Основные задачи в ситуации нестабильности: сохранить капитал, который обесценивается вслед за инфляцией, и создать пассивный доход.
Сделки с высокобюджетной жилой недвижимостью чаще происходят на первичном рынке, где покупка объектов на стадии строительства в будущем приносит капитализацию.
Вторичный рынок обычно используется для личного проживания или сохранения капитала. Аренда становится актуальной, если собственники в жилье не живут, позволяя владельцам получать дополнительный доход.
Среди инвестиционных стратегий для жилой недвижимости:
Покупка по ДДУ на стадии «котлована»Инвестировать в недвижимость на ранних этапах строительства — шанс купить вариант по самой низкой цене. После того, как проект построят, стоимости стабильно растут. Примером могут служить недавно анонсированные «Тишинский бульвар» и Дом ДАУ, где к завершению строительства, до конца 2027 году прогнозируется доходность минимум 20%.
Срочный выкуп
Вариант покупки квартиры у владельцев, которым срочно нужны деньги. Такие сделки завершаются за 1–2 дня и предполагают значительные скидки.
Подобные тенденции будут развиваться — с 11 сентября появилась возможность самостоятельно, без участия банка, продавать недвижимость, находящуюся в залоге, что открывает новые горизонты для ликвидности на рынке.
Покупка для сдачи в арендуСогласно недавним исследованиям, средняя арендная ставка для элитного жилья в центральных районах начинается от 500 тыс. рублей в месяц, а в некоторых локациях, таких как Хамовники и Арбат, она достигает 1,5 млн рублей.
В сегменте вторичного жилья среднегодовая стоимость аренды варьируется от 4% до 6% от цены продажи. Это позволяет окупить вложения за 17 лет в самых перспективных районах.
Инвестиции в новостройки, за исключением Мещанского района, окупаются чуть дольше — от 20 до 32 лет.
ФлиппингВариант купить квартиры, нуждающиеся в обновлении, провести косметический или капитальный ремонт и затем продавать их по более высокой цене.
Прибыль — от 20% в зависимости от локации и отделки объекта. Для сравнения: бизнес по аренде московских квартир приносит в среднем 4–6% годовых.
Для флиппинга важно не только локация, цена входа и первоначальное состояние жилья, но и такие детали, как уровень ремонта в подъезде, сроки проведения капремонта и даже адекватность соседей. Все это будет иметь значение при перепродаже.
Флиппинг на вторичном рынке может принести доход уже через три месяца. За это время вы успеете сделать ремонт и продать квартиру.
Единственное, в 2025 году вводятся новые правила налогообложения при перепродаже недвижимости, где теперь доход от прибыли считается по прогрессивной шкале.
Ожидаемая доходность в этом сегменте составляет 13–15% годовых. Сюда входят:
Чаще всего спросом пользуются офисы. В 2024 году в Москве ожидается ввод более 800 тыс. кв. м новых офисных объектов, из которых более 90% — класса А. 75% объектов расположены в зоне ТТК-МКАД.
Это создает дополнительные возможности для инвесторов, так как высокий уровень вакантности в классе А (9,5–10%) и в классе B (6,0–6,5%) свидетельствует о стабильном спросе.
В случае, если вы планируете перепродажу, то покупка коммерческого помещения на раннем этапе строительства может обеспечить доходность в 20–30%, особенно в востребованных локациях с высокой проходимостью.
Но стоит учитывать барьеры входа: например, в Москве цена на коммерческую недвижимость в строящихся бизнес-центрах составляет около 393 тыс. рублей за кв. м. Стоимость готовых объектов начинается от 40 млн. рублей, а льготные условия и рассрочка отсутствуют.
Сегмент рынка, включающий индивидуальные дома, коттеджи, таунхаусы и земельные участки, расположенные вне городской черты. Этот вариант становится все более привлекательным в условиях растущего интереса к загородной жизни.
Загородные участки и дома пользуются спросом из-за возможности увеличения капитализации. Одним из ярких примеров является участок в Истринском районе Московской области, который был приобретен в 2022 году за 4,1 млн рублей. После строительства дома в 2024 году он был продан за 700 млн. рублей.
По прогнозам экспертов, интерес к загородной недвижимости будет продолжать расти. Клиенты из регионов, которым сложно найти варианты в Москве, арендуют загородные дома в Подмосковье. Тем самым создается спрос на варианты для аренды.
Следом растут и цены. В августе стоимость аренды дома в 100 кв.м в Красногорске составила 138,5 тыс. рублей в месяц, а в Истринском районе — 127,3 тыс. рублей.
По предварительным данным, рынок инвестиций в недвижимость в 2024 года стабилен. В первом полугодии жилая недвижимость вновь стала лидером, составив 42% от общего объема вложений.
Офисная и складская недвижимость занимают второе и третье места с долями 22% и 21% соответственно, тогда как торговая и гостиничная недвижимость остаются менее популярными с 11% и 4%.
В числе трендов рынка недвижимости эксперты Barnes отмечают:
С учетом высоких цен на покупку жилья аренда становится все более популярной. Нехватка элитных квартир приводит к рекордному росту цен на аренду — до почти 3 тыс. руб. за кв.м. Ожидается, что этот тренд продолжится, так как арендаторы адаптируются к новым условиям, выбирая менее востребованные районы или загородные дома в Подмосковье.
Кроме того, увеличивается количество собственников, сдающих квартиры на краткосрочной основе. В Москве предложение увеличилось на 18,6%, а спрос — на 22,8%. Это может привести к дефициту предложений на рынке долгосрочной аренды и дальнейшему росту цен.
С начала 2024 года наблюдается рост числа предложений рассрочки в сегменте элитных новостроек — доля таких проектов увеличилась почти вдвое и составляет 40%.
Застройщики предлагают гибкие условия, включая индивидуальные планы и беспроцентные рассрочки, что делает эти предложения привлекательными для покупателей. Примерно 45% сделок на первичном рынке осуществляется с использованием этого инструмента.
Современные технологии становятся важным критерием выбора для покупателей и арендаторов. Уделяется внимание не только местоположению и цене, но и экологичности, качеству строительства и энергоэффективности.
На рынке коммерческой недвижимости растет спрос на гибкие офисы и продуманную инфраструктуру.
Среди жилых проектов, объекты с вместительными гардеробными и рабочими кухнями находятся в списке предпочтений. Спросом пользуются «умные дома», обеспечивающие высокий уровень комфорта и безопасности. Покупатели ищут квартиры с панорамными окнами, высокими потолками и многофункциональными пространствами.
Готовые объекты «под ключ» становятся особенно популярными на рынке загородной недвижимости.
Увеличивается интерес к объектам с развитой инфраструктурой, доступом к общественному транспорту и зеленым зонам.
Высокая динамика связана с желанием покупателей заработать на продаже строящихся объектов. Сейчас на рынке инвесторы получают доход на разнице стоимости до и после ввода проектов в эксплуатацию.
По прогнозам экспертов, 74% площадей из почти 800 тыс. кв. м офисов, которые планируется сдать в 2024 году, проданы или будут проданы до завершения проектов. Только 25% площадей будут сдавать в аренду.
Это обусловлено интересом застройщиков к спросу со стороны покупателей и инвесторов.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
