В 2024 году законодательство ОАЭ не устанавливает ограничений для граждан России при покупке недвижимости. Вы имеете те же права и возможности, что и покупатели из других стран. Однако, учитывая международные санкции, могут возникнуть определенные сложности с банковскими переводами.
Многие агентства недвижимости и банки предлагают специальные решения вопросов с оплатой для иностранных клиентов, включая различные варианты счетов, банковских переводов и работу с международными платежными системами.
Для успешной сделки останется изучить ряд государственных особенностей и схожий, с принятым в России, процесс покупки.
Покупка недвижимости в Дубае максимально формализована, прозрачна и регулируется государственными органами. Тем не менее, следует учесть ряд моментов.
Все сделки с недвижимостью контролируются и регистрируются в DLD, что гарантирует прозрачность и безопасность. Как итог сделки DLD выдает Oqood — сертификат предварительного соглашения с застройщиком, или свидетельство о праве собственности — Title Deed.
Хотя большинство районов открыты для иностранцев, в некоторых действуют ограничения на покупку недвижимости в собственность.
В Дубае основная часть недвижимости продается на условиях фрихолд — полной собственности. Это означает, что вы становитесь полным владельцем объекта и можете свободно распоряжаться им.
В некоторых районах может быть доступна и аренда — лизхолд на 99 лет, что на практике также обеспечивает практически полное владение. Но может включать ограничения, например при передаче по наследству или продаже.
Обращайте внимание на информацию в объявлении и обязательно уточните этот вопрос у вашего агента по недвижимости или юриста на ранней стадии поиска.
Оформление документов и передача прав собственности проще провести через юридическую компанию или агентство недвижимости.
Важно! С 2020 года в Дубае есть возможность проводить сделки купли-продажи онлайн. Вам не придется посещать эмират — можно провести покупку удаленно. Достаточно оформить и легализовать доверенность на представителя.
Агентство поможет в процессе оплаты, будет хранить чек или откроет эскроу-счет. В случае сделки с застройщиком, агент представит варианты, которых нет в открытой продаже, а на вторичном рынке — закажет NOC — No Objection Certificate. Это документ, который подтверждает отсутствие просрочек платежей по рассрочке, если объект еще строится и отсутствие долгов за свет, воду и сервисные платежи, если дом уже сдан.
Деятельность таких компаний строго регламентирована и контролируется агентством по регулированию недвижимости RERA и DLD. Прежде, чем начать сотрудничество, покупатель и агент заключают стандартный договор, форма которого есть на сайте DLD.
Покупка недвижимости в Дубае мало чем отличается от всего мира. Но обратите внимание, что условно весь рынок эмирата делится на:
Процесс покупки в этих случаях будет незначительно отличаться. Но сделка во всех типах включает:
Используйте онлайн-ресурсы, базы агентства недвижимости или самостоятельно изучайте рынок.
Если вы ищете off-plan вариант, то брокеры могут вам предоставить лучшие варианты, которые еще не поступили в открытую продажу.
На варианты от застройщика очень большой спрос. Поэтому до официального старта продаж девелоперы формируют специальный список с бронью. Для того, чтобы в него попасть, надо оплатить EIO — Expression of interest — так называемую бронь «интереса» на недвижимость. Чем раньше вы регистрируете свою заявку, тем скорее вы выберете резиденцию в проекте, когда начнутся продажи.
Обычно EIO составляет не менее 5% от стоимости объекта. Платеж возвратный — в случае внештатной ситуации, застройщик вернет вам всю сумму.
После выбора объекта и согласования условий участники сделки на интернет-портале DLD подписывают нужные договоры:
Для вторичного и off-plan рынка есть небольшие отличия.
При подписании MOU покупатель передает агентству выписанный на имя продавца чек с депозитом. Обычно это 10% от стоимости квартиры. Чек хранится в агентстве и возвращается покупателю в момент заключения сделки в трасти-офисе.Так называют нотариальные конторы, которые входят в состав DLD. В них проходит регистрация сделки.
По умолчанию MOU заключается на два месяца. На время действия договора резиденция блокируется в системе DLD, так что собственник не может провести сделку с кем-то другим.
Если вы покупаете объект off-plan, то вместе с регистрацией контракта с застройщиком вносите первый взнос согласно плану платежей и пошлину в DLD. Обычно первый платеж от 20%.
После регистрации в DLD вы получаете Oqood — цифровой сертификат, подтверждающий заключение предварительного договора и защищающий вас от двойной продажи.Важно! При покупке off-plan вы подписываете SPA — Sales and Purchase Agreement или договор о продаже до момента регистрации сделки в DLD.
Oqood не является свидетельством о праве собственности, а лишь подтверждает, что сделка находится в процессе оформления.
Он содержит ключевую информацию:
Документ предоставляет дополнительную защиту ваших прав до момента завершения стройки.
Проверку юридической чистоты объекта проводят юристы или специалисты агентства в самом начале сделки. Можно заняться проверкой самостоятельно, но проще доверить специалистам, особенно если вы не знакомы с местным законодательством.
Специалисты проверяют:
Еще агенты:
После проверки и бронирования, подписывается SPA, где подробно прописаны все условия сделки:
В зависимости от ситуации, в договоре могут быть дополнительные пункты.
Оплата осуществляется согласно условиям SPA. Учитывая международные санкции, сейчас для граждан РФ доступны:
В зависимости от рынка план оплаты будет отличаться — на вторичном рынке обычно вносят депозит и стоимость целиком. А при покупке off-plan недвижимости застройщики часто предлагают дополнительные варианты:
В Дубае предусмотрены несколько вариантов плана платежей в рассрочку.
|
Стандартный план оплаты |
План оплаты после передачи недвижимости |
|
Клиент может платить: 30/70, 40/60, 50/50, 60/40, 70/30, 80/20 и т.д. 60/40 означает 60% от покупной цены недвижимости должно быть выплачено во время строительства, а 40% от стоимости — по завершении строительства. |
Клиент может платить: 60/20/20, 70/20/10, 70/10/20, 80/10/10 и т.д. 60/20/20 означает 60% от покупной цены недвижимости должно быть выплачено во время строительства, 20% в момент передачи, и 20% после сдачи объекта |
Процесс регистрации достаточно формализован и прозрачен. Все списки документов и шаблоны есть на официальном сайте DLD. Ваш юрист или специалист по недвижимости поможет подготовить нужные документы и обеспечит надлежащее оформление сделки.
Регистрировать сделку приходят участники и их посредники в трасти офис DLD. Покупатель не обязан присутствовать лично, могут прийти только представители с официальной доверенностью.
Данные о покупке вносятся в электронную форму, которая подписывается обеими сторонами. Это позволит клиенту зарегистрировать сделку в DLD.
Для регистрации обычно требуется:
В зависимости от специфики сделки могут потребоваться другие документы.
После оплаты всех взносов и суммы по договору, проходит регистрация в DLD.
По итогу сделки покупатель получает прямо в смс и на почту Title Deed — официальное свидетельство о праве собственности на готовую недвижимость в Дубае. Это основной документ, доказывающий ваше право на объект.
Он содержит:
Без Title Deed вы не являетесь законным владельцем готовой недвижимости.
В случае, если вы регистрируете сделку с off-plan недвижимостью, то до момента завершения строительства у вас будет только Oqood.
После окончания работ на здание выдают BCC — сертификат о завершении строительства. Девелопер сообщает покупателю о том, что проект завершен и высылает BCC, чтобы он оплатил последний взнос.
Как только вы внесете последний платеж, застройщик пригласит вас на осмотр объекта. После осмотра и окончательной передачи объекта вы получаете ключи и оформляете Title Deed.
Чтобы завершить сделку максимально выгодно и успешно учтите еще несколько моментов.
В соответствии с российским законодательством, вы обязаны уведомить налоговые органы о покупке зарубежной недвижимости. Потребуется указать стоимость объекта, способ покупки и другую информацию по форме налоговой декларации.
Подробнее о процессе читайте в статье BARNES MOSCOW — О чем уведомляем органы в России при покупке недвижимости за рубежом, оформлении ВНЖ и открытии счетов.
Перечень расходов может меняться в зависимости от сделки, но основное это:
Обычно стоит закладывать на дополнительные взносы 8–10% от стоимости объекта.
Покупка недвижимости в Дубае — основание для получения вида на жительство в ОАЭ. Для оформления достаточно купить резиденцию на сумму от 204 тыс. долларов. При такой покупке собственности вы можете получить визу на 2 года с возможностью продления.
Владельцы недвижимости стоимостью свыше 545 тыс. долларов претендуют на «Золотую визу» сроком на 10 лет.
Стоимость оформления включает несколько взносов и составит порядка 4,2 тыс. долларов.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
