Новое строительство бизнес-центров в Москве в основном ориентировано на продажу, а не аренду. Из почти 800 тыс. кв. м новых офисных помещений 74% продадут или перепродают, и только четверть останется арендаторам, что эксперты связывают с дорогим банковским финансированием.
Инвестиционный спрос на офисы оценивается в 40-50% — многие покупатели, выбиравшие в квартиры, сейчас переключаются на офисные помещения. Более 80% площадей в строящихся объектах, которые будут сданы в ближайшие два года, уже проданы.
За первые семь месяцев 2024 года 70% сделок купли-продажи офисных помещений в Московском регионе пришлось на строящиеся бизнес-центры класса А. Остальная часть сделок распределилась между офисами в уже построенных бизнес-центрах классов А и В.
Большинство сделок в строящихся объектах касалось офисов площадью до 500 кв. м, что составляет 95%. Для готовых зданий эта цифра составляет 75%. Остальная четверть приходится на офисы больших площадей.
Процесс миграции из жилищного сегмента в офисный продолжается и, вероятно, усилится в следующем году. Офисные девелоперы предлагают небольшие офисные лоты по цене, сопоставимой со стоимостью квартир среднего сегмента.
Вакансия в бизнес-центрах класса Prime, А, В+ и В- составляет всего 6,2%, в ключевых деловых районах этот показатель еще ниже. Несмотря на рост нового строительства в классах А и В+ на 93%, объем предложения увеличился лишь на 2%, достигнув 20,6 млн кв. м. Ожидается, что годовой объем нового строительства составит порядка 800 тыс. кв. м, что почти в три раза превысит показатель 2023 года, однако этого недостаточно для удовлетворения спроса.
В сентябре 2024 года средняя стоимость кв. м в строящихся бизнес-центрах внутри МКАД — около 393 тыс. рублей, за пределами МКАД — около 220 тыс. рублей, что на 3% выше прошлогодних показателей.
Эксперты не берутся прогнозировать ценовую политику множества мелких собственников, предполагая, что рынок офисов может разделиться на два сектора: крупные бизнес-центры от профессиональных девелоперов и мелкие офисы от индивидуальных собственников. Крупные компании заинтересованы в аренде больших площадей с широким спектром услуг, поэтому ставки аренды в бизнес-центрах останутся стабильными или будут расти.
В сегменте мелких офисов может произойти ценовой демпинг из-за конкуренции между отдельными собственниками, стремящимися обеспечить заполняемость своих помещений. Они могут снизить ставки аренды, что приведет к жесткой ценовой конкуренции. В итоге рынок может разделиться на два сегмента с различными ценами и предложениями.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
