По данным Циан, средний срок продажи квартиры на вторичном рынке Москвы за год сократился на 22 дня — со 108 до 86. Впервые за пять лет жилье стало продаваться в среднем меньше чем за три месяца.
Разбираемся, почему покупатели стали чаще выбирать готовое жилье вместо новостроек и что это меняет на рынке элитной недвижимости.
На сроки продажи влияет сразу несколько факторов. Часть покупателей переходит из новостроек во вторичное жилье, поскольку новое предложение есть не во всех районах. Одновременно на рынок возвращается отложенный спрос, а снижение ипотечных ставок помогает быстрее принимать решения.
Спрос возвращается на рынок. В 2025 году покупатели не спешили с выбором. Дорогая ипотека сдерживала спрос, а высокие ставки по депозитам делали вклады привлекательной альтернативой недвижимости. В итоге число сделок с готовым жильем в Москве за год снизилось на 4% — до 140,6 тыс.
В 2026 году ситуация меняется. Рыночные ставки по кредитам снижаются, и часть отложенного спроса возвращается. К тому же покупатели видят, что недвижимость продолжает дорожать, и быстрее решаются на сделку. В результате объекты проводят в экспозиции меньше времени.
Часть спроса переходит из новостроек во вторичку. Новое жилье в последние годы заметно подорожало. На цены влияют растущая себестоимость строительства и дорогие заемные деньги, которые девелоперы привлекают для реализации проектов.
На этом фоне разница между строящимся и готовым жильем становится заметнее. Во II квартале 2026 года квартира на вторичном рынке стоила на 31% дешевле, чем в новостройке. При этом вторичка — это не только старый фонд. В категорию входят и квартиры в современных ЖК, которые сдали недавно или несколько лет назад.
Еще один плюс — не нужно ждать окончания строительства. После покупки в готовую квартиру можно сразу переехать или сдать ее в аренду без ожидания завершения строительства и передачи объекта. Поэтому готовое жилье для многих оказывается удобнее и выгоднее.
Новое предложение есть не везде. Жилые проекты в Москве продолжают появляться, но в сложившихся районах площадок для застройки мало. Поэтому покупателю, который хочет жить в конкретной локации, порой не из чего выбирать: подходящей новостройки нет, строительство в ближайшее время не ожидается. В такой ситуации спрос переключается на готовые квартиры.
При этом говорить о дефиците первичного жилья во всей Москве не стоит. В 2026 году рынок продолжает пополняться проектами, в том числе в сегменте премиум и делюкс. Но предложение распределено по городу неравномерно. Поэтому там, где выбор новостроек ограничен, качественные квартиры на вторичном рынке быстро находят покупателей.
Интерес к готовому жилью растет и в премиальном сегменте. За январь–август 2026 года спрос на элитную вторичную недвижимость в Москве вырос на 61% год к году. При этом средний бюджет покупки снизился на 10%, до 147 млн рублей, а площадь лота — на 17%, до 162 кв. м. Покупатели не отказываются от дорогого жилья, но становятся более рациональными в выборе объекта.
По итогам I полугодия 2026 года средняя цена предложения на элитном вторичном рынке составляла 1,7 млн рублей за кв. м против 2,2 млн рублей на первичном. Разница достигала 25%. При этом вторичка за год подорожала на 19%, рекордный рост цен пришелся на май. Но даже при росте стоимости готовое жилье остается доступнее новостроек.
При этом рост спроса не означает, что любая квартира будет продаваться быстро. В самых дорогих районах Москвы средний срок экспозиции по-прежнему составляет 115–123 дня. В Хамовниках, Арбате, Замоскворечье, Басманном и Тверском районах покупатели дольше сравнивают предложения и внимательнее оценивают объекты.
Поэтому в элитном сегменте важна не просто готовность квартиры, а ее характеристики. Хорошая локация, состояние, планировка и адекватная цена позволяют вторичному жилью конкурировать с новостройками и быстрее находить покупателя.
Инвестиционный потенциал видовых квартир в 2026 году: полный гид по доходности и рискам
Тем, кто выбирает квартиру для себя, стоит сравнивать первичку и вторичку. Готовое жилье в хорошем доме может оказаться выгоднее новостройки. При этом квартиру можно сразу осмотреть, оценить район и после сделки переехать без ожидания окончания строительства.
Для продавцов это сигнал, что рынок не стоит на месте. Если раньше собственник откладывал продажу, потому что считал спрос слишком слабым, сейчас можно рассмотреть выход на рынок. Интерес к вторичному жилью растет, средний срок продажи сокращается.
Вторичный рынок может быть интересен и инвесторам. Квартиры в хорошем состоянии пользуются спросом, поэтому можно купить объект, сделать ремонт и продать его дороже. Особенно интересны локации, где выбор новостроек ограничен, а спрос на готовое жилье уже растет.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
