Курортная недвижимость России становится сложнее и разнообразнее. Рядом со зрелыми рынками Сочи и Кавказских Минеральных Вод быстро масштабируются Архыз, Алтай и Шерегеш, создаются современные курорты на Байкале и Каспии.
В первой половине 2026 года туристический спрос продолжил расти, государство и частный бизнес увеличивали вложения в инфраструктуру, а крупные гостиничные операторы выходили в новые регионы. Одновременно дорогие кредиты ограничивали покупателей, на зрелых курортах рост цен на отдых начал сдерживать спрос.
В этой аналитике BARNES Moscow сравнивает ключевые курортные рынки России по стадии развития, стоимости входа, спросу и будущему предложению. Разбираемся, где рынок уже сформирован, какие направления входят в новый инвестиционный цикл и что может измениться во второй половине 2026 года.
Покупателям, которые ищут объект для собственного отдыха и хотят оценить покупку с точки зрения ликвидности и сохранения капитала.
Частным инвесторам, которые рассматривают курортный рынок как источник арендного дохода и долгосрочного прироста капитала.
Профессионалам рынка недвижимости, которым важно понимать динамику спроса и предложения, различия между регионами и основные тенденции сегмента.
В исследовании мы рассматриваем недвижимость, связанную с отдыхом и туризмом. В выборку вошли:
апарт-отели;
сервисные апартаменты;
гостиничные номера для частных инвесторов;
курортные жилые комплексы;
брендированные резиденции;
виллы, шале и таунхаусы;
санаторные и оздоровительные проекты.
Ценовые диапазоны рассчитаны аналитиками BARNES Moscow на основе открытых данных. В анализ вошли предложения на первичном рынке, проектные декларации, сайты девелоперов, официальная статистика и данные крупных площадок недвижимости. Для оценки макроэкономических и отраслевых показателей использованы данные Банка России, Правительства РФ, Росстата, Минэкономразвития, ФНС и ДОМ.РФ.
Единой официальной статистики по курортной недвижимости в России пока нет. Поэтому по большинству регионов мы приводим диапазоны стоимости. Они отражают уровень цен в открытом предложении на момент исследования, но могут отличаться от фактической суммы сделки.
Данные собраны по состоянию на конец июля 2026 года. При подведении итогов первого полугодия учитывались данные за январь-июнь, информация за июль использовалась для оценки текущей ситуации и подготовки прогноза на вторую половину года.
С января по июнь 2026 года рынок курортной недвижимости развивался под влиянием нескольких факторов. Туристический поток продолжил расти, государство и частный бизнес наращивали инвестиции в новые курорты, а крупные гостиничные операторы расширяли присутствие в регионах. При этом дорогие заемные средства по-прежнему ограничивали спрос, а новые требования к средствам размещения сделали рынок прозрачнее.
По итогам первого полугодия россияне совершили 43,2 млн туристических поездок по стране — на 4,3% больше, чем за январь-июнь 2025 года. Въездной туризм за тот же период вырос на 20,1%. Крупнейшим рынком стал Китай: число туристических поездок граждан страны выросло на 44,4% год к году.
Помимо традиционных столичных направлений и черноморского побережья, туристы часто выбирали Северный Кавказ, Дальний Восток, Поволжье, Северо-Запад и Урал.
В 2026 году государство продолжило упрощать условия для иностранных туристов. С 11 мая заработал безвизовый режим с Саудовской Аравией, а в июле безвиз для граждан Китая продлили до конца 2027 года. Параллельно развивалась инфраструктура для планирования поездок: обновленная платформа Visit Russia стала единым окном для иностранных гостей, региональные туристические продукты активно продвигали на зарубежных рынках под брендом Discover Russia.
Для российских туристов тоже упрощают формальности. С начала года при заселении в гостиницу можно использовать водительское удостоверение, летом начался эксперимент с прохождением предполетных процедур по биометрии, с сентября крупные отели должны предоставлять возможность заселения по цифровому ID в мессенджере MAX.
Все эти меры работают в одном направлении — делают поездки по России проще и расширяют потенциальную аудиторию курортов. Но рост общего турпотока не отменяет сезонности отдельных направлений. Для пляжных и горнолыжных локаций по-прежнему важно привлекать гостей за пределами нескольких пиковых месяцев. Поэтому растет значение велнес-программ, лечебных, семейных и других форматов, которые помогают привлекать туристов в межсезонье.
Государство продолжает наращивать номерной фонд сразу через несколько инструментов. Самый востребованный из них — льготное кредитование. К февралю 2026 года в программе участвовали 344 гостиничных проекта более чем на 73 тыс. номеров. Из них 36 гостиниц на 8,1 тыс. номеров ввели в эксплуатацию, 100 объектов на 23 тыс. номеров строились, еще 208 проектов на 42 тыс. номеров находились на стадии проектирования.
По программе поддержки сельского туризма к июню было реализовано 90 проектов на 2,1 тыс. номеров. Также государство субсидирует строительство модульных гостиниц: поддержку получили проекты в 55 регионах, они добавят рынку около 11 тыс. номеров.
Важный шаг 2026 года — переход к практической реализации части крупных проектов программы «Пять морей и озеро Байкал». Федеральный бюджет финансирует базовую инфраструктуру — дороги и инженерные сети, а гостиничные и коммерческие объекты строятся за счет частного капитала. На инфраструктуру курортов проекта предусмотрено 103 млрд рублей федеральной поддержки.
Один из курортов проекта возводят в Каспийском прибрежном кластере. В 2026 году там началось строительство дорог, инженерных сетей и первых объектов. Уже заключено 25 инвестиционных соглашений с частными инвесторами на общую сумму 112 млрд рублей, после их реализации появится более 7 тыс. гостиничных номеров. Пять проектов получили одобрение на льготное кредитование примерно на 16,5 млрд рублей.
В Калининградской области с федеральной поддержкой строят курорт «Белая дюна». В июне к нему присоединились два частных инвестора: компания «Лидер Групп» заявила 50 млрд рублей инвестиций и 3 тыс. номеров, ГК «Самсон» — 40 млрд рублей и не менее 3,2 тыс. номеров.
Развитие российских курортов при участии государства и частного бизнеса идет не первый год. В 2026 году стал заметен переход от планов к реализации: часть крупных проектов, которые несколько лет существовали преимущественно в мастер-планах и инвестиционных соглашениях, переходит к инфраструктурному строительству и привлечению конкретных девелоперов.
С начала года Банк России постепенно снижал ключевую ставку. К концу июня она составляла 14,25%, но стоимость рыночной ипотеки оставалась около 18% годовых.
Для курортной недвижимости высокая стоимость заемных денег особенно чувствительна. Значительная часть предложения представлена сервисными апартаментами и гостиничными номерами, на которые стандартные льготные ипотечные программы не распространяются. Поэтому покупателю чаще приходится использовать собственные средства или рыночный кредит, что сужает потенциальную аудиторию проектов.
В этих условиях преимуществом становятся гибкие варианты оплаты. По наблюдениям BARNES Moscow, выше интерес к проектам, где девелоперы предлагают рассрочку или внесение денег в несколько этапов.
В 2025 году гостиницы, санатории, базы отдыха, кемпинги и глэмпинги обязали пройти самооценку и войти в государственный реестр. С сентября 2025 года агрегаторы не могут рекламировать размещение в гостиницах не из списка, с января 2026-го требование распространялось и на гостевые дома. С марта туроператоры должны формировать турпакеты только с классифицированными объектами.
В начале 2026 года в реестре было 28 тыс. средств размещения с фондом более 967 тыс. номеров. К июню число действующих классифицированных объектов выросло до 30 тыс.
Для инвестора ценность реформы — в более полной картине предложения. Раньше значительная часть небольших гостиниц, баз отдыха и других объектов могла работать вне единой системы учета, поэтому достоверно оценить объем конкурирующего номерного фонда в локации было сложно. Теперь все больше объектов попадает в единый реестр, а значит, проще сравнивать курорты по количеству предложения и оценивать их емкость.
Крупные гостиничные сети все активнее выходят за пределы традиционных курортов и подключаются к новым проектам на этапе их создания. Известный оператор становится частью концепции и позиционирования, и покупатель заранее понимает, кто будет отвечать за эксплуатацию, сдачу в аренду, бронирования и сервис.
Хорошо этот тренд виден в Архызе. На курорте уже работают Alean Collection и AZIMUT Hotels, в новые проекты заходит Cosmos Hotel Group.
Другой пример — Алтай. В июне на курорте «Бирюзовая Катунь» открылась первая очередь Cosmos Stay Алтай Катунь Апартаменты. Девелопер Amtek, Cosmos Hotel Group и оператор Intermark Residence договорились о совместной реализации проекта еще в феврале 2025 года.
Для частного инвестора такой подход снижает сложность владения объектом. Возможность передать задачи по содержанию и поиску арендаторов профессиональному оператору делает курортную недвижимость интересной для покупателей из других регионов.
У курортной недвижимости нет единого портрета покупателя. Рынок объединяет людей с разным бюджетом и из разных регионов, поэтому аудиторию точнее разделять по цели приобретения. В 2026 году можно выделить два основных сценария: покупка для инвестиций и совмещение собственного отдыха с получением дохода.
Инвесторы ориентируются на доход от аренды и рост стоимости. Они, как правило, не планируют регулярно пользоваться недвижимостью и рассматривают объект на курорте как финансовый актив. Главный критерий выбора для них — потенциальная доходность. Особенно интересны проекты, которые способны приносить больше, чем альтернативные инструменты, например, банковские вклады.
Поиск более высокой доходности влияет на географию спроса. В первой половине 2026 года интерес инвесторов заметно смещался из Сочи в Архыз и на Алтай, где ниже порог входа и сохраняется потенциал роста цен по мере развития туристической инфраструктуры.
Другая группа покупателей хочет совмещать собственный отдых и доход от аренды. Они приобретают недвижимость на курорте, чтобы приезжать пару раз в год, а между визитами сдавать ее гостям. Для этой аудитории финансовый результат тоже важен, но доходность не стоит на первом месте. При выборе учитывают качество самого курорта и его инфраструктуры, удобство планировки, возможности для отдыха и хобби, а также условия личного проживания. Для такого сценария подходят сервисные апартаменты и гостиничные номера.
Значительная часть спроса формируется покупателями из других регионов. Например, в Сочи в 2026 году на них приходится 60–65% сделок, на Алтае — 70–80%.
Независимо от цели, в 2026 году покупатели внимательнее считают экономику объекта. По наблюдениям BARNES Moscow, они чаще запрашивают полный финансовый расчет и хотят понимать не только потенциальную выручку, но и чистый доход после расходов на управление, содержание и эксплуатацию.
Перед покупкой важно учитывать и формат недвижимости: апартаменты, гостиничный номер, вилла или резиденция отличаются по модели управления, условиям личного проживания и потенциальной доходности. Подробнее об особенностях каждого варианта в статье «Типы курортной недвижимости России: какой формат выбрать инвестору».
В первой половине 2026 года курортные рынки России развивались по разным сценариям. В Сочи рост сдерживают высокий порог входа и усиливающаяся конкуренция, Анапа восстанавливается после слабого сезона 2025 года, Архыз и Шерегеш быстро наращивают инфраструктуру, а на Байкале и Каспийском побережье современный рынок курортной недвижимости только формируется.
Поэтому сравнивать регионы только по ценам или турпотоку некорректно. Значение имеют стадия развития курорта, объем действующего и будущего номерного фонда, транспортная доступность, сезонность, масштаб инфраструктурных инвестиций. Ниже рассмотрим ключевые курортные направления и разберем, что изменилось на каждом из них в первой половине 2026 года, и какие факторы будут определяющими до конца года.
В первой половине 2026 года Сочи сохранил статус крупнейшего и наиболее зрелого курортного рынка России, но спрос был слабее, чем годом ранее. В январе-феврале интерес к отдыху снизился на 9%. Одним из факторов стали ограничения работы аэропорта, которые приводили к задержкам и переносам рейсов. Высокий туристический спрос сохраняется, но транспортная доступность остается уязвимым местом курорта.
Быстрого решения этой проблемы в 2026 году не произошло. Строительство скоростной трассы Джубга — Сочи, которая должна значительно сократить время в пути вдоль побережья, отложили на 1–2 года из-за ограничений финансирования. Строительство обхода Адлера продолжается, но его запуск ожидается только к 2028 году. Эффект от новой дорожной инфраструктуры скажется на туристическом спросе только в среднесрочной перспективе.
Для привлечения гостей Сочи начал активнее работать с зарубежным спросом. Весной курорт продвигали среди турфирм стран Персидского залива, появилось прямое сообщение с Эр-Риядом. Расширение международной маршрутной сети может постепенно снизить зависимость курорта от внутреннего спроса и поддержать загрузку вне пиковых сезонов, но пока основной поток формируют российские туристы.
Предложение на рынке при этом продолжает расти. В первом полугодии в Сочи строили или проектировали 31 апарт-отель общей площадью 661 тыс. кв. м. Для инвестора увеличение номерного фонда означает усиление конкуренции за гостя.
Порог входа остается высоким. По расчетам BARNES Moscow, качественные гостиничные и сервисные апартаменты в первой половине года предлагались по 850–1100 тыс. рублей за кв. м, а бюджет покупки чаще начинался с 20–25 млн рублей.
По итогам первого полугодия Сочи остается устойчивым, но еще более конкурентным рынком. Сформированный туристический спрос и развитая инфраструктура поддерживают его, но высокий порог входа, рост предложения и сохраняющиеся транспортные ограничения снижают потенциал массового роста.
Во второй половине 2026 года BARNES Moscow ожидает стабилизации рынка без резкого роста цен. Высокий порог входа и растущее предложение будут сдерживать динамику, поэтому потенциал Сочи связан прежде всего с сохранением стоимости и турпотока.
В первой половине 2026 года Анапа восстанавливалась после разлива нефтепродуктов в Керченском проливе. Ограничения на использование пляжей в 2025 году привели к резкому снижению турпотока, но после очистки побережья 1 июня в городе официально начался курортный сезон.
Открытие пляжей поддержало спрос. По данным на май 2026 года, бронирования отелей Анапы на летний сезон выросли на 95% по сравнению с 2025 годом, санаториев — на 15–20%. На середину мая загрузка номерного фонда курорта составляла 40%, отельеры ожидали ее роста до 60–70% летом. Такая динамика говорит прежде всего о восстановлении после слабого 2025 года: рынок пока не вернулся к показателям 2024-го, когда многие средства размещения были загружены на 100%.
Транспортная доступность остается главным ограничением. Аэропорт Анапы в первой половине 2026 года по-прежнему не принимал гражданские рейсы, поэтому гости добирались поездом, автомобилем и через аэропорты Краснодара и Геленджика. Для массового семейного курорта отсутствие прямого авиасообщения сдерживает скорость возвращения туристов.
Предложение продолжает расти. В мае открылся Miracleon Dusit Thani Resort & SPA Anapa 5* — первый российский проект международного тайского бренда Dusit. Отель на 180 номеров работает в сегменте лакшери и расширяет премиальное предложение Анапы. Его появление показывает, что наряду с традиционным семейным форматом на курорте формируется более дорогой сегмент отдыха.
Еще сильнее рынок в перспективе может изменить «Новая Анапа» — всесезонный курорт, который планируют построить рядом со станицей Благовещенской. Проект входит в федеральную программу развития морских курортов. Начало строительства первых объектов планировалось на 2026 год, но в июне федеральные власти начали рассматривать поэтапную реализацию проекта, и к основным работам пока не приступили.
Порог входа в Анапе существенно ниже, чем в Сочи. Во II квартале средняя стоимость квадратного метра в апарт-отелях составляла 467 против 864 тыс. рублей. По оценке BARNES Moscow, приобрести курортный объект в Анапе можно с бюджетом 7–15 млн рублей.
По итогам первого полугодия Анапа остается рынком с относительно доступным входом и значительным потенциалом роста предложения. Возвращение туристов поддерживает инвестиционный интерес, но закрытый аэропорт и выраженная сезонность остаются ограничениями, а строительство новых гостиничных комплексов в перспективе усилит конкуренцию за гостя.
Во второй половине 2026 года главным показателем для Анапы станет восстановление турпотока после слабого 2025 года. Успешный летний сезон может поддержать спрос на недвижимость, но возвращение рынка к прежним объемам будет зависеть от состояния пляжей, транспортной доступности и загрузки вне пиковых месяцев.
В первой половине 2026 года туристический спрос на КМВ оставался высоким, но санаторный сегмент начал показывать признаки охлаждения. К лету средняя загрузка здравниц составляла 70%, при этом отдельные участники рынка фиксировали снижение продаж на 10–15% год к году. Одной из причин стал рост стоимости отдыха: санатории повысили летние тарифы на 10–20%. При этом общий интерес к региону сохранился — посещаемость Кисловодского национального парка за полугодие выросла на 7,4% и превысила 1,2 млн человек.
Пассажиропоток аэропорта Минеральных Вод снизился: за первое полугодие он оказался на 4,4% ниже прошлогоднего. Аэрогавань продолжает модернизацию: до 3 млрд рублей планируется вложить в международный терминал, около 12 млрд рублей — в реконструкцию взлетно-посадочной полосы. После завершения работ аэропорт сможет принимать больше пассажиров, что улучшит транспортную доступность КМВ.
Главное изменение в 2026 году — будущий рост предложения. В Пятигорске началось строительство комплекса «Волшебный Миконос» стоимостью 11 млрд рублей, продолжается возведение первого отеля сети AZIMUT Hotels. В 2026 году на территории КМВ планируют завершить 16 туристических инвестпроектов стоимостью более 31 млрд рублей на 6,8 тыс. мест размещения. Также правительство поручило оценить состояние санаториев КМВ и определить объекты, которым необходимы реконструкция или капремонт.
Рынок внутри КМВ остается неоднородным. Кисловодск отличается наиболее высоким порогом входа и сформированным премиальным спросом, Пятигорск привлекает более широкую аудиторию благодаря сочетанию курортного, экскурсионного и делового туризма, Ессентуки и Железноводск ориентированы на санаторно-оздоровительный отдых и предлагают более доступный вход.
По оценке BARNES Moscow, бюджет покупки курортного объекта в регионе составляет 5–12 млн рублей, но в качественных проектах Кисловодска и премиальном сегменте он может быть существенно выше.
По итогам первого полугодия КМВ остаются зрелым рынком с круглогодичным спросом, но рост цен на отдых и расширение предложения постепенно усиливают конкуренцию. Его преимущество перед сезонными курортами — сформированный санаторный поток и меньшая зависимость от нескольких пиковых месяцев.
Во второй половине 2026 года КМВ, вероятно, сохранят устойчивый круглогодичный спрос, при этом конкуренция будет постепенно смещаться в сторону качества оздоровительного продукта. Новые гостиницы и модернизация санаториев будут повышать требования к сервису и инфраструктуре всего рынка.
За январь–июнь 2026 года Карачаево-Черкесию посетили 1,7 млн человек — на 14% больше, чем годом ранее. Основной спрос формирует Архыз, который в последние годы стал одной из ключевых точек притяжения региона. Архыз растет за счет одновременного увеличения турпотока и расширения туристической инфраструктуры.
Главным событием года стал второй этап развития зоны катания. В первой половине 2026 года начались основные работы по строительству двух канатных дорог и 10,8 км новых трасс. К 2030 году протяженность спусков планируют увеличить с 27 до 57 км, а число канатных дорог — с 9 до 15. На развитие горнолыжной и туристической инфраструктуры в 2026–2027 годах предусмотрено около 8,3 млрд рублей госсубсидий.
Улучшить транспортную доступность должен будущий аэропорт «Архыз». В первом полугодии его аэродромная и терминальная части прошли экспертизу, начать строительство планируют во второй половине 2026 года и завершить в 2029-м. Сейчас путь от Минеральных Вод до курорта занимает 3–4 часа, после открытия нового аэропорта дорога сократится до 1–2 часов. Для рынка это важный фактор дальнейшего роста, но его эффект проявится только через несколько лет.
Растет гостиничный фонд. Сейчас в Архызе работает около 30 отелей более чем на 2 тыс. номеров, до конца 2026 года планируется открыть еще пять на 570 номеров. На курорт приходят крупные гостиничные операторы: здесь уже представлены Alean и AZIMUT Hotels, среди новых заявлен проект Cosmos Hotel Group. Рост предложения дает инвесторам больше объектов с профессиональным управлением, но усиливает конкуренцию за туристов.
Порог входа уже нельзя назвать низким. Весной 2026 года сервисные апартаменты в Архызе предлагались по 650–700 тыс. рублей за кв. м. По оценке BARNES Moscow, бюджет покупки качественного курортного объекта составляет 12–40 млн рублей, в премиальных проектах выше. После нескольких лет роста цен часть ожидаемого эффекта от развития курорта уже учтена в стоимости недвижимости.
По итогам первого полугодия Архыз остается одним из самых быстрорастущих горных рынков России, но вместе со спросом быстро растет и предложение. Новые трассы, гостиницы и будущий аэропорт поддерживают потенциал курорта, но порог входа уже высок, конкуренция будет усиливаться.
Во второй половине 2026 года Архыз продолжит быстро наращивать инфраструктуру и номерной фонд. Для рынка это период активного роста, но одновременно проверки спроса: новые объекты должны будут подтвердить, что увеличение турпотока успевает за темпами строительства.
Каспийский прибрежный кластер — новый всесезонный курорт, который строят на побережье Дагестана рядом с Дербентом. В отличие от Сочи, Анапы и Архыза, здесь пока нет действующего курортного рынка: гостиницы и основная инфраструктура только создаются. Поэтому оценивать направление по загрузке или динамике цен пока рано.
Главным событием первого полугодия 2026 года стал переход от проектирования к строительству базовой инфраструктуры. К концу июня работы шли уже на пяти объектах: строились сервисный центр, дороги и парковки, инженерные сети, благоустраивалась береговая линия. Центральным объектом станет многофункциональный центр площадью более 7,5 тыс. кв. м с ресторанами, магазинами, медицинским пунктом и сервисами.
Параллельно формируется гостиничная часть курорта. К июню было заключено 25 инвестиционных соглашений на 112 млрд рублей, предусматривающих создание более 7 тыс. номеров. Пять проектов получили одобрение на льготное кредитование примерно на 16,5 млрд рублей. Центральное ядро включает девять проектов примерно на 2 тыс. номеров — от гостиниц 3–5* до санатория и велнесс-центра. Для проекта на ранней стадии наличие подтвержденных частных инвестиций становится одним из основных показателей его реального продвижения.
Главный риск сейчас связан со сроками реализации. В начале 2026 года первые объекты рассчитывали открыть в 2028 году, но позже Минтуризм Дагестана сообщил, что принимать туристов начнут в 2029-м. Таким образом, между текущей стадией строительства и появлением действующего арендного рынка остается несколько лет.
Каспийский прибрежный кластер — инвестиция в создание нового курорта, а не в уже сформированный туристический поток. Во второй половине 2026 года главным индикатором его развития станут соблюдение сроков строительства инфраструктуры и начало работ по частным гостиничным проектам.
Алтай — курортные территории Республики Алтай и Алтайского края. Инвестиционный спрос здесь уже высокий: в 2025 году на Алтай пришлось 40% запросов на покупку курортной недвижимости — больше, чем на Архыз и Сочи. При этом рынок апартаментов и гостиничных резиденций региона пока остается небольшим.
В первой половине 2026 года продолжала улучшаться транспортная доступность. Аэропорт Горно-Алтайска обслужил 259,8 тыс. пассажиров — на 15,8% больше, чем годом ранее, маршрутная сеть выросла до 15 внутренних направлений. Параллельно идет реконструкция аэропорта стоимостью 10,2 млрд рублей: к 2028 году планируется удлинить взлетно-посадочную полосу и построить новый терминал. После модернизации аэропорт сможет обслуживать 1,3 млн пассажиров в год — вдвое больше нынешнего потока.
Алтай усиливает туристический продукт. В феврале «Манжерок» запустил пять новых канатных дорог и увеличил протяженность горнолыжных трасс до 81 км. Продолжает развиваться ОЭЗ «Бирюзовая Катунь», где работают 34 резидента с заявленными инвестициями более 38 млрд рублей. Расширение зимней, гостиничной и велнесс-инфраструктуры постепенно снижает зависимость региона от летнего сезона.
В июне на «Бирюзовой Катуни» открылся Cosmos Stay Алтай Катунь на 309 номеров — один из крупных проектов нового формата с профессиональным гостиничным управлением. Его запуск показывает, как рынок постепенно переходит от небольших баз отдыха к более масштабным инвестиционным комплексам.
На июнь 2026 года на первичном рынке продавались апартаменты, виллы и таунхаусы — всего около 600 лотов. Высокий спрос при небольшом выборе уже отразился на ценах. По оценке BARNES Moscow, минимальный бюджет покупки в качественных проектах начинается с 12–16 млн рублей, премиальные виллы и шале стоят значительно дороже. Поэтому Алтай уже нельзя считать недорогим рынком на ранней стадии: покупатель сегодня платит в том числе за ожидания дальнейшего развития региона.
По итогам первого полугодия главное противоречие Алтая — высокий инвестиционный спрос при пока ограниченном количестве современных объектов. Во второй половине 2026 года предложение начнет постепенно догонять интерес: на рынок будут выходить новые гостиничные и апартаментные проекты. Это может увеличить масштаб рынка, но одновременно ослабить дефицит, который поддерживал цены в последние годы. Поэтому ключевой вопрос для Алтая: как изменится ценовая динамика по мере выхода новой волны предложения.
Шерегеш — один из наиболее сформированных горнолыжных курортов России. К сезону 2025/2026 здесь работали 95 гостиниц и 23 канатные дороги. При этом рынок остается заметно зависимым от зимы: летом 2025 года на курорте зафиксировали около 358 тыс. посещений, тогда как за зимний сезон 2024/2025 — 1,5 млн. Поэтому главный резерв роста Шерегеша связан не столько с увеличением зимнего потока, сколько с развитием круглогодичного отдыха.
В первой половине 2026 года начался новый этап развития гостиничного рынка. В январе открылся первый пятизвездочный отель на 290 номеров. Это заметный сдвиг: предложение долгое время формировали преимущественно небольшие гостиницы и гостевые дома.
В мае началось строительство «Алтын Шора» на территории в 54 га. В составе проекта заявлены почти 5 тыс. гостиничных номеров, более 3 тыс. апартаментов, собственная канатная дорога, трассы, спа- и фитнес-комплексы. Первую очередь на 600 номеров планируют открыть в 2028 году. После полной реализации гостиничный фонд Шерегеша может увеличиться в несколько раз.
Параллельно развивается ОЭЗ «Горная Шория». Среди ее резидентов — Cosmos Hotel Group с проектом пятизвездочного отеля на 216 номеров и апарт-комплексов. Приход крупных девелоперов и гостиничных операторов меняет формат рынка: доля масштабных комплексов с профессиональным управлением будет расти, а требования к качеству сервиса и инфраструктуры — повышаться.
Транспортная доступность пока остается ограничением. В июне завершилось проектирование аэропорта Шерегеша, документы направили на экспертизу. Строительство планируют завершить в 2029 году. До запуска аэропорта авиапассажирам по-прежнему придется добираться до Шерегеша наземным транспортом из Новокузнецка.
Порог входа при этом остается ниже, чем в ряде других крупных горных курортов. По оценке BARNES Moscow, компактный объект можно приобрести с бюджетом от 6–8 млн рублей, качественные гостиничные апартаменты в новых комплексах требуют 10–20 млн рублей и более.
По итогам первого полугодия Шерегеш входит в новый инвестиционный цикл: на уже сформированный зимний рынок накладывается масштабная волна гостиничного строительства. Во второй половине 2026 года главным показателем станет развитие летнего и межсезонного спроса. От его темпов зависит, сможет ли растущий номерной фонд получать достаточную загрузку вне горнолыжного сезона.
Байкал — известное туристическое направление, но современный рынок курортной недвижимости здесь пока только формируется. Предложение распределено между Иркутской областью и Бурятией и состоит из отдельных кластеров с разной транспортной доступностью и инфраструктурой.
В первой половине 2026 года турпоток продолжал расти, хотя медленнее, чем годом ранее: туристы стали позже бронировать поездки, чаще выбирать короткие маршруты и более доступное размещение.
Одним из главных событий года стало создание ОЭЗ «Берег Байкала» в Байкальске на территории бывшего целлюлозно-бумажного комбината. Уже к июню появились первые потенциальные инвесторы с проектами гостиниц, яхтенной марины и спа-комплекса, совокупные частные вложения могут превысить 10 млрд рублей. Бывшая промышленная территория начинает превращаться в новую туристическую площадку, но ее предложение пока существует преимущественно на уровне инвестиционных проектов.
Параллельно развивается федеральный курорт «Волшебный Байкал» на бурятской стороне озера. Общий объем инвестиций оценивается в 110,7 млрд рублей, до 2032 года здесь планируют создать около 5 тыс. гостиничных номеров. В первом полугодии проект перешел к реальному строительству: уже возводится первый отель Green Flow на 153 номера.
Развитие идет в условиях строгих природоохранных ограничений. С 1 марта 2026 года изменились правила использования отдельных земель в центральной экологической зоне, в том числе для строительства государственной и коммунальной инфраструктуры, но экологическая экспертиза и специальные ограничения сохраняются. Поэтому новые курорты на Байкале развиваются медленнее, чем на территориях без такого режима, а сроки реализации особенно зависят от готовности инженерной инфраструктуры и согласований.
Единого порога входа в курортную недвижимость Байкала пока не сформировалось. На рынке мало сопоставимых современных проектов для частных инвесторов. Их стоимость и экономика станут понятнее по мере выхода новых комплексов в продажу и запуска первых объектов с профессиональным управлением.
По итогам первого полугодия Байкал находится на этапе перехода к организованному рынку современных курортов. Во второй половине 2026 года ключевым показателем станет не динамика цен, а реализация уже заявленных проектов: строительство первых отелей, рост числа резидентов ОЭЗ и создание необходимой инфраструктуры. Главный вопрос — насколько быстро новые гостиничные проекты смогут превратить уже имеющийся туристический спрос в устойчивую загрузку.
В Калининградской области курортная недвижимость сосредоточена прежде всего в Светлогорске и Зеленоградске. При этом профессионально управляемый сегмент пока развит слабее традиционной аренды квартир и апартаментов, а спрос заметно зависит от летнего сезона и транспортной доступности региона.
В первой половине 2026 года туристический рынок впервые за несколько лет заметно замедлился. Турпоток сократился на 11% год к году, июнь оказался особенно слабым для гостиниц: загрузка снизилась в среднем на 13%, у отдельных объектов — до 20%. Среди причин участники рынка называли дорогую логистику, ограниченную пропускную способность авиационного и железнодорожного сообщения и более осторожное поведение туристов.
Одновременно выросла стоимость отдыха. Перед летним сезоном размещение на побережье подорожало на 25–30% год к году, а Зеленоградск и Светлогорск вошли в число самых дорогих российских направлений: средняя стоимость ночи оценивалась в 14,1 и 13,8 тыс. рублей соответственно. Сочетание роста тарифов и снижения турпотока показывает, что дальнейшее повышение стоимости отдыха может сильнее ограничивать спрос.
В первом полугодии начался новый этап развития самого побережья. В июне к проекту федерального курорта «Белая дюна» присоединились два крупных девелопера: «Самсон» и «Лидер Групп» заявили совокупные инвестиции не менее 90 млрд рублей и строительство более 6,2 тыс. гостиничных номеров. Всего на территории 479 га планируется создать 10,5 тыс. номеров. Основную инфраструктуру рассчитывают завершить к 2030 году, гостиничные и санаторные объекты — до 2033-го. Поэтому «Белая дюна» пока не влияет на текущую конкуренцию, но в перспективе существенно расширит географию и объем курортного предложения.
Параллельно развивается транспортная инфраструктура побережья. Новый участок Приморского кольца протяженностью 12,4 км планируют завершить осенью 2026 года. Более масштабные изменения связаны с будущим расширением аэропорта «Храброво», пропускную способность которого власти рассчитывают увеличить вдвое.
Порог входа на действующем побережье уже высокий и сильно зависит от конкретного города и формата. Светлогорск сформировался как дорогой и премиальный рынок, Зеленоградск предлагает широкий диапазон объектов. Поэтому единой средней цены для Калининградского побережья практически нет: особенно велика разница между обычным жильем и современными апартаментами у моря с собственной инфраструктурой.
По итогам первого полугодия Калининградская область входит в новый цикл развития с уже дорогим и сформированным туристическим рынком. Во второй половине 2026 года главным показателем станет способность спроса восстановиться после слабого начала сезона и заметного роста стоимости отдыха.
Во второй половине 2026 года рынок курортной недвижимости России будет развиваться неравномерно. На зрелых курортах динамику будут сдерживать высокая стоимость объектов и усиливающаяся конкуренция. В Архызе и на Алтае рынок продолжит расти вместе с туристической и гостиничной инфраструктурой. Для новых кластеров главным показателем останутся темпы строительства и запуск первых объектов. Ключевыми факторами для всего рынка будут стоимость заемного финансирования и увеличение объема предложения.
Снижение ставки будет постепенно поддерживать спрос. К августу 2026 года ключевая ставка снизилась до 14%. При этом Банк России ожидает более плавного смягчения денежно-кредитной политики, чем предполагалось весной: средняя ставка прогнозируется на уровне 14,5–14,6% в 2026 году и 10,5–12,5% в 2027-м.
Это означает, что во второй половине 2026 года заемное финансирование останется дорогим, особенно для гостиничных апартаментов и других объектов, на которые не распространяются стандартные льготные программы. Более заметный эффект от снижения ставок рынок может почувствовать только в 2027 году, когда разница между доходностью недвижимости и банковских вкладов начнет сокращаться.
Поэтому до конца года рассрочки и поэтапная оплата останутся важными инструментами поддержки продаж. По мере снижения ставок в 2027 году часть покупателей сможет вернуться к кредитному финансированию, но быстрого перехода от депозитов в недвижимость ждать не стоит.
Туристический спрос сохранится, но высокая загрузка распределится неравномерно. Рост внутреннего и въездного туризма продолжает поддерживать курортную недвижимость, но первое полугодие показало, что общий рост поездок не означает одинаковой динамики во всех регионах. Анапа восстанавливается после слабого 2025 года, Калининградская область столкнулась со снижением спроса на фоне высоких цен, КМВ — с замедлением продаж санаторного отдыха, тогда как Архыз и Алтай продолжают наращивать поток.
Во второй половине года для рынка важнее станет не общий турпоток, а способность отдельных курортов продлевать сезон. Рост оздоровительных, событийных и семейных форматов может повысить годовую загрузку сильнее, чем новый рекорд в пиковые недели.
В 2027 году этот фактор станет еще важнее: новый номерной фонд продолжит выходить на рынок, поэтому турпоток будет распределяться между большим числом гостиниц и апартаментов.
Цены будут расти избирательно. BARNES Moscow не ожидает во второй половине 2026 года равномерного роста цен на курортную недвижимость. На зрелых рынках потенциал повышения ограничивают высокий порог входа и большое предложение, на быстрорастущих часть будущего развития инфраструктуры уже заложена в стоимость.
В базовом сценарии цены будут устойчивее в локациях, где спрос растет быстрее предложения. На рынках с большим количеством новых проектов девелоперы будут сохранять стоимость, но поддерживать продажи рассрочками, скидками и индивидуальными условиями.
В 2027 году снижение ставок может усилить покупательский спрос, но одновременно на рынок выйдет много объектов. Поэтому более доступное финансирование не обязательно приведет к сопоставимому росту стоимости недвижимости: часть дополнительного спроса будет поглощена новыми проектами.
До конца 2026 года наиболее вероятен период умеренной активности без общего ускорения цен. В 2027 году рынок может получить дополнительную поддержку за счет снижения стоимости денег, но одновременно станет менее дефицитным и более конкурентным.
По мере ввода новых гостиниц и апартаментов у покупателей будет больше альтернатив, а требования к качеству и экономике проектов вырастут. Поэтому аргумента «курорт растет» будет недостаточно: все большее значение получат реальная экономика объекта и соответствие его формата туристическому спросу.
Курортные рынки России находятся на разных стадиях развития. Сочи и КМВ уже сформированы, Архыз, Алтай и Шерегеш активно растут, Байкал и Каспийский кластер только создают современное предложение.
Рост турпотока сам по себе не гарантирует высокой загрузки. Все большее значение имеет способность курорта привлекать гостей вне пикового сезона.
Дорогие кредиты по-прежнему сдерживают спрос. Рассрочки и поэтапная оплата сохранят важную роль в 2026 году, более заметный эффект от снижения ставок возможен в 2027-м.
География инвестиций продолжает расширяться. Крупные курортные проекты по всей стране переходят от планирования к строительству инфраструктуры и первых объектов.
Профессиональное управление становится важной частью продукта. Покупатели все чаще оценивают не только сам объект, но и оператора, условия аренды, структуру расходов и порядок распределения дохода.
Рост цен в следующие полгода будет неравномерным. На зрелых курортах его ограничивают высокая стоимость и большое предложение, на быстрорастущих часть будущего развития уже заложена в цену.
В 2027 году выбор станет шире, а требования к объектам — выше. По мере выхода новых гостиниц и апартаментов покупатели будут внимательнее оценивать экономику, загрузку, юридический статус, качество управления и возможность перепродажи.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
