Обновлено: 2 июля 2026 года
Недвижимость делюкс-класса в Москве — это редкие жилые проекты, которые сочетают статусный адрес, приватность, высокий уровень архитектуры и комфорт для жизни в центре столицы. Такие дома строят в лучших локациях: у Кремля, в Хамовниках, на Якиманке, в Замоскворечье, Китай-городе и других исторических районах в пределах Садового кольца.
Предложение в сегменте остается ограниченным. Новые делюкс-проекты в выходят редко, а спрос поддерживают покупатели, для которых важны уникальность объекта, окружение и долгосрочная ценность актива.
Даже в нестабильные периоды цены в делюксе растут, что позволяет сохранять и приумножать капитал. Так, за 2025 год стоимость квадратного метра в новостройках сегмента увеличилась на 18–20%.
Мы отобрали шесть ключевых проектов делюкс-класса в Москве. В статье сравниваем локации, доступные лоты, инфраструктуру и цены. В конце — сводная таблица, которая поможет быстро сопоставить проекты и определиться с выбором.
Nicole расположен в историческом центре Москвы в окружении домов XVIII–XIX веков и в двух минутах пешком от Красной площади. В пешей доступности — ГУМ, парк Зарядье, Большой и Малый театры.
Квартал занимает свыше 3 га между Никольской улицей, Ильинкой и Большим Черкасским переулком. На его территории возводят новые корпуса и восстанавливают исторические здания, например, усадьбу 1737 года. В ЖК будет три дома: Nicole Club, Nicole Residence и Nicole Collection — каждый со своим визуальным и планировочным решением. Проект реализует девелопер MR Group.
Архитектурную концепцию разработали два бюро: парижское Paris Classical Architecture и британское Heatherwick Studio, известное масштабными проектами в Нью-Йорке и Шанхае. Здания не превышают семи этажей и выдержаны в масштабе исторического окружения. Фасады из натурального камня с арками и витражным остеклением дополнены волнообразными крышами, которые стали визитной карточкой квартала.
Территорию комплекса составляют три двора. Общественный оборудован фонтаном, перголами и рестораном. В двух камерных доступных только жителям расположены пруды, зимний сад, зоны для отдыха и медитации.
Внутри домов для резидентов работают спа с бассейном, детский клуб, сигарная комната, дегустационный зал и винный лаунж. Консьерж-сервис доступен круглосуточно. Для машин собственников организован подземный паркинг на 316 машино-мест.
В продаже — квартиры с 1–4 спальнями, площадью от 54 кв. м. Высота потолков варьируется от 3 до 4,75 м. Среди лотов — таунхаусы с отдельным входом и патио и пентхаусы с каминами, террасами и кинозалами. Все объекты передаются в предчистовой отделке.
Стоимость начинается от 193 млн руб. Покупателям доступна беспроцентная рассрочка. Сдача первой очереди запланирована на I квартал 2028 года.
Проект подойдет покупателю, который только присматривается к делюкс-сегменту Москвы. Nicole предлагает самый доступный порог входа в подборке, а покупка на стадии строительства позволяет зафиксировать цену. К моменту сдачи в 2028 году стоимость квадратного метра в этой локации скорее всего будет выше.
Лаврушинский расположен в глубине Замоскворечья, в Большом Толмачевском переулке на Якиманке. В этой части города находятся узкие исторические улицы с храмами, музеями и особняками. Район давно сложился, свободных участков под строительство почти не осталось, новые проекты появляются раз в несколько лет.
До Третьяковской галереи от дома можно дойти пешком за несколько минут. Также в шаговой доступности дом культуры ГЭС-2 и Кадашевская набережная.
Проект реализовал Sminex. Архитектуру разработал Сергей Чобан и бюро SPEECH. Панорамные окна, эркеры и закругленные линии фасадов открывают обзор на Кремль, Спасскую башню и Храм Христа Спасителя.
Между корпусами расположен двор-парк площадью 1,4 га. Для элитного сегмента внутри Садового кольца это рекордный масштаб. Там разбит полноценный парк с ручьем, прудом, фонтаном и зелеными комнатами для уединенного отдыха.
Дом сдан, и вся инфраструктура уже работает. В составе Clubhouse — спортивный комплекс площадью 800 кв. м с 25-метровым бассейном, хаммамом и сауной. Для детей оборудован Kid's Lab на 630 кв. м. Подземный паркинг рассчитан на 279 машино-мест.
В продаже — 165 квартир, 12 пентхаусов и 6 вилл. В доме 109 вариантов планировок, площадь лотов варьируется от 65 до 471 кв. м. Высота потолков составляет 3,35–8,25 м. Все объекты передаются без отделки.
Часть пентхаусов оборудована собственными бассейнами и террасами. Городские виллы стоят в приватной части двора-парка на собственных участках.
Дом введен в эксплуатацию в марте 2025 года. Стоимость начинается от 227 млн руб.
Проект подойдет покупателю, который ищет готовый дом и при этом хочет иметь варианты для выбора. В Лаврушинском представлены десятки планировок и три формата недвижимости, а в продаже более ста лотов. Это редкое сочетание: готовность, широкий выбор и локация в 1 км от Кремля.
Пыжевский строится в одноименном переулке Замоскворечья. Локация остается одной из самых тихих внутри Садового кольца: там нет ни музейного потока, ни торговых центров.
При этом вся инфраструктура рядом. До Третьяковской галереи и набережной Москвы-реки можно дойти пешком за пару минут. До Кремля на машине около 10 минут.
Пыжевский — 17-этажный дом с выраженным вертикальным силуэтом и фасадами из терраццо. На внешних стенах здания 2 696 колонн, которые формируют глубокий рельеф и ритм проекта. Архитектуру разработало бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры», специализирующееся на проектах верхнего ценового сегмента в Москве. Строит здание Tekta Group.
В ЖК предусмотрен фитнес-зал, зона красоты и детский клуб. На первом этаже расположены лобби с ресепшеном и лаунж-зоной, а также бизнес-лаунж для работы и встреч. Закрытый двор-сад доступен только жителям. Подземный паркинг рассчитан на 94 машино-места.
В проекте 74 резиденции. Площади начинаются от 85 и доходят до 515 кв. м. Высота потолков составляет 3,49 м в квартирах и 4,7 м в пентхаусах. В части лотов предусмотрены камины и выход на собственные террасы, в некоторых квартирах — двухуровневые планировки.
Пыжевский предлагает два варианта отделки. Часть резиденций передается с дизайнерским ремонтом по авторскому проекту. Другая — без отделки, что позволяет покупателю реализовать собственное интерьерное решение.
Стоимость лотов начинается от 239 млн руб. Покупателям доступна беспроцентная рассрочка с первоначальным взносом от 30%, ипотека и трейд-ин. Ввод дома в эксплуатацию запланирован на II квартал 2029 года.
Проект подойдет покупателю, который ценит локацию Замоскворечье. Пыжевский вышел на рынок весной 2026 года и к лету были выкуплены две трети лотов. Новых проектов делюкс-класса в этом районе пока не ожидается.
Le Dome строится в Соймоновском проезде в Хамовниках, на заповедной территории Белого города. Это часть центра, где сохранились особняки XIX века, дома меценатов и коллекционеров. Любое новое строительство проходит строгий градостроительный отбор, поэтому атмосфера старой Москвы остается нетронутой. Участок под новый жилой проект в этом районе — исключительная редкость.
Рядом с домом — Пречистенская набережная и Храм Христа Спасителя. Рестораны и галереи Остоженки расположены через несколько переулков. До Кремля можно дойти за 6–8 минут. До делового центра Москва-Сити доезжают за 15–20 минут на машине. При этом основные туристические маршруты проходят вдали от Соймоновского проезда, поэтому повседневная жизнь остается спокойной.
Проект реализует Группа ЛСР. Архитектурную концепцию создало французское бюро Paris Classical Architecture. Фасады облицованы натуральным камнем светлых пород, кирпичом ручной работы и декоративными элементами из меди. Стеклянная арка из венецианского прозрачного кирпича изумрудного оттенка стала визитной карточкой комплекса.
Ландшафтную концепцию разработал Мишель Пена — один из ведущих ландшафтных архитекторов Франции. Внутренний двор Le Dome спроектирован как полноценный сад. Его назвали «Сад Альфанда» по аналогии с парижскими скверами XIX века. Внутри высажены взрослые деревья, разбит пруд с цветущими растениями, проложены дорожки из натурального камня с системой подогрева. Территория закрыта от посторонних и доступна только жителям.
Парадный вход организован со стороны Храма Христа Спасителя через портал с двухуровневым лобби высотой 11 м. На цокольном этаже — студия йоги, массажный кабинет и кабинет стилиста.
Инженерные системы включают кондиционирование с индивидуальной настройкой температуры в каждой комнате, собственную станцию водоподготовки и систему бактерицидной очистки воздуха.
В комплексе 69 лотов в двух корпусах. Парадный пятиэтажный выходит на Соймоновский проезд. Трехэтажный расположен в глубине участка и формирует более приватную часть. В продаже представлены резиденции с одной-тремя спальнями, мезонеты и пентхаусы. Площади варьируются от 65 до 895 кв. м. Высота потолков достигает 4,25 м. Все объекты передаются без отделки.
Мезонеты занимают первый и цокольный этажи. У каждого — собственная терраса с выходом в сад и отдельный вход с улицы. Этот формат воспроизводит логику частного дома внутри городского комплекса.
Пентхаусы расположены на верхних уровнях и оборудованы личными террасами и индивидуальными лифтами с доступом из подземного паркинга.
Отдельным объектом выступает вилла Le Dome — трехэтажный особняк площадью свыше 2 тыс. кв. м с собственным бассейном, винным погребом, камином и несколькими террасами.
Ввод в эксплуатацию запланирован на III квартал 2026 года. Стоимость отдельных лотов предоставляется по запросу. Средняя цена квадратного метра — 3,5 млн рублей.
Проект подойдет покупателю, который хочет жить в центре Москвы в формате частного дома. Le Dome предлагает мезонеты и отдельно стоящую виллу с бассейном. Каждый из этих объектов дает уровень приватности и пространства, который в центре Москвы обычно невозможен.
Vesper Погодинская строится на Погодинской улице в Хамовниках. Там нет парадных бульваров и посольских особняков. Вместо них — тихие улицы рядом с Новодевичьим монастырем и Большим Новодевичьим прудом. Это зеленая часть центра, где повседневная жизнь проходит среди парков и воды.
Набережная Москвы-реки и стадион «Лужники» находятся в нескольких минутах ходьбы. В том же радиусе расположены парк «Усадьба Трубецких» и сквер Девичьего поля.
Проект реализует Vesper. За 14 лет компания построила более десяти клубных домов в центре Москвы. Каждый следующий проект строится на опыте предыдущего, и детали отделки, инженерные решения и бытовые мелочи перетекали из дома в дом, становясь точнее. Vesper Погодинская, по словам девелопера, стала итогом этой эволюции.
Архитектуру разработало российское бюро GAFA Architects. Комплекс состоит из двух 11-этажных корпусов, объединенных одноэтажной галереей с лобби. Фасады облицованы крупноформатной глазурованной керамикой ручной работы. Два корпуса различаются по цвету: один выполнен в жемчужно-белом тоне, второй — в патинированно-зеленом. Шахматный ритм эркеров и балконов создает скульптурную пластику, которая меняется вместе с освещением и временем года.
Инженерные решения в Vesper Погодинской работают незаметно, но формируют качество повседневной жизни. Система умного дома на платформе KNX управляет светом, климатом, шторами и сценариями присутствия. Воздух проходит очистку на уровне медицинских стандартов. Вода очищается несколько раз и поступает в краны питьевой. Горячее водоснабжение автономное, поэтому городские отключения на дом не влияют. Кондиционирование работает по системе VRF и позволяет задавать температуру воздуха отдельно в каждой комнате.
За галереей первого этажа расположен камерный двор с авторским озеленением. Растения подобраны так, чтобы сад менялся по сезонам. В доме предусмотрена фитнес-зона с кардио- и силовой частью и отдельным залом для персональных тренировок. Работают бьюти-рум и массажная. Подземный паркинг рассчитан на 100 машино-мест.
Все лоты передаются с готовой чистовой отделкой из премиальных натуральных материалов. Vesper предлагает 11 вариантов исполнения.
В проекте 62 квартиры и 2 пентхауса. Площадь квартир варьируется от 82 до 336 кв. м, пентхаусов — от 561 до 568 кв. м. В последних установлены также дровяные камины и оборудованы открытые террасы с видом на Новодевичий монастырь и силуэт Москва-Сити.
Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2028 года. Стоимость отдельных лотов предоставляется по запросу. Средняя цена квадратного метра — 3 млн рублей.
Проект подойдет покупателю, который ценит качество исполнения и не хочет заниматься ремонтом. В Vesper Погодинской можно получить готовый дом с отделкой из натуральных материалов, продуманной инженерией и камерным форматом на 64 квартиры. Отделка выполнена в нейтральной гамме, поэтому при желании можно добавить свой интерьерный слой без демонтажа базы.
Armani / Casa Moscow Residences расположен в Старомонетном переулке на Якиманке. Это тихая часть Замоскворечья, которую называют «золотым треугольником искусств». Район живет вокруг трех крупных музейных площадок и десятков галерей, но при этом сохраняет камерный уклад переулков с храмами и купеческими особняками.
Третьяковская галерея, центр современного искусства ГЭС-2 и Новая Третьяковка находятся в пешей доступности от дома. До Кремля — 15 минут ходьбы.
Armani / Casa — первый и единственный в России жилой проект, созданный в прямом партнерстве с домом Giorgio Armani. Девелопер Vos'hod и студия Armani/Casa разработали интерьеры резиденций и общих пространств под личным руководством Giorgio Armani.
Архитектуру спроектировало британское бюро John McAslan + Partners, известное реконструкцией вокзала Кингс-Кросс в Лондоне. Комплекс состоит из нескольких корпусов переменной этажности от трех до шести этажей. Фасады выполнены из светлого натурального камня с элементами из анодированной латуни. В состав проекта входит отреставрированный особняк XIX века, который превращен в общее пространство для жителей.
Инфраструктура Armani / Casa компактная и подчинена общей логике проекта. Закрытый двор оформлен авторским ландшафтным дизайном с низкоаллергенными растениями и подогревом дорожек. В доме работают фитнес-зал с хаммамом и детская комната. Консьерж-сервис доступен круглосуточно. Инженерные системы включают приточно-вытяжную вентиляцию с функциями охлаждения и обогрева, многоуровневую фильтрацию воздуха и воды.
Все лоты передаются с полной чистовой отделкой от студии Armani/Casa. Внутри резиденций уложен дубовый паркет, стены и потолки отделаны натуральным мрамором, установлена сантехника и обои бренда. В пентхаусах интегрированы кухни и отдельные предметы мебели Armani.
В комплексе 27 резиденций. 24 квартиры площадью от 158 до 263 кв. м рассчитаны на 3–4 спальни. Высота потолков в проекте — 3,3 м. Три пентхауса в 421 кв. м оборудованы открытыми террасами и дровяными каминами. В большинстве резиденций предусмотрены французские балконы.
Дом сдан и заселен. В продаже последние лоты. Стоимость начинается от 597 млн руб. Покупателям доступна рассрочка 0%.
Проект подойдет покупателю, который не хочет тратить время на создание интерьера, но не готов идти на компромисс по уровню исполнения. В Armani / Casa все решения уже приняты студией дизайнера, чье имя говорит само за себя. Покупатель получает готовую квартиру, в которой можно жить с первого дня.
|
Параметр |
Nicole |
Лаврушинский |
Пыжевский |
Le Dome |
Vesper Погодинская |
Armani / Casa |
|
Район |
Китай-город |
Якиманка |
Замоскворечье |
Хамовники |
Хамовники |
Якиманка |
|
Застройщик |
MR Group |
Sminex |
Tekta Group |
ЛСР |
Vesper |
Vos'hod |
|
Архитектор |
Heatherwick Studio, PCA |
SPEECH |
Цимайло Ляшенко |
Paris Classical Architecture |
GAFA Architects |
John McAslan + Partners |
|
Количество лотов |
229 |
183 |
74 |
69 |
64 |
27 |
|
Площади |
54–686 кв. м |
65–471 кв. м |
85–515 кв. м |
65–895 кв. м |
82–568 кв. м |
158–421 кв. м |
|
Потолки |
3,05–4,75 м |
3,35–8,25 м |
3,49–4,7 м |
3,16–4,25 м |
до 3,25 м |
3,3 м |
|
Отделка |
предчистовая |
без отделки |
без отделки / чистовая |
без отделки |
чистовая |
чистовая Armani/Casa |
|
Срок сдачи |
Q1 2028 |
сдан |
Q2 2029 |
Q3 2026 |
Q4 2028 |
сдан |
|
Стоимость лота от |
193 млн руб. |
227 млн руб. |
239 млн руб. |
по запросу |
по запросу |
597 млн руб. |
|
Стоимость кв. м от |
2,4 млн руб. |
2,3 млн руб. |
2 млн руб. |
3,5 млн руб. |
3 млн руб. |
2,75 млн руб. |
|
Сценарий |
Первая покупка в делюксе у Кремля |
Готовый дом с полной экосистемой |
Ранний вход в дефицитную локацию |
Частный дом в центре города |
Готовая отделка и инженерное совершенство |
Именной проект с готовым интерьером |
Делюкс-недвижимость в Москве остается дефицитным продуктом. Свободных площадок в центре почти нет, новые проекты появляются точечно. Цены продолжают расти. Проекты с сильной локацией, архитектурой и понятным форматом сохраняют спрос.
Nicole предлагает самый доступный вход в делюкс-сегмент Москвы. Квартира в квартале, спроектированном Heatherwick Studio, в 150 м от Кремля стоит от 193 млн руб. Покупка на стадии строительства позволяет зафиксировать цену, которая к моменту сдачи в 2028 году будет выше.
Лаврушинский — готовый дом в центре с самым широким выбором форматов в подборке. 109 вариантов планировок: городские квартиры, пентхаусы с бассейнами, виллы с собственной землей. Дом сдан, инфраструктура работает, при этом в продаже более ста лотов.
Пыжевский вышел на рынок весной 2026 года и за несколько месяцев были реализованы более двух третей резиденций. В продаже — 22 лота в районе, где новых проектов делюкс-класса в обозримом будущем не ожидается.
Le Dome предлагает мезонеты с собственным садом и входом с улицы, пентхаусы с персональным лифтом из паркинга, отдельно стоящую виллу с бассейном. Каждый из этих форматов дает уровень приватности и пространства, который в центре Москвы обычно невозможен.
Vesper Погодинская подойдет покупателю, который ценит качество исполнения и не хочет заниматься ремонтом. Все лоты передаются с готовой чистовой отделкой из натуральных материалов.
Armani / Casa Moscow Residences — единственный проект в России с интерьерами от Giorgio Armani. Дом сдан и заселен, все решения по отделке уже реализованы. Из 27 резиденций в продаже осталось девять.
Эксперты BARNES помогут подобрать проект под вашу задачу, организуют просмотр и сопроводят сделку на всех этапах.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
