В первом полугодии 2025 года мы наблюдаем такие тренды: повышенный спрос на премиум-сегмент среди покупателей из других городов, все чаще покупают недвижимость формата «заезжай и живи», и покупатели все чаще выбирают элитные новостройки как инвестиционный актив.
Сама же динамика спроса говорит о том, что элитная недвижимость продолжает обгонять инфляцию — в премиум-сегменте за этот период цена за «квадрат» выросла до 2 млн руб. — рост 25% за год, а в делюкс-проектах поднялась до 3,2 млн рублей — рост 22% за год. По росту стоимости видны предпочтения покупателей.
В отчете более подробно рассмотрим, что сейчас влияет на рынок: рост цены — временная аномалия или устойчивый тренд, какие тенденции, как поменялись интересы покупателей, построим прогнозы до конца 2025 года.
Если выбираете недвижимость для жизни — покажем, какие районы самые востребованные, какие проекты и с какой инфраструктурой строятся, где можно купить уже сейчас.
Если рассматриваете элитные новостройки как инвестиционный актив — какие ЖК выходят или недавно вышли на рынок, какие уже заканчивают строительство и можно будет заработать на сдаче в аренду, кто сейчас покупает и продолжится ли такая востребованность.
Если изучаете рынок и хотите понять, какие текущие интересы у покупателей, на что обращают внимание при выборе недвижимости.
Какие факторы могли повлиять на рынок элитных новостроек и повлияли ли. Среди важных экономических критериев мы отмечаем те, что влияют на рынок недвижимости.
Инфляция. В первом полугодии 70% покупателей выбирали объекты на рынке новостроек как альтернативу денежным вкладам, чтобы защитить средства от инфляции. К июлю 2025 году показатель в годовом исчислении составил 9,4% и продолжает снижаться. А элитная недвижимость за этот период в среднем выросла в цене на 13%.
Ключевая ставка. Изменения ключевой ставки и ее рост до 21% в 2024 году повлияли на застройщиков и стоимость кредитов на строительство. В июне 2025 года ЦБ снизил ставку до 18%, но быстрого падения стоимости кредитов ждать не стоит. С начала года стоимость займов у банков для девелоперов выросла на 5%, что ведет к удорожанию строительства. Свои затраты они закладывают в стоимость недвижимости — растет цена на рынке новостроек.
ВВП и рынок труда. В начале 2025 года эти показатели мало влияют на рынок элитных новостроек. Ситуация стабильная, капиталы остаются в России и их вливают в рынок элитной недвижимости.
Валютные курсы и фондовый рынок. Во втором квартале 2025 года рубль укрепился и те, кто хранил деньги в валюте, сейчас потеряли часть сумм. На фоне тенденции к снижению курса доллара, недвижимость выступает альтернативой валютным счетам и фондовым рынкам. Сюда вкладывают те, кто рассчитывает на долгосрочную окупаемость, а не краткосрочный доход.
Налоги. С января 2025 года на рынке действует прогрессивная шкала начисления налогов на доходы, но в разрезе капиталов состоятельных покупателей новый расчет мало влияет на интерес к недвижимости. В течение первого полугодия покупатели элитного сегмента сохраняют активность.
Макроэкономические события на рынке России в 2025 году незначительно влияют на сегмент элитных новостроек. Сохраняется положительная динамика 2024 года.
В первом полугодии 2025 года спрос на элитные новостройки остается высоким — совершено 920 сделок, что на 3% больше, чем за аналогичный период 2024 года — тогда было 900 сделок. Это говорит о том, что рынок демонстрирует устойчивость, а покупатели продолжают рассматривать премиальную недвижимость как привлекательный актив.
Пик активности пришелся на I квартал — 500+ сделок, тогда как во II квартале спрос снизился до 420 сделок. Это и типичная сезонность в мае, и отсутствие новых запусков. До апреля застройщики не стартовали новых проектов, что отразилось на спросе.
Даже с учетом снижения общий рост на 3% указывает на то, что рынок во втором квартале 2025 демонстрирует здоровую динамику — не наблюдается резких спадов, значит сегмент не перегрет, и элитная недвижимость остается востребованным активом.
В премиум-сегменте больше всего покупали в комплексах, которые находятся на стадии монтажа этажей или на завершающей стадии. Это объясняется тем, что сейчас на рынке больше предложений в строящихся ЖК, и мало предложений на старте запуска. Если в прошлом году к июлю было уже восемь стартов, то в 2025 сегмент пополнился только четырьмя новыми проектами.
Это же и подтверждает объем предложений на рынке, который достиг исторического максимума, — сейчас на продажу выставлено почти 3,5 тыс. объектов, что на 6% больше, чем в конце 2024 года, и на 21% больше, чем год назад.
Если во II квартале 2024 года доминировали премиум-проекты, то в 2025 году фокус сместился на эксклюзивные объекты класса делюкс. Его доля выросла почти вдвое (с 22% до 41%) за год благодаря новым запускам. Таким образом рынок реагирует на спрос состоятельных покупателей на уникальные резиденции с повышенным уровнем сервиса.
|
Сегмент |
Июль 2024 |
Июль 2025 |
Изменение (2024 → 2025) |
|
Премиум-сегмент |
78% |
59% |
▼19% |
|
Делюкс |
22% |
41% |
▲19% |
Больше всего предложений в Пресненском районе, Хамовниках, Замоскворечье, Якиманке. Здесь сконцентрировано более 75% сделок по новостройкам. Это объясняется тем, что еще в 2023-2024 годах здесь девелоперы начали выводить масштабные проекты с объемом предложений от 150 резиденций. Сейчас большинство ЖК или на завершающей стадии или на середине строительства. Как и писали ранее, покупка на этой стадии в этом отчетном периоде самая популярная.
В самом же ЦАО наблюдается дефицит территорий под строительство новых ЖК. Описанные выше комплексы сами по себе достаточно крупные — с большим количеством корпусов, придомовой территорией, собственной инфраструктурой, поэтому они и имеют высокий интерес среди покупателей. И чтобы сохранить этот тренд, девелоперы рассматривают соседние округа, которые будут отвечать запросам клиентов.
Одним из таких округов стал ЗАО. В таких районах, как Дорогомилово и Раменки, объем предложения составил 15% от общей суммы.
Ключевые наблюдения:
Географическое доминирование: 4 из 7 проектов расположены в Пресненском районе.
Лидер предложения: Life Time (7% рынка) — крупнейший по масштабу: 1 300 резиденций.
Тренд: Самые востребованные проекты находятся на стадии монтажа — готовность 50–70%.
Совокупная доля: перечисленные комплексы формируют 35% всего рынка элитных новостроек Москвы.
|
Проект |
Район |
Всего резиденций |
В продаже |
Доля рынка |
|
Пресненский |
1 300 |
280 |
7% |
|
|
Пресненский |
866 |
230 |
6% |
|
|
Nicole |
Тверской |
300 |
180 |
5% |
|
Пресненский |
592 |
200 |
5% |
|
|
Татарская 35 |
Замоскворечье |
470 |
170 |
4% |
|
Дорогомилово |
876 |
140 |
4% |
|
|
Хамовники |
357 |
150 |
< 4% |
Данные отражают структуру предложения на начало III квартала 2025 года. Доля рынка рассчитана от общего объема предложения — 3 500 резиденций по состоянию на июль 2025.
Все представленные проекты относятся к премиум и делюкс сегменту и находятся в ЦАО. Это клубные дома, исторические реконструкции или современные резиденции. Все имеют собственную инфраструктуру. В 7 из 9 объектов резиденции еще продаются.
Представленная информация актуальна на июль 2025 года, проекты позволяют заехать в ближайшие 1–6 месяцев.
|
ЖК |
Дата завершения |
Цена от (руб.) |
Цена за м² (руб.) |
Особенности проекта |
|
I квартал 2025 |
155,5 млн |
~2,2 млн |
Типы квартир: 1–5-комн., виллы, пентхаусы Виды на Кремль, двор-парк 1,4 га, потолки до 4 м, сервисный лифт для персонала |
|
|
II квартал 2025 |
60 млн |
1,4 млн |
Типы квартир: 1–3-комн.,пентхаусы Закрытый сквер со скульптурами, двухуровневый паркинг, 10 мин до метро |
|
|
Сдан (на 07.2025) |
20 млн |
от 400 тыс. |
Типы квартир: 1–3-комн., white-box, без отделки Варианты отделки «под ключ», виды из башен, локация в Даниловском районе |
|
|
II квартал 2025 |
85 млн |
от 1,4 млн |
Типы квартир 1–4-комн., резиденции с террасами Торговая галерея, спа, бассейн, океанариум, паркинг для электрокаров |
|
|
III квартал 2025 |
127 млн |
~от 2,3 млн |
Типы квартир: Апартаменты: 48–230 кв. м Закрытый двор-сад, резиденции в малоэтажных особняках в паре минут ходьбы от Кремля. |
|
|
I квартал 2026 |
191 млн |
от 2,4 млн |
Типы квартир: 1–5-комн.: 79–392 кв. м Камерный формат на 34 резиденции, всесезонные двор-сад с фонтанами и анималистическими скульптурами. |
|
|
III квартал 2025 |
88 млн |
от 1,9 млн |
Типы квартир: 1–3 комн: 49–176 кв. м, двухуровневые пентхаусы. Собственная инфраструктура с всесезонным садом, рядом детский сад и школа. |
|
|
Pride |
IV квартал 2025 |
20 млн |
от 700 тыс. |
Типы квартир: 1–4 комн.:30,5–138 кв. м Семейный квартал с развитой инфраструктурой в 15 минутах от Цветного бульвара. |
|
Opus |
IV квартал 2025 |
62 млн |
от 800 тыс. |
Тип квартир: 1–5 комн.: 55–435 кв. м. Есть пентхаусы на верхних этажах. Закрытая территория, двор-сад, зимой заливается каток. |
В сегменте делюкса отмечается тренд на клубные дома, к которым относится Дом Соболева, а Староваганьковский 17 — реконструкция типографии с фасадами из кирпича и травертина, в Рождественке 8 есть палаты XVII века. В комплексах есть велнес-зоны, фитнес-залы.
В Luzhniki Collection стартовали продажи новых очередей, а именно: дома коллекций Waterfront (набережная) и Mountain Line (виды на Сити) с эксклюзивной инфраструктурой.
|
ЖК |
Статус |
Срок сдачи |
Квартиры (мин. цена / площадь) |
Инфраструктура и особенности |
|
Продажи начаты |
IV кв. 2029 |
61,4–426 кв. м (цена по запросу) |
• 7 корпусов с квартирами, таунхаусами, пентхаусами, мезонетами • Дизайнерская отделка от Олега Клодта (2 стиля) • Приватный сад, амфитеатр, фонтан • Паркинг на 170 мест |
|
|
Строится |
IV кв. 2028 |
83–387 кв. м (цена по запросу) |
• 33 резиденции + 2 пентхауса • Гранд-лобби с энотекой, спа, библиотекой • Автоматизированный паркинг (52 места) • Закрытый двор с work-зоной |
|
|
Староваганьковский 17 |
Строится |
I квартал 2026 |
114–304 кв. м (цена по запросу) |
• 22 квартиры в историческом здании • Фитнес-центр (381 м²), подземный паркинг • 500 м от Кремля, 400 м от м. «Арбатская» |
|
Friday 37 |
Строится |
III квартал 2025 |
280 кв. м (цена по запросу) |
• 3 таунхауса • отдельный вход в каждую резиденцию • патио на крыше |
|
Shift (новые корпуса) |
Строится |
2028 |
523 квартиры, 45–160 кв. м (цена по запросу) |
• 3 корпуса без отделки, 2 — с дизайнерской • Виды на Нескучный сад, МГУ, Москва-сити • Паркинг на 528 мест |
|
Luzhniki Collection (новые корпуса) |
Строится |
2025–2026 |
49–1,082 кв. м (цена по запросу) |
• 12 клубных домов в 4 категориях (Waterfront, Garden и др.) • Приватный парк 5,3 га, Piazza, бизнес-кластер • Отдельные въезды, дизайнерские паркинги |
Представленная информация актуальна на июль 2025 года.
В начале июля средняя стоимость «квадрата» составила 2,6 млн рублей — это на треть выше, чем год назад. Рост стоимости обуславливается удорожанием строительных работ, упором на качество материалов. Плюсом ко всему — повышенный интерес среди покупателей к элитной недвижимости.
Если посмотреть по сегментам, то по сравнению со II кварталом 2024, видно, как росла стоимость:
|
Сегмент |
Июль 2024 млн/кв. м |
Июль 2025 млн/кв. м |
Изменение (2024 → 2025) |
|
Премиум-сегмент |
1,5 |
2 |
▲25% |
|
Делюкс |
2,5 |
3,2 |
▲22% |
Если смотреть по округам и районам, то лидер по стоимости «квадрата» — ЦАО. Самые дорогие сделки зафиксированы на Остоженке, в Тверском районе и на Патриарших прудах. Это объясняется тем, что в этих районах практически не осталось места под строительство и девелоперы выкупают старые здания под реконструкцию. Это доходные дома и особняки. Среди предложения в основном клубные делюкс-проекты.
Рост стоимости достаточно равномерен и примерно одинаковый в обоих сегментах рынка, что говорит о стабильном спросе как на уникальные резиденции, так и на премиальную недвижимость, разница будет только в ее назначении. Исторический центр дороже на 60–70% по сравнению с развивающимися районами, что обуславливается не только местом, но и ограниченностью предложения.
|
Район |
ЖК |
Тип недвижимости |
Стоимость от (руб.) |
|
Таганский |
Titul на Серебрянической
Воронцовъ Дом с Атлантами |
квартиры и апартаменты от 1 до 4 спален
старт продаж квартиры, 4 таунхауса, 2 пентхауса, вилла, |
по запросу по запросу от 133 млн |
|
Пресненский |
Life Time Дом ДАУ Тишинский бульвар |
квартиры с 1–4 комнатами, пентхаусы квартиры с 1–5 комнатами квартиры с 1–4 комнатами |
от 66 млн от 48,5 млн от 76,05 млн |
|
Раменки |
Legacy Hide Out Вишневый сад |
квартиры 2–5 комнатами квартиры с 1–4 комнатами, двухуровневые лоты с патио, пентхаусы квартиры с 1–4 комнатами, пентхаусы |
от 30,6 млн от 30,5 млн от 150 млн |
Представленная информация актуальна на июль 2025 года.
Сформировавшаяся аудитория еще в 2023-2024 годах не меняет своих интересов, но мы наблюдаем некоторые обновления и усиления в определенных областях.
Сейчас на первый план вышли обладатели «новых денег»:
региональные предприниматели, чей бизнес вырос, в том числе благодаря перепрофилированию под военные нужды и импортозамещение;
крупные IT-бизнесмены и инвесторы;
представители нефтегазового сектора, сельского хозяйства;
те, кто заработал на госконтрактах.
Основную группу покупателей, их более 60%, составляют мужчины и женщины в возрасте 36–55 лет — владельцы бизнеса, чиновники, топ-менеджеры, профессиональные спортсмены. Около 20% — молодежь 18–35 лет, среди которой выделяются наследники состояний и высококлассные специалисты, сколотивших капитал на финансовых инструментах или криптовалюте.
Ключевой объединяющий критерий — финансовая возможность купить жилье дороже 1 млн долларов. При этом ранее активные криптоинвесторы и блогеры сместили фокус на цифровые активы, предметы роскоши и зарубежную недвижимость, предпочитая в России аренду для мобильности.
Собрали для вас топ самых дорогих районов Москвы
География покупателей существенно изменилась: соотношение столичных и региональных клиентов практически выровнялось: 54% против 46%, среди которых 1% жителей Санкт-Петербурга и 5% — Московской области. «Новые региональные лица» прибывают из самых разных городов — Кемерово, Волгоград, Краснодарский край — с бюджетами от 50 млн рублей до сотен млн, часто связывая покупку с переводом своего бизнеса, например девелоперского, в Москву.
Поведение новых покупателей отличается высокой скоростью принятия решений. Бизнесмены и военные действуют по принципу «пришел, увидел, купил», минимизируя период анализа рынка. Они ориентированы на крупные, комплексные, хорошо разрекламированные проекты с развитой инфраструктурой и готовой отделкой, особенно привлекательные для региональных покупателей, в то время как небольшие точечные клубные объекты теряют популярность.
Внешние атрибуты богатства перестали быть надежным индикатором: клиент на Lamborghini может оформлять ипотеку на студию, а покупатель пентхауса — приехать на такси; менеджеры в Rolex успешно продают квартиры клиентам с часами Xiaomi.
Фокус сместился на суть предложения, а не демонстрацию статуса, что отразилось и в архитектуре, ставшей более сдержанной, гармоничной, без излишней лепнины. Эксперты единодушны: недооценка клиента по внешнему виду — распространенная ошибка.
Традиционные ценности в виде престижных районов сохраняют значение, но с нюансами. Исторический спрос концентрируется в ЦАО — Хамовники, Пресня, Якиманка, Замоскворечье, ЗАО — Раменки, на Остоженке и Патриарших прудах. Аудитория сегментируется: традиционная элита предпочитает статусное камерное жилье в престижных локациях; «новая элита», часто региональные семьи, выбирает многоквартирные комплексы с развитой инфраструктурой, такие как Лаврушинский, Тишинский бульвар, Lucky.
Патриаршие привлекают ориентированных на светскую жизнь, Хамовники — семьи благодаря школам и спортивным секциям, центр ценят за пешую доступность люди старшего возраста, а Замоскворечье и Якиманка, переживающие ренессанс, популярны у молодежи из госкорпораций. Москва-Сити традиционно ассоциируется с криптоинвесторами. Параллельно растет интерес к элитной недвижимости за пределами Москвы — на Алтае, Камчатке, Байкале, в Калининграде и Екатеринбурге, что связано с поиском понятных инвестиционных продуктов и минимизацией рисков.
Эта статья вам расскажет про самые дорогие улицы Москвы в 2025 году
Рассрочка стала доминирующим инструментом финансирования, охватывая около 80% сделок, так как позволяет покупателям гибко управлять капиталом, сохраняя активы до 1,5 лет. Застройщики активно ее предлагают — сейчас на рынке свыше 90% проектов со сдачей в 2026–2028 гг., видя в ней источник оборотных средств. Но ЦБ рассматривает возможное регулирование (унификация, контроль, эскроу), что грозит рисками срыва сроков строительства.
Спрос смещается в сторону комфорта и приватности:
Клубный формат остается востребованным — свыше 30% покупателей — благодаря безопасности, сервису и камерности. Растет популярность клубных кварталов — около 35% покупателей, доля растет — масштабных комплексов с парками и инфраструктурой.
Интерес к приватному жилью высок, к которым относятся таунхаусы, виллы, пентхаусы, — свыше 25% сделок. Тренд на обособленность, возникший в пандемию, сохраняется, а предложение таких форматов за полгода выросло на 10%.
Спрос на объекты с ремонтом резко вырос – 70% покупателей, особенно клиенты из регионов и иностранцы, хотят готовое жилье. В ответ застройщики в свыше 60% строящихся/сдаваемых в 2025 году проектов предлагают дизайн-проекты, часто индивидуальные за доплату. Среди местных больше востребован white-box.
Финансирование через рассрочку доминирует, но под угрозой регулирования. Покупательский спрос концентрируется на готовых решениях, приватных форматах жилья и проектах с повышенным комфортом/сервисом.
Что можно купить в 2025 году на Золотой миле — Топ интересных проектов в самом дорогом квартале Москвы
Рынок элитных новостроек Москвы в ближайшие полгода, скорее всего, сохранит текущую траекторию умеренного роста. Цены продолжат повышаться, и к декабрю можно ожидать, что рост составит 5–7%. Дефицит качественных проектов, особенно в историческом центре, останется ключевым драйвером этого тренда.
Наиболее заметно рост цен проявится в престижных локациях, таких как Остоженка и Патриаршие пруды. Здесь дефицит свободных земель под застройку и неослабевающий интерес покупателей могут спровоцировать скачок стоимости до 10% к концу года. Недвижимость тут пользуется спросом и в будущем ее можно будет выгодно продать.
Объем сделок стабилизируется на отметке 850–900 объектов за полугодие, что вполне сопоставимо с показателями прошлых лет и демонстрирует устойчивый базовый спрос.
Спрос сохранится за счет основных факторов:
активные покупатели из регионов, которые рассматривают московскую элитную недвижимость как комфортное место для жизни и надежную инвестицию на долгий срок;
появление новых, привлекательных для инвесторов проектов.
Предложение на рынке элитных новостроек увеличится на 8–10% в ближайшие месяцы. Этот рост обеспечат девелоперы, которые запустят минимум 4-5 новых проекта в ЦАО, ЗАО и САО. Старты предложат свежие варианты для покупателей, но не вызовут переизбытка, учитывая ограниченность земли в центре и большое число готовых проектов.
Инвесторам и покупателям стоит учитывать и риски, способные скорректировать ситуацию на рынке элитных новостроек Москвы. Первый связан с возможным ужесточением ЦБ регулирования рассрочек. Такая мера потенциально затронет до 30% проектов и повлияет на застройщиков, ввод проектов и запуск новых комплексов.
Если регулятор запретит или существенно ограничит практику, при которой застройщик сразу вкладывает деньги от рассрочки в строительство, то девелоперы лишатся части свободных средств в процессе стройки. Это может быть критично для проектов на ранних стадиях.
Второй риск — устойчивый рост стоимости строительных материалов. Цены на металл с начала года уже поднялись на 18%, на бетон — на 12%, а приостановка работы некоторых ключевых поставщиков, как Белгородский цементный завод, создает дополнительные логистические сложности. До конца года рост цен на стройматериалы ожидается в пределах инфляции — 7–9%. Это может в итоге повлиять на конечную цену квадратного метра и отсрочить сдачу ряда проектов.
Устойчивый рост спроса и цен, что подтверждает статус элитной недвижимости как надежного актива.
Смена лидеров сегмента и дефицит стартов — доля сегмента делюкс выросла почти вдвое, обогнав премиум, и одновременно с этим наблюдается дефицит новых проектов, что концентрирует спрос на объектах на стадии завершения.
Географическое доминирование ЦАО с расширением в ЗАО: Центральный округ остается ядром рынка, но из-за дефицита территорий девелоперы активнее осваивают ЗАО. Цены в ЦАО выше на 60-70%, особенно на Остоженке, в Тверском районе и на Патриарших.
Доминирование рассрочки и регуляторные риски — рассрочка остается основным инструментом финансирования, выгодным покупателям и застройщикам. Ее предлагают свыше 90% проектов. Но ЦБ рассматривает ужесточение регулирования, что грозит срывами сроков сдачи для 30% проектов.
Изменение предпочтений покупателей: почти половину покупателей составляют клиенты из регионов, которые покупают быстро на фоне москвичей, и выбирают жилье с готовой отделкой на завершающей стадии строительства или уже готовые.
Прогноз на второе полугодие 2025 — умеренный рост с рисками на 5–7% по стоимости жилья, где предложение вырастет на 9–10%.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
