В 2024 году рынок элитной загородной недвижимости Московского региона демонстрирует устойчивый рост. За год средняя цена лотов в Подмосковье выросла на 10–15%, спрос увеличился более чем на 10%, но объем предложения уменьшился свыше чем на 15%. Наиболее популярными остаются районы Рублево-Успенского и Новорижского шоссе.
В первом полугодии 2024 года на рынке элитной загородной недвижимости в Московской области выставлено на продажу 2,106 объектов. По сравнению с тем же периодом 2023 года количество предложений сократилось на 17%.
На предложения от застройщика приходится 24% или 496 лотов, от собственников — 76% или 1,610 лотов. Показатели по предложениям от застройщиков сократились на 28% по сравнению с предыдущим годом, а от собственников — на 13%.
Общая стоимость предложений была зафиксирована на уровне 728 млрд рублей, что на 2% больше, чем годом ранее. На первичный рынок приходится 83 млрд рублей, что на 6% меньше чем год назад, а на сектор готовой недвижимости — 645 млрд рублей. Показатель вырос на 3%.
При этом 60% стоимости предложений первичного рынка составляют объекты класса делюкс, хотя их доля в общем объеме загородной элитной недвижимости составляет лишь 12%.
По формату предложения на первичном рынке преобладают земельные участки, их доля составляет 59% предложений. Для готовой недвижимости преобладающим типом являются коттеджи, составляя 81% всех выставленных на продажу лотов.
Основной объем предложения на первичном рынке приходится на Новорижское шоссе, где сконцентрировано 78% всех лотов. На втором месте находится Рублево-Успенское шоссе с долей 16%. Основной процент предложения первичного рынка сосредоточен в зонах дальше 20 км от МКАД (72%). Из них 29% находятся в зоне 20-30 км, а 43% — за 30 км от МКАД.
При этом на Новорижское шоссе приходится 41% всех готовых лотов, в то время как на Рублево-Успенское шоссе — 35%. В радиусе до 30 км от МКАД расположены 92% готовых лотов: 25% из них в зоне до 10 км, 27% — в зоне 10-20 км и 40% — в зоне 20-30 км от МКАД.
В первом полугодии 2024 года от застройщика было предложено 133 коттеджа. Это падение на 13% за год. Из них 74% составили премиум-объекты со средней площадью 451 кв. м (+1%). Делюкс-класс демонстрировал рост площади на 10% до 1,479 кв. м.
Основу первичного рынка — 40% — составляют лоты до 400 кв. м стоимостью 50-200 млн рублей, а 14% — коттеджи площадью от 1,5 до 3 тыс. кв. м с ценой более 300 млн рублей.
Средний бюджет премиум-класса вырос на 60% и составил 128 млн рублей, что связано с появлением более дорогих лотов. В делюкс-сегменте стоимость возросла на 40% до 1,217 млн рублей, во многом из-за повышения курса доллара и цен.
Количество готовых коттеджей уменьшилось на 11% — их на рынке предложено 1,308 единиц. Но средняя площадь таких объектов подросла на 4% и составила 835 кв. м. В предложении готовых преобладают сейчас объекты площадью 400-700 кв. м и бюджетом от 50 до 200 млн руб.
Что касается направления, то 39% подобных лотов сосредоточены на Новорижском шоссе.
В первой половине года от застройщика были представлены 72 таунхауса в четырех премиум-поселках. Количество предложений сократилось на 9% относительно предыдущего года.
Площадь объектов выросла на 23% до 482 кв. м, средний бюджет увеличился более чем на треть и достиг 73 млн рублей. Эти изменения произошли благодаря выходу нового проекта CRYSTAL TOWN в CRYSTAL ISTRA и активной покупке старых объектов.
Таунхаусы от застройщиков в основном распределены между Новорижским (67%) и Рублево-Успенским (33%) направлениями.
Среди предложений от собственников представлено 92 готовых таунхауса, что на 5% меньше по сравнению с прошлым годом. Их средняя площадь сократилась до 359 кв. м (−9%), а бюджет вырос на 5% до 94 млн рублей.
Основной объем предложения на рынке готовых объектов представлен на Новорижском направлении — 57% объектов со средним бюджетом 92 млн рублей. На Рублево-Успенском шоссе предлагалось 35% объектов со средним бюджетом 98 млн рублей. Единичные дорогие предложения были на Минском, Киевском/Калужском и Пятницком направлениях, со средним бюджетом 97, 65 и 117 млн рублей соответственно.
В первой половине 2024 года в числе «новых» был представлен 291 земельный участок, из которых 92% относятся к проектам премиум-класса. Количество лотов снизилось на 36% по сравнению с прошлым годом, что связано с активными продажами в проектах, анонсированных в 2022-2023 годах.
Средняя цена сотки «от застройщика» в премиум-классе выросла на 20%, достигнув 3,6 млн рублей, благодаря изменению структуры предложения и удорожанию лотов.
В делюкс-классе стоимость таких вариантов увеличилась на 15%, составив 6,6 млн рублей, на что повлияли валютные колебания и увеличение предложения.
Средний размер лотов в премиум-классе уменьшился на 2%, до почти 16 соток, а в делюкс-классе — на 23%, до 45 соток.
Объем предложения от собственников сократился на 27%, до 210 лотов. Собственники предлагали участки в основном площадью более 20 соток, причем значительная часть лотов приходилась на диапазоны от 20 до 30 и от 30 до 50 соток.
Средняя цена сотки увеличилась на 21%, достигнув 4,3 млн руб., при средней площади участка в 51 сотку. Это на 20% меньше, чем в прошлом году.
В июне 2024 года основное предложение земельных участков на первичном рынке полностью пришлось на Новорижское направление.
Основное предложение от собственников приходилось на Новорижское (42%) и Рублево-Успенское (34%) шоссе, со средней ценой сотки в 4,5 и 5,2 млн рублей, соответственно.
На конец июня 2024 года объем сделок на первичном рынке загородной элитной недвижимости составил 62% от объема сделок за весь 2023 год. Наметилась тенденция, когда высокий спрос сокращает предложение — так, с начала года объем доступных к покупке лотов уменьшился на 22%. Это подтверждает тренд на рост популярности загородной недвижимости.
В 2024 году на первичном элитном загородном рынке за первые шесть месяцев реализовано свыше 160 лотов, что в 1,5 раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Рост связан с желанием жителей мегаполисов переехать поближе к природе, а закрытие границ, пандемия и удаленная работа усилили эту тенденцию. Благодаря расширению предложения за последние два года, рынок элитной загородной недвижимости стал востребован, что привело к росту цен на качественные объекты.
На Новорижском направлении средняя цена премиум-коттеджей от застройщиков выросла почти в два раза и составила 143 млн рублей. Объекты в делюкс сегменте на Рублево-Успенском шоссе выросли в стоимости на более чем на 52% — 1,490 млн рублей.
Для готовых объектов средние стоимости распределились таким образом: на Сколковском шоссе цены составили 1,069 млн рублей, на Рублево-Успенском — 731 млн рублей, на Новорижском — 333 млн рублей.
Стоимость таунхаусов в среднем начинается от 71 млн рублей на Рублево-Успенском и от 74 млн рублей на Новорижском шоссе. Самая маленькая средняя цена сотки участка достигает 3,5 млн рублей.
Покупатели уделяют внимание не только локации и стоимости недвижимости, но и экологичности поселка, качеству строительных проектов и энергоэффективности. Особый акцент сейчас сделан на безопасность и инновационные технологии, такие как «умные дома», которые обеспечивают высокий уровень комфорта.
Спросом пользуются готовые объекты «под ключ». Востребованы панорамные окна, высокие потолки, просторные главные спальни и функциональные планировки. В доме должны быть вместительные гардеробные, прачечные, рабочие кухни и пр.
Лидерами спроса среди коттеджных поселков стали проекты с продуманными мастер-планами, готовыми коммуникациями и автоматизацией:
В сегменте таунхаусов выделяются проекты CRYSTAL TOWN и Futuro Park, а участков без подряда – Millenium Park, VISION и CRYSTAL ISTRA. В них предлагают широкий спектр услуг, а также собственные школы, детские сады, магазины и спортивные объекты.
За последние годы завершены проекты по расширению дорожной сети и улучшению общественного транспорта. Поездки из Москвы в область стали быстрее и удобнее, что привлекает людей к домам и участкам вблизи столицы. Введение основного участка МСЦД, Северо-Восточной хорды (СВХ) и проспекта Багратиона, позволило разгрузить МКАД и ТТК и сократить время в пути до коттеджных поселков.
Значимым стал и запуск строительства Рублево-Архангельской линии метро. Станция «Ильинская», находящаяся в 23 км от МКАД по Новорижскому шоссе, свяжет БКЛ и ММЦД «Москва-Сити» с проектом «СберСити» в Рублево-Архангельском.
В 2024 году уменьшилась площадь покупаемых домов на 36% — с 565 кв. м до 362 кв. м. Средняя площадь проданных коттеджей достигла 400 кв. м со средним бюджетом в 158 млн рублей, что на 2% меньше, чем годом ранее. В то время как средний бюджет сделок с таунхаусами за год вырос на 10%, достигнув 65 млн рублей при средней площади в 318 кв. м.
«Снижение площади связано с изменениями покупательского интереса. Раньше клиенты предпочитали просторные дома со множеством дополнительных комнат. Сейчас чаще предпочитают компактные и уютные дома с грамотной эргономикой. В дизайне тоже изменились вкусы. Мы наблюдаем спрос среди домов, выполненных в стиле минимализма — с прямыми линиями, пастельными тонами фасадов. Из материалов отдают предпочтение натуральным — дерево, камень, мрамор. В то же время мы наблюдаем и удорожание стоимости домов. Это связано с повышением цены на строительные материалы, рабочую силу.»
— говорит эксперт и руководитель загородного департамента Barnes Елена Котельникова.
Значительный интерес вызывает покупка земельных участков для строительства или последующей перепродажи. Например, участок в Истринском районе Московской области, купленный в 2022 году по цене 4,1 млн руб. за кв. м, после строительства дома был продан в 2024 году за 700 млн руб. Это позволило инвестору в несколько раз увеличить свою прибыль.
Большинство сделок на первичном рынке приходится на земельные участки, составляя 56% от общего объема. Наибольший спрос в первой половине 2024 года наблюдался на участки до 20 соток: с 42% сделок, касающихся участков до 15 соток, и 31% — участков от 15 до 20 соток.
Средняя стоимость сотки земли составила 3,7 млн рублей, что на 20% больше прошлого года.
На коттеджи и таунхаусы приходится 34% и 10% сделок соответственно. Для сравнения, год назад спрос на коттеджи и участки был почти равным, а два года назад доминировали сделки с коттеджами.
«Мы наблюдаем такие тенденции на рынке инвестиционной недвижимости — если раньше клиенты предпочитали покупать квартиры в городе, то сейчас все больше людей рассматривают участки или дома за городом. В прошлом году только 15% покупателей приходилось на загород, в этом году за первое полугодие показатель вырос до 31%.»
— Елена Котельникова, эксперт по загородной недвижимости.
На рынке элитной загородной недвижимости наблюдается стабильный рост интереса и цен, при умеренном предложении. Современные транспортные решения, продуманные мастер-планы и качественная инфраструктура делают такие районы более доступными, а растущий интерес инвесторов к комфортной загородной недвижимости только подстегивает спрос.
В первом полугодии 2024 года на рынке элитной загородной недвижимости региона зафиксировано рекордное количество сделок за последние пять лет: продано свыше 160 лотов. Это на 11% больше, чем в 2023 году, и на 47% больше, чем в 2022.
При этом спрос сместился в сторону земельных участков: около 60% сделок пришлось на них. Это связано ещё и с тем, что предложение готовых домов на рынке в два раза меньше, чем земельных наделов.
Цена «голого» участка в элитных локациях начинается от 3,5 млн рублей за сотку.
Пик спроса пришелся на весну: с марта по май была заключена почти половина всех сделок. За эти месяцы спрос на элитную недвижимость вырос на 42% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Параллельно растет популярность аренды: в первом квартале 2024 года на Рублево-Успенском шоссе и Новой Риге было арендовано в 1,5 раза больше элитных коттеджей, чем годом ранее. Эксперты связывают этот тренд с ростом доходов высокооплачиваемых специалистов, которые не готовы к покупке элитной недвижимости, но выбирают комфортные семейные объекты для жизни.
«Мы наблюдаем, что спрос на загородную недвижимость только растет. Особенно повысился интерес к земельным участкам, потому что на рынке наблюдается дефицит готовых домов, и клиенты предпочитают построить что-то, что будет соответствовать их предпочтениям. Что же касается инвестиций, то недвижимость сейчас остается одним из самых надежных способов уберечь денежные средства от инфляции и не зависит от курса валют по сравнению с банковскими депозитами. Многие, кто предпочитал ранее покупать за рубежом, рассматривают покупку в пределах страны.»
— Елена Котельникова, эксперт по загородной недвижимости.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
