.jpeg)
В отчете разберем, что влияло и продолжает влиять на рынок элитных новостроек: какие тенденции формируются, как меняются интересы покупателей и девелоперов, что ожидает сегмент в 2026 году.
Инвестору, который хочет сохранить и приумножить капитал. Расскажем, почему элитная новостройка — один из ключевых защитных активов, обгоняющих инфляцию, и на какие готовые и строящиеся проекты стоит обратить внимание.
Покупателю, который выбирает дом для жизни в Москве. Покажем, какие районы востребованы и какие тренды в инфраструктуре и планировках определяют комфорт.
Аналитику или профессионалу рынка недвижимости. Расскажем о ключевых показателях динамики цен и спроса, структурном сдвиге от премиума к делюксу, портрете покупателя 2025 года и факторах, формирующих рынок 2026 года.
Средняя цена «квадрата» в элитных новостройках выросла на 18–20% за второе полугодие 2025-го, что более чем в два раза превышает уровень инфляции, равной 7–8% к декабрю 2025 года. К концу года цена составляет 3,1 млн рублей.
Объем сделок на элитном рынке Москвы за 2025 год превысил 1,8 тыс. объектов, показав рост около 5% по сравнению с 2024 годом.
Средняя стоимость покупки элитного жилья в Москве выросла с 142 млн руб в 2024 году до 270 млн руб к концу 2025 года.
«Индекс миллиона» упал на 18% — за 100 млн рублей теперь можно купить около 45 кв. м элитного жилья вместо 55 кв. м в 2024 году. Покупатель стал более осознанным и при выборе недвижимости обращает внимание на ликвидность, удобство района и готовность объекта. Дефицит таких предложений поддерживает рост цен и спроса в элитном сегменте.
|
Показатель |
2024 |
2025 |
Изменение |
|
Средняя стоимость кв. м |
2,6 млн рублей |
3,1 млн рублей |
+25% |
|
Доля сегмента в сделках |
22% |
40% |
+18% |
|
Объем предложения |
3,5 тыс. объектов |
3,6 тыс. объектов |
+3% |
Подорожание стройматериалов и кадровый дефицит. Стоимость материалов в среднем выросла на 10–14%, что стало одной из причин роста цен на элитные проекта.
В сегменте не хватает рабочих и квалифицированных специалистов — монолитчиков, сварщиков, электромонтажников, инженеров ПТО, проектировщиков, что влияет на рост затрат на оплату труда и себестоимость строительства.
Снижение ключевой ставки. В 2024 году ключевая ставка доходила до 21%, и вклады выглядели максимально выгодно: крупные банки давали на 1–4% больше ключевой. В 2025 тренд сменился — ставка снизилась до 16%, доходность вкладов в топ-20 банков опустилась до 14–15%.
По базовому прогнозу ЦБ, в 2026 году ставка может снизиться до 13–15%, а доходность вкладов — до 12–12,5%. На этом фоне инвесторы элитного сегмента все чаще выходят из депозитов: до 90% сделок в премиум и делюкс недвижимости Москвы проходят за собственные средства или с рассрочкой от застройщика.
В 2025 года уровень ВВП не оказывает существенного влияния на рынок элитных новостроек. Деньги остаются внутри страны. Частные инвесторы рассматривают недвижимость как актив для сохранения и структурирования капитала.
Укрепление курса рубля. В 2025 году рубль укрепился к доллару: если в январе средний курс был 100–102 рубля за доллар, то к концу года он снизился до 77–80 рублей. В новых реалиях рублевые активы, в том числе недвижимость, стали надежнее. Для покупателей элитное жилье заменило валютные накопления.
Регистрация сделок. В 2025 году вступили в силу изменения в расчете госпошлин за регистрацию прав собственности. Для объектов элитного сегмента пошлина выросла с фиксированных 2 тыс. рублей до 10–100 тыс. рублей в зависимости от стоимости. На практике это не оказало заметного влияния на рынок: при сделках на десятки и сотни млн рублей такие суммы не становятся сдерживающим фактором.
Рост налоговой нагрузки. В 2025 году рост кадастровой стоимости элитных объектов увеличил налоговое давление на 8–12%. В таких условиях новостройки с прозрачной и предсказуемой динамикой цен становились более привлекательными для долгосрочного инвестирования.
Девелоперы активно строят в Раменках и Дорогомилово, где покупатели ценят современную инфраструктуру, виды на Москву-реку и МГУ, удобную транспортную доступность. Интерес к ЗАО был отмечен в первой половине 2025-го и сохранился до конца года. Цены на новостройки в округе стартуют от 1 млн рублей за кв. м.
Большинство предложений элитных новостроек сосредоточено в Центральном административном округе Москвы. Высокий спрос сохраняется в Пресненском районе и «Золотом треугольнике».
Пресненский район лидирует по объему лотов благодаря крупным проектам, например Life Time и Дом Дау. Золотая миля — Остоженка, Патриаршие, Тверской район — остаются локациями с максимальной ценой: квадратный метр к концу года доходит до 4–5 млн рублей. Такой рост можно объяснить двумя причинами — дефицитом новых площадок для застройки и спросом на редкие лоты в реконструированных особняках.
Яркой тенденцией 2025 года стал стремительный рост делюкс-сегмента. Если в начале 2025-го его доля в сделках составляла 41%, то к концу года она приблизилась к 50%.
Рост сделок в делюксе — следствие дефицита места для застройки в ЦАО. В 2025 году на рынок практически не выходили новые масштабные проекты, а объем доступных к покупке лотов сократился. Спрос концентрировался на ограниченном количестве представленных домов, большинство из которых относились к делюксу. Это сместило структуру сделок в пользу более дорогих и статусных объектов.
Доля элитных новостроек по округам Москвы в 2025 году
В сегменте делюкс растет спрос на клубные дома с фокусом на приватность.
В ЦАО продажи открылись в CLOS 17 и К 7/11: оба проекта относятся к делюксу. CLOS 17 предлагает 24 резиденции с 1–3 спальнями. В К 7/11 доступны 36 резиденций: лоты с 1–3 спальнями и пентхаусы. Оба проекта планируют сдать в конце 2027 года.
Клубный дом Новая, 11 в Басманном районе включает 139 резиденций. Сдача проекта намечена на 2028–2029 гг.
Клубный дом Энигмия представляет резиденции и пентхаусы с собственными террасами. Срок сдачи — 3 квартал 2028 года.
В ЮАО и ЗАО стартовали продажи в высотных комплексах. В проекте Era в Даниловском районе — 1956 квартир площадью от 28 до 160 кв. м. В планировках предусмотрены угловые террасы, лоджии и французские балконы, срок завершения строительства — 2 квартал 2029 года. В премиальном комплексе Prime Park запустили корпус R8, сдача запланирована на 3 квартал 2027 года.
В перечисленные проекты инвестируют те, кто ориентируется на перепродажу по более высокой цене после передачи ключей. Небольшой объем лотов и редкие старты формируют предпосылки для дефицита объектов и высокого спроса к моменту сдачи.
В некоторых проектах девелоперы предлагают рассрочки до окончания строительства, что снижает нагрузку на капитал и повышает итоговую доходность. В условиях смещения спроса в сторону готовых и почти готовых домов такая стратегия выглядит устойчивее, чем спекуляция на росте цен «здесь и сейчас».
|
Проект |
Локация |
Срок сдачи |
Площадь |
Цена |
Особенности проекта |
|
Клубный дом CLOS 17 |
Арбат |
I кв. 2027 |
97–327 кв. м |
По запросу |
|
|
Клубный дом K7/11 |
Пресненский |
IV кв. 2027 |
50–157 кв. м |
По запросу |
|
|
ЖК Era |
Даниловский, ЮАО |
III кв. 2026 — первая очередь, II кв. 2029 — вторая очередь |
26–160 кв. м |
17 млн |
|
|
Клубный дом Новая, 11 |
Басманный, ЦАО |
2028-2029 |
28–150 кв. м |
По запросу |
|
|
Клубный дом Энигмия |
Тверской, ЦАО |
III кв. 2028 |
57–228 кв. м |
По запросу |
|
|
ЖК Prime Park (новый корпус) |
Хорошевский, САО |
IV кв. 2027 |
68–393 кв. м |
45 млн |
|
Представленная информация актуальна на декабрь 2025 года.
На рынке элитных квартир количество лотов зависит от стадии строительства. В уже сданных проектах, как Дом Лаврушинский, Космо 4/22 и Forum осталось всего несколько объектов. В комплексах, где ключи передают до конца года, распродано больше половины.
В клубных домах исторического центра — Ильинка 3/8, Nicole Collection, Le Dome, Luce — предложение изначально ограничено. Большинство квартир разбирают еще на старте продаж, сейчас осталось по 10–15 лотов.
|
ЖК |
Локация |
Дата завершения |
Цена от (руб.) |
Лоты |
Особенности проекта |
|
Пресненский, ЦАО |
Сдан |
218 млн |
1–5-комн., виллы, пентхаусы |
Виды на Кремль, двор-парк 1,4 га, потолки до 4 м, сервисный лифт для персонала |
|
|
Пресненский, ЦАО |
Сдан |
83 млн |
1–3-комн.,пентхаусы |
Закрытый сквер со скульптурами, двухуровневый паркинг, 10 мин до метро |
|
|
Дорогомилово, ЗАО |
Сдан |
124 млн |
2–4-комн., резиденции с террасами |
Торговая галерея, спа, бассейн, океанариум, паркинг для электрокаров |
|
|
Китай-город, ЦАО |
IV квартал 2025 |
101 млн |
48–230 кв. м |
Закрытый двор-сад, резиденции в малоэтажных особняках в паре минут ходьбы от Кремля |
|
|
Хамовники, ЦАО |
IV квартал 2027 |
74 млн |
50–180 кв. м |
Приватный парк 5,3 га, бизнес-кластер, отдельные въезды, дизайнерские паркинги |
|
|
Пресненский, ЦАО |
I кв. 2026 |
142 млн |
1–3 комн: 72–176 кв. м |
Собственная инфраструктура с всесезонным садом, рядом детский сад и школа |
|
|
Китай-город, ЦАО |
I кв. 2027 |
369 млн |
1–4 комн: 100–265 кв. м |
Уникальная архитектура от Heatherwick Studio и Paris Classical Architecture, концептуальная чистовая отделка, сервис 5* |
|
|
Даниловский, ЮАО |
2026 |
54 млн |
1–5 комн.: 55–435 кв. м. Есть пентхаусы на верхних этажах. |
Закрытая территория, двор-сад, открытый каток |
|
|
Пресненский, ЦАО |
II кв. 2026 |
72 млн |
1–5 комн.: 66–980 кв. м |
Двор-парк площадью 1,8 га с фонтанами, клабхаус, бассейн, спа, детский клуб. Прямой выезд на Звенигородское шоссе |
|
|
Хамовники, ЦАО |
III кв. 2027 |
159 млн |
1–5 комн., виллы и таунхаусы: 56–443 кв. м |
Витражный парк 3,1 га с соснами и зонами отдыха у воды, клабхаус с лаундж-зоной, бассейном, спа и игровым центром, потолки до 7 метров |
|
| Le Dome | Хамовники, ЦАО | I кв. 2026 | По запросу | резиденции, двухэтажные мезонеты, пентхаусы: 65–895 кв. м | Сад Альфанд с зелеными холмами, искусственным прудом и прогулочными тропинками. Патио у мезонетов с живыми изгородями, камины в пентхаусах, парадный корпус с лаунджем и террасой |
| Luce | Арбат, ЦАО | III кв. 2026 | 208 млн | 1–4 комн.:78–268 кв. м | Архитектор Marco Casamonti, тенистый сад для отдыха, сервис 5*, предчистовая отделка премиум-класса |
В 2025 году москвичи заключили 59% сделок, региональные покупатели — 41%. Чаще всего недвижимость в Москве покупают жители крупных городов, например, Санкт‑Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска и Казани.
Топ‑менеджеры выбирают комфорт и статус. Они покупают объекты с ремонтом или с чистовой отделкой и развитой инфраструктурой комплекса в престижных локациях. В этой категории много москвичей, но не редкость и покупатели из регионов, которые используют квартиру как место для жизни во время командировок и отпуска в столице.
Семьи ориентируются на пространство и удобство. Трехкомнатные и более просторные квартиры — выбор семейных покупателей. Ключевые факторы: близость школ, спортивных секций и безопасная придомовая территория. Семьи из Москвы доминируют в этом сегменте, но усилился интерес со стороны региональных покупателей, которые рассматривают столичное жилье для переезда или учебы детей в будущем.
Инвесторы приходят за сохранением капитала. Эта группа покупает недвижимость как актив, ориентируясь на престиж района, ликвидность, готовность к заселению и удобство планировок. Среди инвесторов заметно больше покупателей из регионов, но в этой категории есть и москвичи, которые диверсифицируют инвестиционный портфель.
Несмотря на рост цен и дефицит новых запусков, спрос в сегменте элитной недвижимости остается высоким. Покупатели чаще ориентируются на конкретные характеристики объекта: развитую инфраструктуру, удобство планировок и близость срока сдачи.
Сдвиг к готовым и объектам на финальной стадии строительства. В 2025 году на рынок почти не выходили новые элитные комплексы, поэтому покупатели выбирают квартиры в проектах, которые уже сданы или будут сданы в ближайшие месяцы.
Спрос на приватность и качество. Покупатели обращают внимание на закрытые территории, развитую инфраструктуру и готовность объекта к заселению. Внешние атрибуты богатства отходят на второй план, важнее становится качество жизни.
Расширение географии. ЦАО остается лидером по объему сделок, ключевые районы — Пресненский, Тверской и Замоскворечье. Растет интерес к ЗАО, особенно Раменкам и Дорогомилово, где новые комплексы предлагают современные квартиры с видами на Москву-реку и удобную транспортную доступность.
Цены на элитное жилье Москвы продолжат умеренно расти, ожидается увеличение на 5–15% за год. Это возможно из-за ограниченного числа новых проектов и выхода в продажу высококачественных лотов.
Спрос в начале года останется высоким, со смещением в сторону готовых и почти готовых объектов. В 2025 году покупателей привлекали аналогичные лоты, а поскольку новых стартов было немного, тенденция сохранится.
Недвижимость в городе будут покупать не только для жизни, но и в качестве долгосрочного актива. Инвестировать в объекты за границей по-прежнему сложно, из-за чего многие российские инвесторы выбирают Москву для сохранения капитала. Столица остается в топ-5 мировых рынков по ценам на элитные новостройки.
Квартиры, купленные в 2025–2026 гг., будут стабильно расти в цене в перспективе 2–3 лет. Влияют ограниченное предложение и устойчивый интерес со стороны покупателей. Дефицит элитного жилья и осторожность девелоперов с новыми стартами будут усиливать конкуренцию на рынке и поддерживать цены.
На рынке элитных новостроек Москвы в 2026 году могут возникнуть несколько факторов, способных скорректировать динамику цен и активность застройщиков.
Ограничения по рассрочкам от застройщиков. ЦБ обсуждает введение регулирования для оплаты частями. Пока никаких правил не принято, но полемика уже влияет на рынок: доля рассрочек снижается, девелоперы готовят альтернативные условия продаж. Если новый закон будет принят, застройщики станут еще реже и осторожнее запускать новые проекты.
Рост стоимости строительных материалов. С начала года цены на металл увеличились на 18%, на бетон — на 12%. В начале 2026 года стоимость стройматериалов может продолжить рост, что повлияет на конечную цену квадратного метра и сроки сдачи проектов.
Макроэкономические и валютные риски. Колебания курса рубля, рост инфляции, неожиданные изменения в экономике могут снизить покупательскую активность. Инвесторы, особенно региональные, будут откладывать сделки или искать альтернативные инструменты сохранения капитала, если доходность рублевых активов окажется нестабильной.
Цены растут быстрее инфляции. Стоимость «квадрата» выросла на 18–20%. Это реакция на дефицит качественных проектов, укрепление рубля и высокий спрос со стороны инвесторов, ищущих защитные активы.
Делюкс обгоняет премиум. Клиенты готовы платить за приватность, локацию и камерность. Клубные дома с малым числом лотов становятся новым стандартом.
ЦАО — по-прежнему ядро рынка, но ЗАО набирает обороты. Центр Москвы остается самой ликвидной и дорогой локацией, особенно «Золотой треугольник». При этом западные районы — Раменки, Дорогомилово — активно развиваются, предлагая современные комплексы с парками и транспортной доступностью.
Покупатели стали осознаннее. 90% сделок совершается за свои деньги или рассрочку. Главный мотив — не престиж и статус, а сохранение капитала, безопасность вложений и комфорт для семьи.
Ограниченное предложение держит рынок в тонусе. Небольшое количество новых лотов поддерживает цены и формирует стабильный спрос, который продолжит расти и в первой половине 2026 года.
Прогноз на 2026 год: ожидается рост цен на 5–15%. Рынок останется ликвидным, особенно для объектов с высокой готовностью и эксклюзивной локацией.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
