Обновлено: 14 июля 2026 года
Россияне могут свободно покупать недвижимость в Турции и оформлять ее в полную собственность — наравне с гражданами страны. Владелец вправе жить в новом доме, сдать его в аренду, продать или передать по наследству.
Процесс покупки включает несколько обязательных этапов. Покупатель выбирает объект, получает турецкий ИНН, конвертирует деньги в лиры через местный банк и регистрирует право собственности в земельном кадастре.
В статье подробно разбираем каждый шаг покупки в 2026 году. Рассказываем, как провести сделку дистанционно, оплатить ее из России и получить ВНЖ или гражданство через инвестиции в недвижимость.
Турция стабильно входит в число самых популярных зарубежных направлений у российских покупателей недвижимости. По итогам первого полугодия 2026 года страна замыкает тройку лидеров по спросу. Этому способствуют сразу три фактора.
ВНЖ и гражданство. За покупку недвижимости дороже 200 тыс. долларов иностранец вправе запросить ВНЖ, свыше 400 тыс. долларов — паспорт Турции. Статус получает не только собственник, но и его супруг или супруга и несовершеннолетние дети. Отказываться от российского гражданства при этом не нужно.
Второй дом. Одни покупают недвижимость у моря и проводят там отпуска и зимы, другие выбирают квартиры в Стамбуле ради деловой среды большого города на стыке Европы и Азии.
В Турцию летают прямые рейсы из Москвы, Петербурга, Новосибирска, Екатеринбурга, Краснодара и других российских городов. Россияне могут находиться в стране без визы до 60 дней подряд и до 90 дней суммарно за полгода.
Выгодный момент для входа. Россияне возглавляют список иностранных покупателей недвижимости в Турции с апреля 2022 года. За четыре года они купили 35 тыс. объектов. Пик пришелся на 2022 год, когда было заключено 16,3 тыс. сделок. Сейчас ажиотаж спал: выбор объектов стал шире, продавцы охотнее идут на торг, а цены отошли от перегретых значений и держатся на одном уровне в долларовом выражении с середины 2025 года.
Покупка недвижимости в Турции проходит в несколько этапов. Разберем каждый шаг: что нужно сделать, сколько это занимает времени, и что важно учесть покупателю из России.
Граждане России могут покупать недвижимость в любом районе и городе Турции, за исключением отдельных территорий на побережье Черного моря. Они относятся к приграничным и стратегически важным, поэтому сделки с участием россиян там запрещены.
Объекты ищут на крупных турецких порталах Sahibinden и Hepsiemlak, сайтах застройщиков и в каталогах международных агентств. Варианты сравнивают по цене квадратного метра в конкретном квартале, а не по городу в целом: «метр» в прибрежном районе может стоить вдвое дороже, чем в спальном.
Покупать недвижимость через агента закон не обязывает: сделку можно провести напрямую с продавцом. Но профессиональный брокер, который хорошо знает местный рынок, помогает быстрее разобраться в предложениях, отобрать подходящие лоты, выявить возможные риски и вести переговоры на турецком языке.
После выбора объекта проверяют его документы и юридический статус. Если покупатель работает с агентством, этим занимается юридическая служба компании. При самостоятельной покупке задачу поручают турецкому юристу. В первую очередь обращают внимание на следующие документы и сведения:
ТАПУ — свидетельство о праве собственности на недвижимость. Документ подтверждает, что продавец владеет именно этим объектом.
Обременения. По выписке из кадастра проверяют, нет ли на объекте залогов, арестов и других ограничений, которые могут помешать продаже.
Искан — технический паспорт здания. Он подтверждает, что дом достроен и введен в эксплуатацию. Если искана нет, могут возникнуть сложности с подключением коммуникаций и перепродажей объекта.
Долги за коммунальные услуги и обслуживание дома. У продавца запрашивают документы, которые подтверждают отсутствие неоплаченных счетов.
Соответствие фактической планировки проектной документации. Проверяют, не было ли в квартире или доме незаконных перепланировок, которые могут затруднить оформление сделки.
Если недвижимость покупают под ВНЖ, то дополнительно смотрят, не находится ли объект в районе, закрытом для регистрации иностранцев. Купить недвижимость там можно, но получить на ее основании вид на жительство — нет. Статус уточняют по точному адресу объекта на дату подачи заявления. Официальный перечень закрытых кварталов публикует Управление по вопросам миграции Турции.
Если объект покупают для получения гражданства, то проверяют продавца и историю перехода прав. Собственником должен быть турецкий гражданин или компания: недвижимость от иностранца для участия в программе не подходит.
После проверки стороны подписывают предварительный договор. В нем фиксируют цену, сроки, порядок оплаты и штрафы за срыв сделки. Документ составляют на двух языках: турецком и русском. При подписании покупатель вносит задаток, обычно 5–10% от суммы сделки.
При покупке квартиры под ВНЖ, стоит добавить в договор такое условие: если подать заявление на вид на жительство по адресу объекта не получится, продавец вернет предоплату. Списки закрытых кварталов периодически меняются — такая строка в договоре поможет избежать финансовых потерь.
Покупателю нужен турецкий ИНН, чтобы зарегистрировать сделку. Номер оформляют в налоговой службе за один день — лично или по доверенности.
После получения ИНН обычно открывают счет в турецком банке. Он потребуется для перевода денег из России и конвертации валюты, но эти операции можно выполнить и через счет доверенного лица.
Официального запрета на открытие счетов россиянам в турецких банках нет, но они работают в международной финансовой системе и опасаются вторичных санкций. Из-за этого клиентов из России проверяют строже. Менеджеры запрашивают документы о происхождении денег и цели счета, выдвигают дополнительные условия, а иногда отказывают без объяснения причин. Условия зависят от банка и часто меняются. Актуальную информацию обычно знают брокеры, которые работают с иностранными покупателями.
Для регистрации сделки понадобится оценочный отчет. Он нужен, чтобы стоимость объекта не оказалась искусственно завышенной или заниженной. Готовит документ независимый оценщик с государственной лицензией за 2–4 дня.
С 2022 года все иностранные покупатели турецкой недвижимости конвертируют валюту в лиры и получают справку об этой операции — DAB. Без нее кадастровое управление не зарегистрирует переход права собственности. Так государство поддерживает курс и проверяет, что деньги на сделку легально пришли в страну.
Купить лиры напрямую за рубли не получится, турецкие банки принимают только доллары, евро и фунты. На обменах российский покупатель теряет 1–3% от суммы сделки, издержки закладывают в бюджет заранее.
Если обмен проводят через счет доверенного лица, справку все равно оформляют на имя покупателя.
После подачи документов кадастровое ведомство проверяет их и назначает день сделки. Обычно ожидание занимает от 3 до 5 рабочих дней, в загруженный сезон — до 2–3 недель. За это время покупатель оплачивает налог на переход права и государственные сборы.
В назначенную дату стороны или их представители встречаются в офисе ведомства. Сделку с иностранцем сопровождает присяжный переводчик, его подпись подтверждает, что покупатель понял условия договора.
Остаток стоимости объекта за вычетом задатка будущий собственник переводит накануне или во время встречи. Продавец подтверждает их получение при сотруднике кадастра.
С 1 октября 2026 года в стране начнет действовать государственная система безопасных платежей, аналогичная эскроу-счетам в России. Деньги покупателя будут блокироваться на защищенном счете и уходить продавцу только после регистрации права.
Бюджет сделки не ограничивается ценой объекта. В него также входят налог на переход права, государственные сборы, страховка и потери на конвертации валюты.
Суммарно оформление обходится в 5–7% от цены недвижимости. Для квартиры за 400 тыс. долларов издержки составят от 21 до 30 тыс. долларов.
|
Статья расходов |
Ориентир для объекта за 400 тыс. долларов |
|
Налог на переход права, 4% от кадастровой стоимости |
16 тыс. долларов |
|
Конвертация валюты, 1–3% |
4–12 тыс. долларов |
|
Кадастровый сбор |
1 тыс. долларов |
|
Присяжный переводчик и нотариус |
300–500 долларов |
|
Доверенность |
100–200 долларов |
|
Страховка DASK |
50–150 долларов в год |
|
Итого |
21 450–29 850 долларов |
Иностранец может купить недвижимость в Турции удаленно, для этого он оформляет нотариальную доверенность на представителя в стране. Кадастровое управление признает такие сделки, личное присутствие покупателя не требуется ни на одном этапе. Представителем выбирают юриста, сотрудника агентства или знакомого человека с турецким ID.
Доверенность для сделок с недвижимостью выдает консульство Турции в Москве. Прием идет по предварительной записи, свободные даты открываются за 1–2 недели.
В назначенный день документ составляют при аккредитованном переводчике и выдают за 1–2 часа. Готовую доверенность сразу вносят в нотариальную систему Турции, представитель может работать по ней не дожидаясь пересылки оригинала. Сложная легализация с несколькими этапами заверений, как для сделок в ОАЭ, не нужна.
Чтобы обезопасить себя, полномочия представителя стоит ограничить. Для этого в доверенности указывают:
точный адрес объекта и номер ТАПУ;
предельную цену сделки, чтобы представитель не мог подписать договор на сумму выше;
срок действия документа;
номер счета продавца для расчетов, чтобы деньги нельзя было перенаправить на другие реквизиты.
Такие рамки сохраняют контроль над сделкой за собственником.
Дальше представитель заключает предварительный договор, вносит задаток, получает на имя покупателя турецкий ИНН, проводит обязательный обмен валюты, подписывает акт купли-продажи и забирает ТАПУ. Покупатель следит за процессом из России: доверенный человек присылает ему копии договоров, справок и платежных документов.
BARNES сопровождает покупку недвижимости в Турции именно в таком формате. Наши эксперты подбирают объект под задачу клиента, проверяют недвижимость и ведут сделку до перехода права собственности.
Со стороны России барьеров для оплаты заграничной недвижимости нет. В декабре 2025 года ЦБ РФ снял лимиты на зарубежные переводы физических лиц, актуальные правила опубликованы на сайте регулятора.
Сложности возникают в турецких банках: они работают под давлением вторичных санкций и проверяют платежи из России строже других — запрашивают документы о происхождении средств и могут отказать без объяснения причин. Поэтому стоит заранее определиться с маршрутом для перевода. В 2026 году есть три работающих способа.
Прямой банковский перевод по SWIFT, когда покупатель отправляет валюту с российского счета напрямую в турецкий банк. Система продолжает работать в небольших российских банках, крупнейшие отключены от ее с 2022 года. Требования к валюте и маршруту перевода часто меняются, поэтому перед отправкой крупной суммы лучше сделать небольшой пробный платеж и убедиться, что цепочка работает.
Перевод через третью страну. Покупатель открывает счет в дружественной юрисдикции, например в Казахстане или Армении. Деньги приходят туда из российского банка и уходят в турецкий. Такой путь дольше, но надежнее.
Счет в транзитной стране должен принадлежать покупателю. Каждый перевод по маршруту стоит подтверждать документами, чтобы у банков не возникло вопросов к происхождению средств. Для этого сохраняют платежные поручения и выписки на всех этапах пути.
Перевод через криптовалюту. Покупатель конвертирует рубли в цифровую валюту через российский сервис, в Турции выводит деньги через лицензированного оператора и обменивает их на лиры в турецком банке.
Маршрут для перевода планируют до подписания договора. К моменту сделки покупатель открывает нужные счета и собирает документы о происхождении средств.
Турция входит в число немногих стран, где покупка жилья все еще дает право на вид на жительство. В последние годы похожие программы закрывались одна за другой: Португалия исключила недвижимость из своей «золотой визы» в 2023 году, Испания полностью закрыла программу в 2025-м.
Миграционная служба Турции выдает статус при соблюдении трех условий:
Объект является жилым. Коммерческая недвижимость не подойдет.
Кадастровая стоимость превышает 200 тыс. долларов. Сумму нельзя набрать несколькими лотами.
Квартира или дом находится в открытом для регистрации иностранцев квартале. Район закрывают, когда доля неграждан превышает 20% от числа жителей.
Летом 2026 многие юристы и агентства сообщают, что с июня заявления снова принимают во всех районах, кроме стамбульских Фатих и Эсеньюрт. Но миграционная служба страны пока не публиковала обновленный список, поэтому мы рекомендуем опираться на данные официального сайта перед покупкой.
Статус выдают на один или два года с правом продления. Вместе с собственником ВНЖ получают супруг и несовершеннолетние дети. После пяти лет непрерывной жизни в стране можно претендовать на гражданство по натурализации.
О новом статусе нужно уведомить МВД России в течение 60 дней. Если россиянин в этот момент живет за границей, отсчет начинается с даты въезда на территорию РФ. Но порядок могут изменить уже в 2026 году: МИД предложил установить единый период в два месяца независимо от местонахождения получателя.
Турция выдает паспорт за покупку недвижимости от 400 тыс. долларов. При этом Кипр остановил выдачу паспортов в 2020 году, Черногория в 2022-м, программу Мальты в 2025 году запретил суд Евросоюза. Турция осталась последней страной на границе Европы, где недвижимость напрямую ведет к гражданству.
К сделке предъявляют ряд требований:
продавцом должен быть гражданин Турции или турецкая компания;
каждый лот участвует в программе только один раз. Если по нему уже выдавали паспорт, новое гражданство не дадут;
перед сделкой объект вторичного рынка должен пробыть в собственности турецкого владельца не менее трех лет;
после покупки недвижимость нельзя продавать и сдавать в аренду в течение трех лет — запрет фиксируют в ТАПУ.
Паспорт выдают за 6–12 месяцев. Сначала кадастровое управление готовит сертификат соответствия объекта условиям программы, затем инвестор получает специальный ВНЖ и подает заявление на гражданство. Дальше кандидата проверяют служба безопасности, финальное решение утверждает администрация президента.
Паспорта получают инвестор, его супруг или супруга и дети младше 18 лет. Турция признает двойное гражданство, отказываться от российского паспорта не нужно.
Для участия в программе иностранцы обычно покупают квартиры в Стамбуле или виллы у моря. Так, в стамбульском районе Бешикташ квадратный метр стоит в среднем 3,8 тыс. долларов, под порог программы подходят резиденции от 105 кв. м. В бодрумском Ялыкаваке вилла на побережье обойдется в 3,5 тыс. долларов за кв. м, под порог подходят дома от 115 кв. м.
|
Параметр |
ВНЖ |
Гражданство |
|
Порог входа |
От 200 тыс. долларов по кадастровой стоимости, записанной в ТАПУ |
От 400 тыс. долларов по отчету лицензированного оценщика |
|
Требования к объекту |
Находится в открытом для получения статуса районе |
Продавец —гражданин Турции или турецкая компания. Запрет продажи на три года с отметкой в ТАПУ |
|
Срок оформления |
1–2 месяца |
6–12 месяцев |
|
Срок действия статуса |
1–2 года с правом продления. Через 5 лет жизни в стране можно запросить гражданство по натурализации |
Бессрочно. Турция признает двойное гражданство, отказываться от российского паспорта не нужно |
|
Кто получает статус вместе с инвестором |
Супруг и дети младше 18 лет |
Супруг и дети младше 18 лет |
|
Что проверить заранее |
Статус квартала в сервисе e-İkamet |
|
При покупке новостройки у застройщика иностранец может получить льготу по НДС. Этот налог возникает только на первичном рынке, когда девелопер продает объект впервые, на вторичном жилье его нет. Закон освобождает от налога покупателя, который не является налоговым резидентом Турции, оплачивает объект валютой из-за рубежа и не продает его в течение трех лет.
Платить налог и ждать возврата при этом не нужно. Застройщик проверяет условия льготы до передачи объекта и оформляет продажу сразу без НДС. Освобождение фиксируют в договоре. Если налог все же был уплачен, покупатель вправе вернуть его через налоговую службу.
Экономия зависит от площади объекта. Для недвижимости до 150 кв. м ставка НДС составляет 10%, для метров сверх этого порога и для роскошного жилья — 20%.
После покупки у собственника возникают две регулярные обязанности. Первая — ежегодный налог на недвижимость в Турции, вторая — налоги на доход, если объект сдается в аренду.
Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,1% от кадастровой стоимости, в крупных городах ставка вдвое выше — 0,2%. К последним относятся Стамбул, Анталья и Мугла. Например, владелец квартиры стоимостью 200 тыс. долларов в Стамбуле платит около 400 долларов в год. Актуальные ставки публикует налоговая служба Турции.
Владельцы объектов дороже 17,7 млн лир, или около 380 тыс. долларов, дополнительно платят налог на элитное жилье. Его ставка растет ступенями от 0,3 до 1% с суммы превышения порога. Но единственный такой объект в собственности налоговая освобождает от платежа.
Доход от аренды попадает под прогрессивную шкалу от 15 до 40%. При этом первые 58 тыс. лир в год, или около 1,2 тыс. долларов, налогом не облагаются.
Если продать недвижимость в течение первых пяти лет после покупки, с прироста стоимости также удержат налог по ставке 15–40%. После пяти лет владения налога при продаже нет.
Гражданин России может свободно купить квартиру или виллу в Турции и получить то же право собственности, что и местные жители. Закрыто только побережье Черного моря, эти районы Турция считает стратегическими.
Сделка проходит в шесть этапов, от проверки объекта до регистрации. Два обязательных элемента появились недавно: оценочный отчет стал требованием для сделок с иностранцами в 2019 году, а обязательный обмен валюты на лиры со справкой DAB ввели в 2022-м.
Налоги, сборы и сопутствующие расходы прибавляют к цене объекта 5–7%. Для квартиры за 400 тыс. долларов это дополнительные 21–29 тыс. долларов, самый крупный платеж — налог на переход права.
Купить недвижимость можно дистанционно. Доверенность оформляют в консульстве Турции в Москве за один визит. Представитель проходит все шаги сделки, а покупатель контролирует процесс по копиям документов.
Деньги из России переводят прямым платежом по SWIFT, через счет в третьей стране или через криптовалюту. Маршрут и документы о происхождении средств готовят до подписания договора.
Жилой объект от 200 тыс. долларов дает право на ВНЖ для всей семьи, покупка от 400 тыс. долларов открывает путь к турецкому паспорту.
Покупатель новостройки экономит до 20% цены на льготе по НДС.
И оставайтесь в курсе новостей элитной недвижимости и нашей лучшей подборки объектов.
Мы с вами свяжемся в течение 15 минут.
