Продать квартиру в эмиратах можно удаленно — система сделок это позволяет. Но сама продажа — только часть большой задачи. Также потребуется оформить доверенность на представителя в ОАЭ, разобраться с налогами и найти способ вывести деньги на российский счет с учетом банковских ограничений. Если упустить хотя бы одну деталь, процесс растянется на месяцы и обернется финансовыми потерями.
В статье — пошаговая инструкция по оформлению сделки и доверенности, актуальные изменения в налоговом законодательстве и рабочие способы перевода денег. В конце — чек-лист для продавца, чтобы не упустить важное.
Рынок недвижимости в каждом эмирате регулирует государственный орган — земельный департамент. Например, в Дубае это Dubai Land Department, или DLD. Через него проходят все сделки купли-продажи, без участия DLD передать право собственности нельзя. Процедура формализована, у каждого шага есть понятный порядок, сроки и закрепленные документы.
Часто при определении цены собственники ориентируются на объявления о продаже похожих объектов. Такой способ дает нереалистичный ориентир, ведь некоторые лоты могут висеть месяцами из-за завышенной стоимости.
Правильный источник — статистика сделок. DLD публикует ее по каждому дому, району и типу планировок. Эти данные помогают отобрать сделки за последние несколько месяцев по квартирам с похожей площадью и планировкой, а затем скорректировать цену с учетом этажа, вида из окна и состояния ремонта. На выходе получается ценовой коридор и прогнозируемый срок продажи.
Посмотреть статистику сделок по Дубаю можно на официальном сайте земельного департамента dubailand.gov.ae.
За помощью лучше всего обратиться в международное агентство недвижимости с представительствами в России и ОАЭ. Продавец общается с российским менеджером на родном языке, в эмиратах сделку ведет команда локального офиса. Такое агентство одинаково хорошо разбирается и в продаже, и в покупке недвижимости в Дубае и понимает специфику работы с российскими клиентами: вопросы доверенности, налогов, вывода средств.
Второй путь — выйти на крупное эмиратское агентство, которое работает с иностранными продавцами. В этом случае общаться нужно на английском, а все вопросы за пределами ОАЭ решать самостоятельно.
При любом варианте нужно проверить лицензию. У каждого риелтора в стране есть уникальный номер в государственном реестре — BRN, или Broker Registration Number. Этот номер агент указывает в подписи к письмам, на визитке и в объявлениях. Если код отсутствует, его можно запросить и проверить через официальное мобильное приложение от Земельного департамента. В Дубае это Dubai REST. После ввода номера отображаются имя специалиста, название агентства и статус лицензии — действует или истекла.
Перед началом работы агент и собственник подписывают договор о сотрудничестве. Он фиксирует размер комиссии, права и обязанности сторон. В эмиратской практике этот документ называют Form A. Без него агент не имеет права разместить ваш объект на официальных площадках.
Комиссия агента стандартная и составляет 2% от цены сделки, дополнительно уплачивают 5% НДС.
Документы для продажи собирают заранее, иначе сделка может сдвинуться на недели. В первую очередь проверяют свидетельство о праве собственности. Если оригинал утерян или хранится далеко, в Дубае можно запросить сертифицированную копию.
Потребуется также загранпаспорт владельца. Имя в нем должно совпадать с именем в свидетельстве о праве собственности. Если после покупки паспорт был заменен и транслитерация изменилась, в МВД получают документ, подтверждающий, что оба паспорта принадлежат одному человеку.
Каждый дом в ОАЭ обслуживает управляющая компания, а собственник уплачивает ежегодный взнос за содержание здания и территории. Перед сделкой все такие платежи надо закрыть — иначе застройщик позже не выдаст справку для регистрации.
Если квартира куплена в рассрочку или ипотеку и последний платеж еще не внесен, у банка или девелопера запрашивают справку с остатком задолженности. Эту сумму покупатель вносит в день сделки напрямую кредитору.
После подготовки документов агент размещает объект, как правило, на трех платформах: Property Finder, Bayut и Dubizzle. Там ищут недвижимость и местные жители, и иностранные покупатели. Параллельно агент продвигает объект по внутренним базам агентства и через международные партнерские сети.
Сроки поиска покупателя зависят от района и типа квартиры. В премиальных локациях — таких как Палм-Джумейра, Даунтаун Дубай, Дубай-Хиллс-Эстейт — спрос стабильный, и ликвидная квартира с адекватной ценой находит покупателя за 2–3 месяца.
В районах с избыточным предложением — Джумейра-Вилладж-Серкл, Дубай-Саут, Бизнес-Бэй — ситуация другая. Там много похожих объектов, некоторые продавцы готовы давать скидки, что давит на цены. Средний срок продажи там составляет 6–12 месяцев.
Если ваш объект находится в перегруженной локации, закладывайте больше времени и более гибкий подход к цене.
Когда покупатель найден, стороны согласовывают итоговую сумму, размер и условие возврата задатка, дату передачи права собственности, штрафы за срыв сделки и состав мебели и техники, которая остается в квартире.
На основе этих договоренностей продавец и покупатель подписывают основной договор купли-продажи. В эмиратской практике его называют Form F, или Memorandum of Understanding. После подписания документа сделка запущена — сорвать ее без финансовых последствий не получится ни у одной из сторон.
Задаток обычно составляет 10% от цены. Покупатель вносит его при подписании Form F на счет агента или доверенного посредника.
После подписания договора собственник запрашивает у застройщика справку об отсутствии возражений против продажи. В документах ее называют No Objection Certificate, или сокращенно NOC.
Ее нельзя получить заранее — застройщик выдает документ только на основании уже подписанного договора купли-продажи и только если все платежи за обслуживание дома закрыты.
Справка подтверждает две вещи: застройщик не возражает против сделки и не имеет финансовых претензий к собственнику. Без нее Земельный департамент сделку не зарегистрирует.
Стоимость у разных застройщиков отличается — от 500 до 5 тыс. дирхамов, или 10–100 тыс. рублей. Срок выпуска — от трех до десяти рабочих дней.
После получения справки ее надо использовать в течение 30–60 дней: если не успеть подать документы на регистрацию в этот срок, справку придется заказывать заново.
К этому моменту у продавца собран полный пакет документов, а покупатель внес задаток на счет агента или доверенного посредника.
Обе стороны сделки встречаются в трастовом центре DLD — на аккредитованной площадке, где проходят все регистрации сделок с недвижимостью. Приходят продавец, покупатель и их агенты. Если продавец находится в России, вместо него участвует представитель по доверенности.
Покупатель передает банковский чек на оговоренную во время переговоров сумму. Его выпускает эмиратский банк, наличные и обычные банковские переводы не подойдут.
Сотрудник DLD проверяет документы, удостоверяет личности сторон и регистрирует переход права собственности. Вся процедура занимает около двух часов.
В этот же день в трастовом центре оплачивают обязательные сборы за сделку. Первый — регистрационный платеж Земельному департаменту, 4% от цены сделки. Второй — сбор трастового центра, фиксированный платеж около 4 тыс. дирхамов, или 83 тыс. рублей.
По умолчанию оба сбора платит покупатель, но стороны могут договориться разделить суммы иначе. Распределение прописывают заранее в Form F, чтобы не спорить в день регистрации.
После регистрации сделки деньги за вычетом комиссии агента и оплаченных сборов поступают на счет продавца в эмиратском банке.
Как продать квартиру в эмиратах: пошаговый план
Большинство российских собственников продают квартиры в стране удаленно. DLD разрешает участие представителя, если у него есть правильно оформленная доверенность. В таком случае личное присутствие продавца не требуется ни на одном из этапов.
Оформление доверенности для сделки в ОАЭ проходит в два этапа: первый — подготовка документа в России, второй — перевод и заверение в эмиратах. В России нужно сделать три шага:
Прийти к российскому нотариусу за доверенностью на русском языке. Специалист заверяет подпись собственника.
Отправить документ в Министерство иностранных дел России. Там ставят отметку, которая подтверждает подлинность нотариальной подписи.
Заверить документ в консульстве ОАЭ в Москве. Только после этого доверенность будет считаться в эмиратах подлинной.
Дальше документ физически отправляется в ОАЭ — курьером или с доверенным лицом. Там его переводят на арабский язык у присяжного переводчика, аккредитованного при эмиратском министерстве юстиции. Сделать это в России нельзя — страна доверяет только своим специалистам. Готовый перевод заверяют в министерстве юстиции ОАЭ, и после этого доверенность готова к использованию на сделке.
Для большинства зарубежных сделок Россия использует апостиль — упрощенную форму легализации документов. Но с ОАЭ это не работает: страна не участвует в том варианте Гаагской конвенции, который Россия применяет для апостиля. Поэтому нужна полная консульская легализация, без сокращений. Документ с апостилем в Дубае не примут.
Весь цикл оформления доверенности занимает обычно 2–4 недели. Ускорить процесс можно, но только за счет более дорогих услуг: срочная работа нотариуса, курьерская доставка, ускоренное рассмотрение в консульстве.
Представителем может быть любой совершеннолетний человек с резидентской визой ОАЭ или гражданством страны. На практике для этого обращаются к родственнику, давнему знакомому, юристу или сотруднику агентства, которое ведет сделку.
Главный риск удаленной сделки — широкие полномочия в доверенности. Если документ дает представителю неограниченные права распоряжаться недвижимостью и деньгами, теряется контроль над процессом.
Правильная доверенность всегда ограничена. Для этого указывают:
параметры объекта — адрес и номер свидетельства о праве собственности;
минимальную цену, ниже которой представитель не имеет права продавать;
срок действия — обычно 3–6 месяцев, чтобы документ не работал бесконечно;
номер счет, на который должны поступить деньги от сделки.
Когда документы готовы, представитель решает все вопросы по сделке в ОАЭ. Собственник остается в России и получает от агентства и представителя отчет о каждом этапе.
BARNES работает именно в таком формате. Мы сопровождает сделки в ОАЭ для российских клиентов от оценки объекта до получения денег. Наши эксперты разбираются в специфике удаленной продажи и закрывают все юридические и организационные вопросы без личного участия продавца.
Формально страна не присоединилась к санкциям против России. Но эмиратские банки работают в международной финансовой системе и вынуждены считаться с вторичными санкциями — риском потерять доступ к банкам-корреспондентам в США и Европе. Поэтому они ужесточили проверки по переводам в пользу российских получателей. Банк может запросить документы о происхождении средств или отказать в операции без объяснения причины.
С российской стороны ситуация зеркальная. Часть крупных банков попала под блокирующие санкции и не принимает валютные переводы из-за рубежа. Другие продолжают принимать, но с ограничениями, высокими комиссиями и дополнительными проверками.
На практике сегодня используют три основных подхода к переводу денег.
Прямой банковский перевод через систему SWIFT из эмиратского банка в российский. SWIFT продолжает работать лишь в небольших банках — крупнейшие отключены от системы с 2022 года. Но стоит учитывать ограничения по валюте: долларовые переводы не проходят, потому что американские банки-корреспонденты в цепочке блокируют транзакции с российским следом. Обычно доступны переводы в евро и юанях.
Некоторые банки осуществляют операции в дирхамах и рублях, но тоже без гарантий — успешность зависит от конкретной пары банков на обоих концах маршрута.
Прежде чем отправлять крупную сумму, имеет смысл сделать небольшой пробный перевод и убедиться, что маршрут реально работает. Сроки могут быть от нескольких дней до нескольких недель, а комиссии — выше стандартных.
Транзит через счет в банке дружественной юрисдикции. Собственник открывает счет в стране, с которой у российских банков сохранились прямые корреспондентские отношения — например, в Казахстане, Армении, Узбекистане. Деньги приходят туда из эмиратского банка, а затем переводятся на российский счет. Этот маршрут дольше, но обходит многие ограничения прямого пути.
Перевод через криптовалюту. Собственник конвертирует средства в цифровую валюту через лицензированного оператора в ОАЭ, а затем в рубли через российский сервис. Это схема требует понимания процесса и надежного посредника с обеих сторон.
Лучше всего определиться с маршрутом вывода денег еще на этапе переговоров с покупателем. К моменту сделки должны быть открыты нужные счета, подготовлены документы о происхождении средств и согласован порядок действий. Это можно сделать самостоятельно или через агентство, которое ведет сделку.
11.png){kind=spacer}
Способы перевода денег из ОАЭ в Россию
В феврале 2025 года Россия и ОАЭ подписали новое соглашение об избежании двойного налогообложения. Оно заменило старый договор 2011 года, который распространялся только на государственные организации и не касался частных лиц. Новый документ Россия ратифицировала в июле 2025 года, с 1 января 2026 оно вступило в силу.
Многие СМИ пишут, что «по новому соглашению россияне больше не платят налог с продажи недвижимости в ОАЭ». Это верно только для одной категории продавцов. Для большинства же российских собственников ситуация сложнее.
В тексте соглашения сказано, что доходы от продажи недвижимости «могут облагаться» в том государстве, где находится объект — в нашем случае в ОАЭ. Но такая формулировка не лишает Россию права тоже обложить этот доход. Соглашение лишь предотвращает двойное налогообложение через механизм зачета: если налог уплачен в одной стране, он засчитывается в другой. А дальше все зависит от налогового статус продавца в России.
|
Параметр |
Продавец — налоговый резидент России |
Продавец — налоговый резидент ОАЭ |
|
Кто попадает в эту категорию |
Лица, которые провели в России 183 дня или более за последние 12 месяцев |
Лица, которые живут в эмиратах больше полугода и получили в местной налоговой службе официальный сертификат налогового резидента |
|
Налог в ОАЭ |
Платить налог с продажи жилья не нужно — такого налога в стране нет |
|
|
Налог в России |
Если собственник владел квартирой менее пяти лет, нужно будет уплатить НДФЛ по прогрессивной шкале от 13% до 22%. Налогооблагаемую базу уменьшают на подтвержденные расходы на покупку и содержание недвижимости — налог платится только с прибыли. ❗Если человек владел квартирой более пяти лет, налог платить не нужно |
Нерезидент России платит НДФЛ только с доходов, полученных из российских источников. Прибыль от продажи квартиры в ОАЭ — это доход из зарубежного источника, налогом не облагается |
|
Что нужно сделать заранее |
Подготовить документы, которые подтверждают расходы на покупку квартиры: договор купли-продажи, платежные документы, справки банка о переводе средств. Без них НДФЛ придется платить со всей суммы сделки |
Получить в налоговой службе сертификат налогового резидентства ОАЭ. Без сертификата российская налоговая будет считать продавца своим резидентом по умолчанию и начислит НДФЛ в полном объеме |
|
Отчетность |
До 30 апреля года, следующего за годом продажи, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в российскую налоговую. Налог нужно заплатить до 15 июля того же года |
Подавать декларацию по этой сделке не нужно ни в России, ни в ОАЭ |
|
Итоги нового соглашения |
Ничего не меняет: в ОАЭ налог не платится, засчитывать нечего. Резидент РФ платит полный НДФЛ с продажи зарубежной недвижимости, которой владел менее пяти лет — как и раньше |
Налоговая нагрузка отсутствует — уплачивать налог в России теперь не нужно |
Кроме налоговых правил, соглашение запускает автоматический обмен налоговой информацией между Россией и ОАЭ. До сих пор российская налоговая практически не видела сделок россиян в Эмиратах. Теперь эмиратская сторона начнет передавать в ФНС данные о банковских счетах, движении средств и сделках с недвижимостью.
Если раньше риск доначислений был теоретическим, то теперь он становится реальным. За непредставление декларации предусмотрен штраф от 5 до 30% от суммы налога. За неуплату — еще 20%, если налоговая докажет умысел — 40%.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
