 20%.
В среднем треть элитных лотов на рынке продается с финишной дизайнерской или предчистовой white box отделкой. Спрос на подобные объекты в перспективе продолжит расти.
Это не только удобный вариант для собственного проживания, но и наиболее ликвидный и доходный вариант для перепродажи. Такие лоты быстрее продаются после завершения строительства.
Доля сделок с лотами с отделкой в 2024 году составила 39% от всего рынка элитных новостроек.
В текущем году качественная отделка стала важным критерием при покупке квартиры на стадии строительства для клиентов BARNES MOSCOW. В 2024 году акцент сместился на создание индивидуального пространства, которое отражает личный стиль хозяина резиденции. Все больше людей ищут квартиры с уникальным дизайнерским ремонтом и интерьерами. Эстетика и комфорт становятся неотъемлемыми критериями выбора.
— считает Александр Машкин — руководитель отдела продаж в сегменте новостроек
В этом году на рынке элитной недвижимости наблюдается переход к крупномасштабным проектам с обширной инфраструктурой и сервисами.
Раньше, особенно в сегменте делюкс, преобладали небольшие, камерные комплексы. Число резиденций редко превышало 150 лотов в делюкс-комплексах и 700 — в премиум-проектах.
Теперь на рынке есть рекордсмены:
В новых элитных комплексах предлагают широкий выбор квартир, включая эксклюзивные варианты. К ним прилагается первоклассный сервис и развитая инфраструктура на просторных площадях: детские площадки, спортзалы, зоны отдыха и бизнес-центры.
Большой пул новых объектов вызвал рост спроса на покупку резиденций на стадии котлована. Доля таких сделок около 40%.
Покупатели стремятся выгодно инвестировать деньги — разница в цене между квартирами на этапе котлована и на «ключах» составляет 15–25%. Стоимость растет постепенно по мере строительства.
На финальной стадии, после сдачи дома цены вырастают примерно на 5%.
Покупатели элитной недвижимости не решают жилищный вопрос, их не беспокоит отмена льготной ипотеки. Единовременно в собственности у клиентов может быть 6–8 резиденций — для выгодных инвестиций. Они покупают новые проекты как трофейную недвижимость.
Поэтому девелоперы в 2024 году создают проекты, в которых видна перспектива капитализации за счет выгодной локации, индивидуальных решений или уникальной архитектурной концепции.
В последние три года в Москве выдавали все меньше разрешений на строительство комплексов апартаментов. Это снизило интерес застройщиков к участкам под их возведение, уменьшив предложение на рынке.
Доля таких проектов в элитном сегменте составляет меньше 30% от всего предложения. До этого доля подобных объектов достигала 50%.
Власти приняли такое решение, в связи с тем, что апарт-комплексы строятся без привязки к необходимой социальной инфраструктуре — к школам и медучреждениям. Апартамент — не жилье, а коммерческий объект. В них нельзя прописаться, а значит не получить необходимые услуги, например записаться в школу или садик. Для такой недвижимости установлены выше размеры коммунальных платежей и имущественного налога.
При этом заметно сокращается доля апартаментов и в спросе — около 90% купленных элитных лотов представлено квартирами. При сопоставимой стоимости по сравнению с квартирами у апартаментов, покупатели выбирают жилые объекты. Средняя цена делюкс-апартаментов на рынке 2,5 млн руб. за кв. м, у квартир – 2,8 млн руб. за кв. м.
На рынке элитных новостроек Москвы в течение года спрос остается на высоком уровне. В сравнении с прошлым годом во втором полугодии наблюдается схожая динамика.
По прогнозам, итог 2024 года станет рекордным для рынка первичной элитной недвижимости. Ожидается, что до конца декабря проведут около 1,8 тыс. сделок купли-продажи с новыми элитными квартирами и апартаментами. Показатель на 10% больше, чем прошлый рекорд. Прошлый максимум фиксировали в 2021 году — 1,62 тыс. сделок.
В последнем, традиционно самом активном, квартале года, ожидается рост числа сделок относительно предыдущего периода. За июль–сентябрь на рынке заключили 430 договоров. К концу третьего квартала нарастающим итогом фиксировали 1,3 тыс. сделок. Ожидается, что до конца года проведут еще не менее 500 сделок на общую сумму порядка 65 млрд руб.
Такой заметный спрос связан с желанием состоятельных покупателей сохранить и приумножить свои капиталы. Для этого они инвестируют средства в элитную недвижимость от застройщиков как один из надежных и доходных вариантов. Покупатели могут рассчитывать на доходность 8% годовых.
На фоне роста стоимости и большого числа сделок с рассрочкой итоговая сумма сделок на рынке элитных новостроек в 2024 году ожидается на уровне 230 млн руб., что практически на четверть превысит показатель 2023 года. По итогам прошлого года провели 1360 сделок на сумму 178 млрд. рублей.
Специалисты BARNES MOSCOW считают, что в ближайшие несколько месяцев не предвидится снижения стоимости и предложения. Экономическая нестабильность, высокие ставки и рост издержек производства ведут к удорожанию новых проектов. А значительный спрос в течение 2024 года вызвал рост числа новых предложений от застройщиков.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
