Обновлено: 15 апреля 2026 года
Грузия — одно из самых популярных направлений у россиян для покупки недвижимости. В страну удобно добираться: из Москвы в Тбилиси самолеты летают ежедневно, дорога занимает около трех часов. Приехать можно и на машине через Владикавказ. Виза россиянам не нужна: находиться в стране до 365 дней можно по загранпаспорту.
Для многих россиян Грузия стала «запасным аэродромом». Оттуда можно работать удаленно на иностранные компании, вести бизнес с международными контрагентами, летать в страны Европы.
Гражданин России может купить квартиру в Грузии без грузинского гражданства и ВНЖ. Разбираемся, как это сделать: какие действуют ограничения, как оформить право собственности удаленно и перевести деньги между странами.
Иностранцы, в том числе россияне, могут владеть недвижимостью в Грузии. Это право закреплено в Гражданском кодексе Грузии, который регулирует порядок совершения сделок и регистрации прав собственности для всех лиц.
Легче всего иностранцу оформить сделку купли-продажи городского объекта. Переход права собственности на квартиру или апартаменты оформляется по стандартной процедуре.
Сложности могут возникнуть при покупке дома. Если земля под объектом относится к сельскохозяйственной, оформить ее в собственность не получится. Конституция Грузии устанавливает, что такая земля может принадлежать только государству, муниципалитету, гражданину Грузии или грузинскому юридическому лицу. Детали запрета раскрывает органический закон «О собственности на земли сельскохозяйственного назначения».
Таким образом, купить квартиру или апартаменты в Грузии россиянам не сложнее, чем гражданам страны. С домом иначе: если участок под ним относится к сельскохозяйственным, оформить его в собственность не получится, остается только долгосрочная аренда. Альтернатива — искать дом на землях другого назначения.
Для оформления договора купли-продажи россиянину потребуется действующий загранпаспорт. Данные в нем указаны латиницей, поэтому переводить его не нужно.
Если сделка оформляется по внутреннему российскому паспорту или используются другие документы, например, доверенность, их переводят на грузинский язык и нотариально заверяют.
У продавца запрашивают выписку из публичного реестра и документ-основание права собственности на объект.
Покупка квартиры в Грузии обычно включает выбор объекта, проверку продавца и недвижимости, согласование условий сделки, подписание договора, оплату и регистрацию права собственности. При покупке в новостройке изучают застройщика и законность строительства.
Поиск объекта. Квартиру выбирают под конкретную задачу: для собственного проживания, отдыха или сдачи в аренду. Стоит оценить локацию, тип объекта, удобство планировки, качество строительства и стадию готовности.
Проверка квартиры и продавца. Необходимо установить, на кого оформлено право собственности, и проверить, что на объекте нет ареста, залога, запрета на отчуждение и других обременений. Также сверяют адрес, площадь, кадастровый код и другие данные, прописанные в документах. При покупке квартиры в новостройке изучают репутацию застройщика и законность строительства.
Заключение договора купли-продажи и внесение оплаты. В документе фиксируют данные продавца и покупателя, параметры квартиры, цену, порядок и валюту расчетов. Если оплата проходит в несколько этапов, это тоже прописывают.
Регистрация права собственности. Для последнего этапа обращаются в публичный реестр Грузии. После внесения записи в реестр покупатель становится собственником квартиры.
Покупатель из России может оплатить сделку в Грузии наличными или переводом. Актуальные правила ввоза денег и безналичных расчетов лучше перепроверять и согласовывать перед сделкой, так как они регулярно меняются.
Безналичная оплата остается предпочтительным вариантом для крупных международных сделок. Деньги можно отправить на свой счет в зарубежном банке или напрямую продавцу. В российском банке нужно заранее уточнить, работает ли он с переводами в Грузию, в какой валюте пройдет платеж, какие документы нужны для проведения операции.
По состоянию на апрель 2026 года лимитов на зарубежные переводы для граждан России со стороны ЦБ нет, но нужно заранее подготовить документы, из которых понятна цепочка происхождения денег. Грузинские банки работают по правилам AML/KYC: они обязаны идентифицировать клиента, понимать цель операции и при необходимости устанавливать источник средств.
Наличный расчет возможен, но может оказаться сложным для крупной сделки. Из России запрещено вывозить иностранную валюту на сумму свыше 10 тыс. долларов. В Грузии тоже есть ограничение: ввоз наличных больше 30 тыс. лари, или 11 тыс. долларов, нужно декларировать.
Удаленная покупка квартиры в Грузии для иностранца возможна через представителя по доверенности: сервис Smart Contract Национального агентства публичного реестра доступен только гражданам Грузии.
Покупатель составляет нотариальную доверенность, переводит ее на грузинский язык, заверяет перевод и отправляет оригинал экспресс-почтой в Грузию. Представитель в
стране подписывает договор купли-продажи и подаёт документы на регистрацию. В доверенности указывают срок ее действия, а также прописывают права:
на подписание договора;
подачу документов в публичный реестр;
получение выписки о регистрации права собственности.
Чтобы безопасно оформить покупку без личного присутствия, стоит привлечь независимого эксперта — риелтора или юриста, находящийся в Грузии. В договоре купли-продажи лучше привязать оплату к подаче документов на регистрацию.
Расходы при покупке квартиры в Грузии делятся на две группы: обязательные платежи за регистрацию сделки и сопутствующие расходы на оформление документов, юриста и расчеты. Основную часть фиксированных трат можно рассчитать заранее — тарифы публичного реестра опубликованы на официальном сайте.
Госпошлина и регистрационные расходы. В апреле 2026 года регистрация перехода права собственности в Национальном агентстве публичного реестра стоит 150 GEL за 4 рабочих дня, 270 GEL за 1 рабочий день и 350 GEL в день подачи заявления, или 4200, 7500 и 9800 рублей соответственно. Еще 7 GEL, или 200 рублей, берут за подтверждение подписей участников сделки.
Дополнительно заказывают выписку из реестра и кадастровый план: онлайн-выписка стоит 13 GEL за 1 рабочий день и 52 GEL в день обращения — 360 и 1500 рублей. За кадастровый план платят 7 GEL за 1 рабочий день и 26 GEL в день обращения, или 200 и 720 рублей.
Перевод документов. Если сделка оформляется по загранпаспорту, перевод не нужен. Если используют внутренний паспорт, доверенность и другие документы, выданные за пределами Грузии, их нужно перевести на грузинский язык и нотариально заверить. Эти расходы не фиксированы: сумма зависит от количества документов, объема текста и тарифов нотариуса и переводчика.
Услуги юриста и риелтора. Стоимость сопровождения сделки зависит от состава услуг. Юрист обычно проверяет документы продавца, бумаги на объект, договор купли-продажи. Риелтор подбирает объекты, организует показы и ведет переговоры. Размер платы нужно уточнять заранее — до начала работы.
Налоги и содержание. Налог на имущество для физлиц в Грузии зависит от совокупного дохода семьи и рыночной стоимости объекта: при доходе до 2,8 млн рублей в год ставка составляет 0,05–0,2%, при доходе свыше этой суммы — от 0,8 до 1%. Если квартиру сдают как жилую недвижимость для проживания, доход от аренды облагается по ставке 5%.
Отдельно стоит заложить регулярные расходы на коммунальные платежи, обслуживание здания и услуги управляющей компании. Для квартиры в 85 кв. м средние расходы на электроэнергию, воду, отопление и вывоз мусора составляют 5800 рублей в месяц.
Квартиры в Грузии пользуются спросом среди россиян, которые ищут недвижимости за рубежом. Если объект нужен для собственного проживания, чаще смотрят Тбилиси. Если важны море и краткосрочная аренда — Батуми. Если приоритетом остается более низкий бюджет входа, рассматривают Кутаиси и другие города, где рынок спокойнее, а цены обычно ниже, чем в столице и на побережье.
Тбилиси чаще всего выбирают для жизни и сдачи в долгосрочную аренду. В столице и крупнейшем экономическом центре страны сосредоточены главные работодатели, лучшие школы, университеты, медицинские учреждения. В городе насыщенная культурная и светская жизнь.
Батуми рассматривают как курортный город для собственного отдыха и сдачи в краткосрочную аренду. Он стоит на Черном море и является главным морским направлением страны. Туризм в Грузии продолжает расти: число международных посетителей достигло 5,8 млн в 2025 году.
Кутаиси выбирают те, кто ищет более доступный вход и не хочет переплачивать за столичный или курортный статус. Направление подходит для удаленной работы, спокойной жизни в небольшом городе и транзита в другие страны: местный международный аэропорт — единственный в регионе хаб, ориентированный на лоукост-перевозки.
Rogantini Swiss Village — ЖК от швейцарского застройщика на берегу Черного моря в Батуми для отдыха и заработка на посуточной аренде
Гражданин России может использовать недвижимость в Грузии для собственного проживания, сдавать ее в аренду, передать по наследству или продать.
Покупка квартиры может стать основанием для получения ВНЖ в стране: краткосрочный вид на жительство доступен иностранцу, который владеет недвижимостью в Грузии стоимостью от 150 тыс. долларов.
Гражданство Грузии через владение недвижимостью получить нельзя. Грузинский паспорт запрашивают по праву рождению и по натурализации — через 10 лет жизни в стране. Также потребуется сдать экзамен на знание грузинского языка, истории и права.
Покупка квартиры в Грузии доступна гражданам России без ВНЖ и гражданства. Ограничения касаются только земель сельхозназначения, сделки с квартирами и апартаментами проходят по стандартной процедуре.
Ключевой этап покупки — юридическая проверка объекта. До оплаты важно убедиться, что у квартиры нет обременений, а данные в реестре совпадают с фактическими характеристиками.
Сделку можно провести удаленно через представителя с доверенностью. При этом важно правильно оформить документы, прописать полномочия и привязать оплату к этапу регистрации.
Оплачивать покупку лучше переводом. Перед платежом важно заранее уточнить маршрут денег, требования банка к документам и подготовить подтверждение происхождения средств.
Расходы на оформление сделки в Грузии невысокие и в значительной части фиксированы. Основные дополнительные траты приходятся на юриста и перевод документов.
Тбилиси и Батуми остаются ключевыми рынками: первый подходит для жизни и долгосрочной аренды, второй — для отдыха и посуточной сдачи. Кутаиси и другие города — варианты для более доступного входа.
Недвижимость в Грузии можно использовать для жизни, аренды или «как запасной аэродром». При сделках свыше 150 тыс. долларов покупка дает право на ВНЖ, но не ведет к получению гражданства.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
