За последние годы рынок элитной недвижимости прошел через период масштабных перемен. Изменились приоритеты покупателей, география спроса и сама роль недвижимости в структуре капитала.
Хайди Барнс, основательница BARNES, и Тибо де Сен-Венсент, президент группы, на протяжении многих лет формируют международную повестку в сегменте премиальной недвижимости. Сегодня BARNES — это глобальный бренд, объединяющий элитную недвижимость и лайфстайл-сервисы, где инвестиционная экспертиза сочетается с французской философией art de vivre — «искусства жить».
В интервью эксперты подводят итоги 2025 года и рассуждают о том, как меняется роль элитной недвижимости в условиях новой экономической реальности, какие города и направления усиливают позиции и какие принципы будут определять рынок в ближайшем будущем.
С 2020 года мир переживает череду стремительных политических, экономических и социальных потрясений. Как в этой турбулентной ситуации проявил себя рынок элитной недвижимости?
Хайди Барнс: В периоды глобальной напряженности элитная недвижимость остается главным защитным активом. Наши клиенты научились воспринимать неопределенность как постоянный фактор: они быстрее принимают решения, готовы рассматривать удаленные направления и более последовательно подходят к жизненному выбору. Недвижимость перестала быть просто финансовым активом — сегодня это еще и инструмент защиты, баланса и семейной преемственности. Именно это сочетание имущественного и личного объясняет ее устойчивость.
Тибо де Сен-Венсент: Рынок элитной недвижимости оказался одним из немногих, который сумел адаптироваться практически сразу. Предприниматели, инвесторы и состоятельные семьи заново выстроили свои приоритеты вокруг мобильности, безопасности, комфорта, налоговой среды и бескомпромиссного качества жизни.
На рынке стало меньше спекулятивного спроса и больше внимания к потребительской ценности объекта. Интерес сместился в сторону направлений, которые предлагают не только недвижимость, но и полноценную среду для жизни. Этот тренд сохраняется и в 2026 году.
Экспертиза BARNES в аналитике сверхбогатых людей за 2024–2025 года с прогнозами до 2028
Предприниматели и в целом состоятельные клиенты все чаще выбирают новую модель жизни, в которой важны мобильность, передача капитала, устойчивость и внутренняя цельность. Можно ли сказать, что именно в этом проявляется тот самый «поиск смысла», о котором говорится в Global Property Handbook 2026?
Хайди Барнс: Тренд на жизнь в одном месте круглый год отражает глубокие изменения. Нашим клиентам нужен уже не просто дом для отдыха или городская база, а полноценная жизненная среда — место, где можно работать, принимать гостей, восстанавливаться и находить вдохновение.
Тибо де Сен-Венсент: Именно эту идею мы развиваем в проекте Maison BARNES. Он рассказывает о местах, которые выходят за рамки привычного — там соединяются культура, гостеприимство и элегантность. Такие дома создают ощущение принадлежности и непрерывности между разными городами и направлениями, позволяя везде сохранять один и тот же уровень комфорта, утонченности и красоты.
BARNES City Index второй год подряд отдает первое место Мадриду, Марбелья занимает пятую строчку. Можно ли сказать, что Испания сейчас на подъеме?
Тибо де Сен-Венсент: Мадрид утвердился как столица современности, энергии и новых возможностей. Но еще важнее другое — как меняются Марбелья и Майорка. Бывшие курорты превращаются в места для постоянной жизни. Сегодня там высокий уровень сервиса, международная гастрономия, сильные школы и привилегированный образ жизни. Эти места идеально отражают концепцию круглогодичного проживания, которая наблюдается во всем мире.
Хайди Барнс: Испания сочетает высокое качество жизни, безопасность, благоприятную налоговую среду, транспортную доступность и современную инфраструктуру. Страна привлекает предпринимателей, международные семьи и более молодую, мобильную аудиторию, которая ценит комфорт. Страна переживает период возрождения.
Как объяснить, что такие признанные центры, как Париж, Нью-Йорк и Лондон, вышли из топ-5 BARNES City Index?
Хайди Барнс: Я бы говорила не о снижении позиций, а о смене акцентов. Эти города по-прежнему безусловные столицы роскоши, культуры и бизнеса. Но спрос стал более разнообразным и начал смещаться в сторону менее плотных и более гибких направлений, которые лучше отвечают новому образу жизни. Париж, Нью-Йорк и Лондон не теряют своей привлекательности — они трансформируются в условиях многополярного рынка.
Тибо де Сен-Венсент: Эти города по-прежнему остаются глобальными центрами. Но наш индекс учитывает и новые параметры: безопасность, налоги, городские инновации, качество жизни, соотношение цены и качества и формирование новых международных сообществ. На этом фоне средиземноморские и лайфстайл-направления усиливают позиции. Это говорит не об ослаблении традиционных столиц, а о расширении рынка.
Меняет ли тренд на круглогодичное проживание глобальную карту недвижимости?
Хайди Барнс: Безусловно. Уже несколько лет мы сопровождаем клиентов, которые выбирают для жизни круглый год те направления, которые раньше считались исключительно курортными, — Пальму, Марбелью, Дубай, Майами-Бич или Алгарве. В последние годы заметно изменилась инфраструктура этих локаций: появились международные школы, клиники высокого уровня, закрытые клубы, высокая кухня и консьерж-сервисы. Эти места стали полноценной средой для семей, предпринимателей и креативных профессионалов, а не только зоной для отдыха. Это и есть один из самых заметных сдвигов на мировом рынке недвижимости.
Тибо де Сен-Венсент: Да, граница между основным и вторым жильем постепенно стирается. Недвижимость становится полноценным центром жизни, вокруг которого выстраиваются работа, отдых и международная мобильность. Наши клиенты хотят проводить в одном месте несколько месяцев без компромиссов в уровне комфорта и сервиса. Именно эта гибкость и меняет глобальную карту люксовой недвижимости.
Сегодня климат, налоговая среда, транспортная доступность и качество жизни значат больше, чем география. Перемещения все реже подчиняются сезонному календарю и все чаще — личному выбору. Роскошь сегодня — это возможность самому выбирать, где и как жить, сохраняя привычно высокий уровень в любой точке мира.
В 2026 году BARNES Global Property Handbook отмечает десятилетие. Какие выводы можно сделать по итогам этого периода?
Тибо де Сен-Венсент: Эти десять лет прошли под знаком беспрецедентного ускорения. Мы увидели рост числа состоятельных цифровых кочевников, появление новых столиц, осознанный поворот к природе, устойчивости и подлинности, а также переосмысление роскоши как глобального образа жизни. Элитная недвижимость перестала быть просто финансовым активом — она стала экосистемой опыта, ценностей и смыслов.
Хайди Барнс: Для BARNES эта трансформация вылилась в комплексный подход. Мы сопровождаем клиентов во всех сферах жизни: от покупки недвижимости и инвестиций до передачи капитала, а также создаем BARNES Houses — пространства, где гармонируют элегантность, культура и общение. Мы видим свой вклад в развитие индустрии роскоши в соединении мест, профессий и эмоций.
После цифровизации и номадизма мы переходим ко второй фазе — концепции «From Resort to Residence»?
Хайди Барнс: Безусловно. Концепция «From Resort to Residence», или переход от курорта к постоянному месту жизни, отражает новый этап международного рынка роскоши. Курортные направления внедряют стандарты крупных мегаполисов: транспортную доступность, премиальную инфраструктуру, международное образование, медицину, культуру, гастрономию и сервис. Так они превращаются в пространства, где можно жить, инвестировать, создавать, работать и принимать гостей.
Тибо де Сен-Венсент: Эта трансформация полностью соответствует ожиданиям нового поколения сверхсостоятельных людей, для которого время, гибкость и свобода передвижения — главные ценности. Они хотят легко перемещаться между континентами без компромиссов в комфорте и уровне сервиса, сохраняя высокий уровень и уникальность опыта в любой точке мира.
США остаются мировой сверхдержавой, но сталкиваются с глубокими внутренними противоречиями. Может ли это ослабить их влияние на международный рынок недвижимости?
Хайди Барнс: США остаются ключевым рынком. Инновации, сильная экономика и культурное влияние по-прежнему делают страну глобальным ориентиром. Да, циклы могут быть более резкими, чем в других регионах, но динамика, устойчивость и предпринимательский дух сохраняются.
Тибо де Сен-Венсент: На практике внутренние противоречия почти не сказываются на жизнеспособности страны. В каком-то смысле они даже отражают ее разнообразие и энергию. Экономические и культурные центры продолжают меняться: такие города, как Майами, Остин, Нэшвилл и Скоттсдейл, привлекают предпринимателей, инвесторов и креаторов. Америка не отступает, а перестраивается и продолжает двигаться вперед, сохраняя верность своему предпринимательскому ДНК и роли одного из двигателей мировой экономики.
Почему в топ-5 горных направлений вошли только европейские курорты, а Аспен и Уистлер оказались не там, а в City Index?
Тибо де Сен-Венсент: Европейские курорты опираются на уникальное наследие, инфраструктуру и историю. Такие места, как Межев, Гштаад, Куршевель, Церматт или Санкт-Мориц, десятилетиями воплощают редкое сочетание спорта, культуры и альпийского образа жизни. Это направления с сильной преемственностью, где элитная недвижимость по-прежнему тесно связана с традицией и передачей капитала между поколениями.
Хайди Барнс: Рост Аспена и Уистлера в City Index отражает другой тренд. Это уже не только горнолыжные курорты, а полноценные круглогодичные направления для жизни, работы и инвестиций. Лыжи здесь важны, но уже не определяют выбор. Куда важнее активная жизнь на природе, сильная культурная и гастрономическая среда и хорошая международная доступность. Этот сдвиг показывает, как меняется само понимание роскоши: сегодня важнее опыт и качество жизни, чем сезонность.
Африка и Южная Америка снова не вошли в Top 50. Каким вы видите будущее этих регионов?
Тибо де Сен-Венсент: Африка и Южная Америка долгое время оставались на периферии международного рынка элитной недвижимости, но сегодня мы видим признаки пробуждения. Такие страны, как Аргентина и Бразилия, некоторые рынки Латинской Америки, открывают все больше возможностей. Этому способствует новое поколение предпринимателей и инвесторов — космополитичных, но при этом тесно связанных со своей культурой. В BARNES мы готовимся к этому сдвигу.
В конце года мы планируем открытие в Доминиканской Республике, в январе 2027 к ней присоединится Буэнос-Айрес, а затем — Пунта-дель-Эсте и Мехико. Это направления, которые переживают новый этап развития, где природная красота, архитектурное наследие и сильная местная энергия создают особую среду для современной роскоши.
Индия — будущий экономический гигант, но рынок элитной недвижимости пока не успевает за ее ростом. Это лишь вопрос времени?
Хайди Барнс: Азия движется по собственной траектории, и особенно это заметно на примере Индии, которая все увереннее утверждается как крупная экономическая и культурная сила. Для нас присутствие на этом рынке стратегически важно. В марте 2026 года мы готовим запуск в Мумбаи вместе с одной из известных семей в индустрии роскоши. Это развивающийся рынок на стыке традиции и современности, где естественным образом соединяются утонченность, духовность и создание премиального опыта. Эти ценности нам очень близки.
Как привлечь и удержать поколения X, Y и Z в их отношении к роскоши?
Хайди Барнс: Для них важны смысл, прозрачность и гибкость. Престиж больше не сводится к владению — он все чаще заключается в опыте: образе жизни, эстетике и эмоциональной вовлеченности. Им важно не просто восхищаться брендом, а жить в его мире. Поэтому мы создаем среду, где взаимодействуют недвижимость, культура, гастрономия и красота. Роскошь становится более глубокой, чувственной и объединяющей. Это уже не витрина, а отношения. Те, кто выбирает BARNES, находят общий язык доверия, элегантности и обмена ценностями.
Тибо де Сен-Венсент: Лояльность нельзя купить — ее нужно заслужить. Новые поколения ждут от брендов полезности, подлинности и гибкости. Роскошь больше не объект, а гибкая экосистема, где все наполнено смыслом: дом, гостеприимство, образ жизни, путешествия и наследие. Быть рядом с клиентом — значит обеспечивать эту целостность в повседневной жизни, превращая бренд в долгосрочного спутника.
Ваши прогнозы на 2026–2027 годы?
Тибо де Сен-Венсент: После нескольких лет стремительных изменений рынок входит в более зрелую и избирательную фазу. В элитной недвижимости все большую роль играют устойчивые ценности: сильная локация, дефицит качественного предложения, архитектура и развитый сервис. Состоятельные клиенты не стремятся покупать много, они хотят владеть меньшим числом активов, но выбирать их точнее и осмысленнее.
Недвижимость становится не только инвестицией, но и точкой опоры, в которой соединяются капитал, преемственность и образ жизни. 2026 и 2027 годы могут стать очень сильным периодом для рынка элитной недвижимости: в центре внимания снова оказываются внутренняя ценность, редкость и поиск смысла, который по-новому определяет современную роскошь.
Хайди Барнс: Мы также видим стремление к большей цельности. Клиентам важно, чтобы пространство для жизни соответствовало их ценностям и образу жизни. На первый план выходят устойчивость, локальная культура и человекоориентированный дизайн. Будущее роскоши — в балансе между мобильностью и укорененностью: возможности жить в разных местах, не теряя связи с собой и своим окружением. Роскошь завтрашнего дня будет не более показной, а более честной, личной и подлинной.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
