С 1 июля в России вступил в силу закон № 133-ФЗ, который позволяет регистрировать сделки с недвижимостью полностью дистанционно. Покупатель и продавец подтверждают личность через биометрию и подписывают документы электронной подписью. Ехать в МФЦ или к нотариусу больше не нужно. Разбираемся, как устроен новый механизм и как избежать рисков при его использовании.
Раньше для дистанционной регистрации сделки собственнику требовалось заранее прийти в Росреестр и внести в ЕГРН специальную разрешающую запись. Теперь можно обойтись без нее. Вместо нее закон разрешает пройти идентификацию через подтвержденную биометрию и усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП).
В процессе задействованы три системы. Единая биометрическая система (ЕБС) проверяет личность участника сделки. Портал Госуслуг выступает интерфейсом для подготовки и подачи документов. Росреестр принимает пакет и регистрирует переход права собственности. Покупатель и продавец проходят весь маршрут одинаково.
Росреестр уже опубликовал пошаговый алгоритм.
Зарегистрировать подтвержденную биометрию в отделении банка. Сотрудник делает фотографию и записывает голос. Для этого нужны паспорт, СНИЛС и подтвержденная учетная запись на Госуслугах. Процедуру проходят один раз, данные сохраняются в ЕБС.
Получить УКЭП в аккредитованном удостоверяющем центре. Это отдельный инструмент, не связанный с биометрией. Без него сделка не пройдет, даже если биометрия зарегистрирована.
Войти в сервис приобретения недвижимости на портале Госуслуг. Покупатель и продавец загружают документы и составляют договор купли-продажи. Система проверяет лицо каждого участника через ЕБС.
Подписать договор с помощью УКЭП и отправить пакет в Росреестр. Выписка из ЕГРН поступает в личный кабинет на Госуслугах.
Закон распространяется не на все виды сделок с недвижимостью. Он охватывает только те, в которых происходит отчуждение, то есть переход права собственности от одного владельца к другому. Это прежде всего купля-продажа готовых квартир, в том числе в ипотеку. Покупки на стадии строительства, договоры аренды, регистрации залога, сделки с наследством и несовершеннолетними под действие закона не попадают и по-прежнему требуют личного присутствия.
Главное преимущество нового формата — возможность оформить сделку дистанционно. Покупатель может приобрести квартиру в другом регионе и зарегистрировать переход права, не приезжая туда лично. Это особенно удобно при покупке недвижимости в другом городе и позволяет избежать лишних поездок.
Дистанционные сделки с недвижимостью в России уже разрешали. Несколько лет назад документы на регистрацию можно было подать удаленно с одной лишь электронной подписью. Этим воспользовались мошенники. Они оформляли поддельные УКЭП и переоформляли чужие квартиры, а владельцы узнавали о потере собственности постфактум. После этого государство фактически заблокировало дистанционный формат для граждан.
Новый закон вводит его заново, но на других условиях. Теперь для регистрации нужны два независимых инструмента одновременно. Украденная электронная подпись сама по себе стала бесполезной, потому что без проверки лица через ЕБС система не пропустит сделку.
Не сработает и обратный сценарий. Даже если злоумышленник получит чьи-то биометрические данные, без УКЭП они не дают права на регистрационные действия. При этом сама ЕБС защищена серьезнее бытовых систем распознавания. Обмануть ее сложнее, чем Face ID в смартфоне, а доступ к базе имеют только государственные органы и аккредитованные банки.
Личность участников новая схема проверяет не хуже очного визита в МФЦ. Но безопасность сделки складывается не только из надежной проверки личности. Часть рисков связана с действиями самих людей, часть — с объектом и продавцом. От формата регистрации они не зависят и сохраняются при любом способе подачи документов.
Мошенники редко взламывают защищенные системы. Вместо этого они обманывают людей. Жертву уговаривают продиктовать коды доступа, совершить действия в личном кабинете Госуслуг или пройти идентификацию под предлогом «проверки безопасности». Именно выманенные коды, а не взлом баз данных, чаще всего открывают путь к чужой собственности.
Коды подтверждения и доступ к носителю УКЭП нельзя передавать никому, даже тем, кто представляется сотрудником банка или Госуслуг. Дополнительно собственник может подать в Росреестр заявление о запрете регистрации сделок без личного участия. Эта мера бесплатна и оформляется через Госуслуги или МФЦ.
Система подтверждает, что продавец действительно тот, за кого себя выдает. Но о самой квартире она ничего не говорит. Скрытые обременения, права наследников и супругов, зарегистрированные несовершеннолетние — все это никакая идентификация не покажет. Такие проблемы обычно обнаруживаются уже после покупки и оборачиваются долгими судами.
Поэтому проверка объекта остается обязательным этапом сделки. Выписка из ЕГРН, история переходов права, документы продавца и основания, на которых он получил квартиру, требуют внимательного изучения до подписания договора.
В судебной практике последних лет есть случаи, когда продавец после получения денег заявлял, что действовал под влиянием мошенников. Суд признавал сделку недействительной, квартира возвращалась прежнему владельцу, а покупатель оставался без объекта и без денег.
Снизить вероятность такого сценария помогает проверка самого продавца до сделки. Значение имеют его финансовое состояние, наличие долгов и судебных споров, обстоятельства и мотивы продажи. Насторожить должны заниженная цена и спешка со стороны продавца.
Самым надежным вариантом при покупке дорогой недвижимости остается сопровождение профессионального агентства. Штатные юристы проверят объект и продавца, оценят историю переходов права и проведут сделку от переговоров до регистрации в том формате, который подходит конкретной ситуации.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
